Vous avez acquis un bien sous l’égide du dispositif Pinel ?
Avant de le mettre en location, il est nécessaire de respecter quelques règles notamment celle des plafonds de loyer .
Les plafonds 2021
Comme chaque année, les plafonds de loyer Pinel sont revalorisés. Pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, ils seraient les suivants :
- Zone A bis : 17,55 € / m2
- Reste de la zonz A : 13.04 € / m2
- Zone B1 : 10.51 € / m2
- Zone B2 et Zone C : 9.13 € / m2
Les plafonds 2020
Les plafonds de loyer Pinel pour les baux conclus ou renouvelés en 2020 étaient les suivants (extrait du BOI–BAREME- 000017) :
- Zone A bis : 17,43 € / m2
- Reste de la zonz A : 12.95€ / m2
- Zone B1 : 10.44€ / m2
- Zone B2 et Zone C : 9.07€ / m2
Les plafonds 2019
Pour rappel, les plafonds de loyer Pinel pour les baux conclus ou renouvelés en 2019 étaient les suivants :
- Zone A bis : 17,17 € / m2
- Reste de la zonz A : 12.75€ / m2
- Zone B1 : 10.28€ / m2
- Zone B2 et Zone C : 8.93€ / m2
Comment calculer le loyer Pinel ?
Pour obtenir le loyer maximal autorisé, il faut appliquer un calcul qui consiste à multiplier le plafond de la zone par le coefficient suivant :
0,7 + 19 / surface pondérée
Il faut donc d’abord commencer par calculer la surface pondérée de l’appartement en additionnant la surface habitable de l’appartement avec 50% de toutes les surfaces annexes, c’est-à-dire la terrasse, la cave, le jardin, etc. Ceci dans la limite de 16m2 de surface annexes et le coefficient est plafonné à 1.2.
Prenons un exemple concret : Je souhaite louer un appartement de 52m2 et 12 m2 de terrasse à Champigny-sur-Marne, ville située en zone A. Calculons le loyer Pinel que je suis ne mesure de proposer :
Calcul de la surface pondérée
La surface pondérée de notre appartement est la suivante : 52 + (12/2) = 58 m2
Calcul du coefficient multiplicateur
Notre coefficient multiplicateur sera égal à : 0,7 + 19/58 : 1.0276
Calcul du loyer mensuel maximum
Sachant que le plafond de loyer Pinel en zone A est de 12.95€ par m2, le loyer mensuel maximum qu’il est possible de pratiquer sur mon appartement est le suivant :
12.95 x 58 x 1.0276 = 771.83 €
Ainsi, ces loyers, parce qu’ils sont souvent inférieurs aux loyers du marché, vont vous assurer une location rapide et quasi permanente.
Attention à ne pas dépasser les tarifs réglementés sous peine d’être requalifié par l’administration fiscale et ainsi risquer de devoir rembourser le montant des réductions d’impôts dont vous aurez bénéficié.
Quelle durée minimale de location en loi Pinel en 2022 ?
Il est nécessaire de proposer le bien à la location au moins 6 ans à partir de la première mise en location. En fonction de la durée de détention de votre bien, la loi Pinel vous offrira une réduction d’impôt différente :
- Une réduction de 12% du montant de l’investissement pour un engagement de 6 ans.
- Une réduction de 18% du montant de l’investissement pour un engagement de 9 ans.
- Une réduction de 21% du montant de l’investissement pour un engagement de 12 ans.
Il est important de noter que vous vous engagez dans un premier temps pour 6 ans, et c’est seulement à l’issue de ces 6 ans que vous décidez ou non de proroger le dispositif, en le mentionnant dans votre déclaration d’impôts.
Si à l’issue des 6 ans, vous décidez de ne plus rester dans le cadre du dispositif, vous n’êtes alors plus soumis au plafond des loyers, ni à l’obligation de location nu au titre de la résidence principale.
Faire appel à un professionnel pour sécuriser l’investissement
Au vu du cadre imposé par le législateur, qui peut se justifier par l’important avantage fiscal offert au contribuable, mieux vaut alors faire appel à un gestionnaire lorsqu’on souhaite louer son bien dans le cadre de la loi Pinel.
En effet, bien que ne présentant pas de grandes difficultés, la mise en location peut devenir compliquée pour un non professionnel, l’erreur d’estimation de loyer ou de revenus du locataire pouvant être directement sanctionnée par l’administration fiscale.
Le gestionnaire vous déchargera de cette responsabilité et de cette tache administrative :
- Il calculera le loyer et vous garantira le respect des plafonds de loyer Pinel
- Il trouvera le locataire qui entre dans les critères d’éligibilité, à la fois de la loi Pinel et des assurances
- Il encaissera les loyers,
- Il entretiendra votre appartement
- etc.
Autant d’éléments qui permettront de sécuriser au maximum votre investissement sans que vous n’ayez besoin de vous en soucier.
