L’immobilier locatif défiscalisant n’exclut pas les bonnes pratiques de l’immobilier.
Il y a donc quelques règles de base à respecter en termes d’emplacement. Le bien doit être proche des transports, des commerces, des zones d’emplois et des écoles. Il faut aussi veiller à acheter au bon prix, et à ce que le rendement locatif soit cohérent.
Epsilium a sélectionné pour vous trois zones dans lesquelles investir en loi Pinel en 2023 a du sens et vous explique pourquoi.
Toulouse
Avec plus de 400 000 habitants, Toulouse est la quatrième métropole Française, derrière Paris, Marseille et Lyon.
Parallèlement à cela, elle se classe seulement en 9ème position des villes les plus chères. Les prix au mètre carré sont donc encore raisonnables, mais Toulouse compte bien faire changer la tendance, et met en œuvre de nombreux projets en termes de création d’infrastructures et de rénovation, les experts prédisent une hausse des prix de l’immobilier dans la ville rose dans les années à venir.
Avec 20 000 nouveaux arrivants et 4 000 créations de nouveaux emplois chaque année, Toulouse est une ville très attractive et dynamique.
Capitale européenne de l’industrie aéronautique et de recherche médicale, elle ne compte pas moins de 370 000 emplois notamment avec Aerospace Valley, Agrimip et Cancer Bio Santé qui offrent respectivement 120 000, 100 000 et 15 000 emplois.
Afin d’obtenir la main d’œuvre qualifiée, elle a ouvert de nombreuses universités spécialisées. Ainsi, la ville accueille chaque année 134 000 étudiants, ce qui fait d’elle la deuxième ville étudiante de France.
Aujourd’hui équipée de 2 lignes de métro et de 2 lignes de tramway, la ville va assister à la naissance d’une troisième ligne de métro à horizon 2027.
Autant d’arguments qui permettent de dire qu’il ne faut pas trop attendre pour investir dans la ville Rose.
Le Grand Paris
Alors que l’île de France ne représente que 2% du territoire français en termes de superficie, elle compte 18% de la population française, enregistre 23% des emplois français, génère 31% du PIB national et représente 40% des dépenses en R&D. Une densité économique et démographique qui n’a pas fini de s’accroitre notamment avec le projet du Grand Paris, qui a pour ambition de faire de la capitale une véritable métropole européenne.
Le projet du Grand Paris Express permettra alors à 1 300 communes d’être reliées entre elles. 200 km de rail vont venir ainsi doubler le réseau ferroviaire actuel, et 68 nouvelles gares vont voir le jour. Les quartiers de ces villes de la petite et moyenne couronne avoisinant ces nouvelles gares deviendront très attractifs et connaitront une véritable transformation dans les années à venir avec l’implantation de commerces, d’entreprises, et de l’arrivée massive d’une population d’actifs.
La création de nouveaux emplois est estimée à plus de 100 000 grâce à cette nouvelle infrastructure.
Paris va ainsi s’agrandir et on s’attend à une hausse de prix dans les villes limitrophes qui sont encore accessibles aujourd’hui. Cependant, les loyers pratiqués sont relativement importants, ce qui permet aux propriétaires bailleurs d’obtenir un rapport locatif encore très intéressant aujourd’hui. Mais les prix du m2 ne vont pas attendre la finalisation du projet pour grimper. Cela sans compter qu’en 2030, le Grand Paris comptera 12.8 millions d’habitant soit presque 600 000 de plus qu’aujourd’hui. Autant de population qu’il faudra loger, ce qui qui va venir tendre le marché de l’immobilier.
Les villes côtières
Les villes situées sur la côte Atlantique ou méditerranéenne sont aujourd’hui convoitées pour leur qualité de vie.
Elles attirent aussi les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine.
En effet, il existe une tension locative dans ces zones. Une population composée d’une importante quote part de retraités, de très bons profils de locataires. En effet, les chiffres montrent très peu de turn over avec des profils qui sont amenés à très peu déménager. Un retraité qui s’installe dans un appartement ou une villa s’installe pour longtemps.
Il y a également une vraie tension locative car beaucoup de biens ne sont pas proposés à l’année sur ces régions. En effet, beaucoup de propriétaires bailleurs pratiquent la location saisonnière en Airbnb sur leur appartement. Une pratique qu’ont bien en tête les investisseurs.
C’est justement les différentes possibilités de reconversion à l’issue du dispositif Pinel qui séduit.
Si l’on souhaite revendre son bien l’issue du dispositif, il intéressera aussi bien les acquéreurs qui souhaitent pratiquer de la location saisonnière ou encore acquérir une résidence secondaire.
De la même manière, les investisseurs en loi Pinel peuvent eux-mêmes décider, à l’issue du dispositif, de transformer leur bien en meublé et pratiquer le Airbnb ou de le conserver pour en faire sa résidence secondaire et en jouir pendant leur congé ou à la retraite, et plus tard le transmettre.
Enfin, les villes côtières ne sont pas des zones extensibles à l’infini. Ainsi, quand les fonciers disponibles deviendront de plus en plus rares, il faudra s’éloigner de la côte et reculer dans les terres pour continuer de construire, les prix des biens les mieux placés vont mécaniquement augmenter…
Ce qu’il faut retenir
Nous avons ici décidé de faire un zoom sur trois zones, mais cette liste est évidemment loin d’être exhaustive, et d’autres villes françaises peuvent proposer des opportunités. Quoi qu’il arrive, ce qu’il est essentiel de s’assurer au moment d’investir dans l’immobilier, c’est que le bien acheté trouvera facilement son locataire, et qu’il correspond bien à ses objectifs patrimoniaux.
