Les bonnes raisons d'investir en Loi Pinel en 2020

La loi Pinel qui succède aux anciens dispositifs Duflot et Scellier, permet au contribuable investisseur d’acquérir un bien immobilier et de bénéficier d’une réduction d’impôts. Tous les indicateurs, qu’ils soient conjoncturels, économiques et sociaux permettent d’indiquer que c’est le bon moment de se lancer. Epsilium vous donne quelques pistes d’explications.

Pour inciter les contribuables à investir dans l’immobilier locatif, l’Etat octroie, au travers du dispositif Pinel, un avantage fiscal de 12%, 18%, ou 21% du montant du bien : 12% si vous vous engagez à louer le bien pendant 6 ans, 18% si vous vous engagez à le louer 9 ans, et 21% si vous vous engagez à le louer 12 ans.

Pour faire simple, l’Etat vous reverse chaque année 2% du montant d’acquisition pendant 9 ans, puis 1% de la neuvième à la douzième année.

Par exemple, j’achète un bien en loi Pinel pour un montant de 200 000€. Chaque année, je perçois de la part de l’administration fiscale 4000€. Ce remboursement se fait en deux fois depuis 2019, c’est-à-dire 60% en janvier et les 40 % restants en août.

Ce dispositif encore en vigueur jusqu’au 31 décembre 2021, permet alors d’utiliser comme levier l’argent de ses impôts pour investir dans l’immobilier. Quoi de mieux que d’investir avec de l’argent qu’on est certain de perdre ?

De surcroit, comme le propriétaire a obligation de louer le bien pendant toute la durée de l’engagement (6, 9 ou 12 ans), il perçoit donc en contrepartie des revenus locatifs qui constituent alors un deuxième flux entrant de trésorerie.

Pour résumer en quelques mots l’intérêt d’un investissement en loi Pinel, c’est que le bien immobilier est en grande partie financé par l’impôt et par le locataire.

Évidemment, l’immobilier locatif défiscalisant tel que le propose la loi Pinel n’exclut en aucun cas les bonnes pratiques de l’immobilier classique.
Il est donc primordial de veiller à acheter au bon prix, et au bon endroit, c’est-à-dire proche des écoles, des commerces, des transports, des zones d’emploi : Autant d’éléments qui permettront de garantir la location et la revente du bien à terme.
Enfin, il est également important de se protéger avec une assurance contre les loyers impayés. Cette assurance non obligatoire est essentielle pour sécuriser l’opération. En cas d’impayé, elle prend le relais sur le versement des loyers et cela sans aucune franchise !

Lorsqu’on achète un bien immobilier, et que l’on a recourt au crédit, il y a obligation de souscrire à une assurance décès invalidité, également appelée ADI.

Cette assurance permet en cas de décès ou d’invalidité de l’acquéreur, de solder le crédit. Le bien reviendra alors intégralement à ses ayant droits.
La couverture minimum légale est de 100% du montant du bien, mais il est également possible d’assurer le bien au-delà.
Par exemple, si deux coacquéreurs décident d’assurer le crédit à hauteur de 100%, chacun des deux coacquéreurs bénéficiera d’une protection de 50%.

Que se passe-t-il si l’un des deux décède ou devient invalide ?

Le crédit sera soldé pour 50% du capital restant dû et l’autre coacquéreur n’aura, pour solder le prêt, plus que l’autre moitié du capital restant dû.
Si ces deux mêmes coacquéreurs décident d’assurer le crédit du bien immobilier à 200%, à ce moment-là, en cas de décès ou d’invalidité de l’un des deux, le crédit sera soldé dans son intégralité.

Il est possible pour les deux coacquéreurs de ne pas être couverts à la même hauteur.
Ainsi, s’il existe une différence significative de revenu entre eux, il est possible que l’un d’eux soit assuré à hauteur de 75% par exemple et l’autre à hauteur de 25% du montant du crédit. Ainsi, si le coacquéreur étant couvert à 75% décède, le crédit sera soldé à hauteur de 75% et ne restera à charge au deuxième coacquéreur que 25% à rembourser pour solder le prêt.

A noter que contrairement à la couverture en assurance du crédit de la résidence principale dans laquelle la protection des coacquéreurs à hauteur de 100% chacun est très fortement recommandée, elle est moins essentielle sur du locatif où le flux de trésorerie entrant grâce au paiement des loyers aide à payer les mensualités du prêt.

Le montant brut moyen que perçoit une femme chaque mois à la retraite aujourd’hui en France est de 1099 euros. Cette somme s’élève à 1908 euros pour les hommes.Un complément de revenus au moment du départ à la retraite peut alors donner la possibilité au retraité de ne pas changer son train de vie, le jour où il a potentiellement le plus de temps pour ses loisirs.

L’immobilier locatif représente alors un moyen sûr de se créer des revenus complémentaires à la retraite.

Quelles possibilités s’offrent à lui ?
Le propriétaire n’a pas fini de rembourser son crédit et souhaite revendre le bien au moment de son départ à la retraite ? Il pourra avec l’argent de la vente immobilière, rembourser le capital restant dû à la banque et récupérer le capital généré, et ceci en grande partie grâce aux loyers payés par le locataire et l’argent de ses impôts.
Si le propriétaire a terminé de rembourser son crédit et qu’il souhaite conserver le bien, les loyers perçus représenteront alors pour lui un complément de revenus nets chaque mois.

Les taux actuels sont toujours au plus bas et ce, depuis plusieurs années maintenant. Depuis le mois de juin 2019, ils ont encore battu des records, dépassant les taux atteints à la fin de l’année 2016.

Le taux d’emprunt, qui est un paramètre non négligeable de la rentabilité d’une opération immobilière montre que c’est le bon moment pour investir. En effet, il est difficile d’imaginer que les taux pourront aller encore plus bas et la probabilité la plus forte aujourd’hui est que ces taux remontent.

Cependant, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, les intérêts payés chaque mois permettent de réduire sa fiscalité, grâce au mécanisme que l’on appelle le déficit foncier.

Comment ça fonctionne ?
C’est très simple : au moment de déclarer les revenus, vous allez indiquer sur votre déclaration le montant des loyers perçus. Vous allez également indiquer le montant des charges liées à cet investissement : on parle de la taxe foncière, des frais de gestion, de l’assurance décès invalidité, des assurances locatives, des éventuels travaux, etc, et des intérêts d’emprunt. Ces charges vont alors être soustraites des loyers et vous ne serez imposés que sur la différence.
Ainsi plus les intérêts sont bas, plus la fiscalité sur les loyers sera importante.