Que ce soit pour l’achat-revente ou pour un projet de rendement locatif, le cash-flow constitue l’un des éléments essentiels de tout investissement immobilier. Cet ensemble de flux de trésorerie détermine la rentabilité ou non d’un projet immobilier. Il permet de mesurer les finances ainsi que les bénéfices à une période donnée. Un cash-flow positif est naturellement une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers. Epsilium vous explique ce qu’il faut savoir sur le cash-flow positif, son mode de calcul ainsi que ses différents avantages.
Le cash-flow positif en immobilier : de quoi s'agit-il ?
Le cash-flow est un terme anglais qui désigne l’ensemble des flux de trésorerie qui permettent de définir les finances et les profits d’une entreprise pendant une durée déterminée. Ce terme est aussi utilisé dans le domaine immobilier, précisément pour les personnes qui investissent dans l’immobilier locatif. Il désigne la réserve financière qui reste une fois que l’investisseur a perçu les loyers et qu’il s’est acquitté de toutes les dépenses mensuelles. Parmi ces dépenses, on peut notamment citer les charges de l’immeuble, le crédit immobilier, les impôts, etc.
Dans l’investissement immobilier, le cash-flow représente une stratégie percutante qui permet d’évaluer l’intérêt à entreprendre une action et à mettre en évidence les forces et les faiblesses des flux financiers. Il est donc primordial de tenir compte de ce principe important si vous souhaitez réaliser un investissement locatif à haut rendement. En effet, trouver un équilibre entre les dépenses et les bénéfices est la voie de la réussite dans le secteur de l’immobilier.
Un cash-flow positif signifie que les revenus générés par un bien locatif sont supérieurs à l’ensemble des dépenses liées à ce bien immobilier. En d’autres termes, cela signifie que l’ensemble des entrées financières est supérieur aux charges. C’est le Graal de tous les propriétaires, car cela signifie que leurs investissements immobiliers sont rentabilisés. Ils pourront ainsi continuer de s’enrichir pendant une certaine période.
Pourquoi rechercher le cash-flow positif dans l'immobilier ?
Le cash-flow fait partie des indicateurs de bonne santé financière dans un investissement immobilier rentable. En respectant le principe de rentabilité, l’investisseur a la possibilité de remplir ses obligations, car il génère de la richesse sous forme de liquidités. Cela rassure les établissements bancaires ou autres organismes de crédit.
Viser un flux de trésorerie positif dans l’immobilier est en effet le meilleur moyen d’assurer le remboursement d’un crédit auprès d’une banque. L’investisseur pourra également être en mesure de payer les diverses taxes et d’assurer les charges de copropriété. Un cash-flow positif permet ainsi de viser une meilleure rentabilité pour son investissement.
Les méthodes de calcul du cash-flow immobilier
Avant de réaliser un investissement immobilier, il est important de savoir calculer le cash-flow. Cet indicateur financier permet en effet de mesurer la rentabilité de votre projet immobilier, qu’il s’agisse d’un achat, d’une revente ou d’une location. Le cash-flow aide à avoir une idée précise de tous les flux des entrées et des sorties d’argent qui composent votre investissement immobilier. L’investisseur peut ainsi déterminer plus facilement son revenu mensuel grâce à ce système d’indicateur.
Le calcul d’un cash-flow immobilier est particulièrement simple. Il s’obtient en soustrayant les charges liées à votre bien locatif aux revenus (loyers + charges refacturées) générés par ce même bien. Parmi les charges liées au bien locatif, on peut notamment citer :
- les mensualités de l’emprunt immobilier,
- les charges non déductibles,
- les intérêts du crédit,
- l’assurance,
- la taxe foncière,
- les impôts,
- les divers frais…
Lorsque le résultat de ce calcul est positif, cela signifie que votre bien locatif génère un flux de trésorerie positif. C’est le résultat qu’espèrent tous les propriétaires d’un immobilier locatif qui ne souhaitent pas plomber leur budget.
Les avantages du cash-flow positif
Générer du cash-flow positif grâce à son investissement immobilier permet de bénéficier de multiples avantages.
Des revenus supplémentaires
Par logique, l’un des principaux avantages d’un flux de trésorerie positif est qu’il permet à l’investisseur de bénéficier de revenus supplémentaires. Un cash-flow positif est en effet un bonus qui rentre directement dans les poches du propriétaire du bien locatif. Ces revenus supplémentaires peuvent constituer un complément de revenus que ce dernier peut utiliser de différentes façons, selon ses besoins.
Aucune dépense complémentaire
Générer un cash-flow positif signifie que l’investisseur n’aura pas à effectuer des dépenses supplémentaires chaque mois. En effet, les revenus générés par votre bien locatif suffisent largement pour couvrir vos dépenses.
Possibilité d'investir dans de nouveaux projets
Grâce au cash-flow positif, les investisseurs ont la possibilité d’investir dans de nouveaux projets, notamment dans d’autres biens immobiliers. De plus, il permet d’obtenir plus facilement de nouveaux crédits pour financer vos projets.
Comment utiliser un cash-flow positif ?
Générer un flux de trésorerie positif ne constitue pas le but ultime d’un investissement immobilier. En effet, il peut être utilisé de différentes façons par les investisseurs.
Utilisez le cash-flow positif comme revenu
Le cash-flow positif peut être utilisé comme prime ou comme revenu, en complément au salaire initial. Dans ce cas, il pourra ainsi assurer les charges supplémentaires ainsi que les imprévus. On parlera ainsi d’un « en-cas » lorsque le salaire initial n’est plus suffisant pour couvrir toutes les charges existantes ou les nouvelles charges qui se créent (maladies imprévues, frais scolaires…).
Épargnez le cash-flow positif
L’une des meilleures façons d’utiliser sa trésorerie positive est de l’épargner. En effet, l’épargne permet de faire face efficacement et dans les meilleurs délais aux imprévus d’un investissement immobilier. Avoir de l’argent en réserve permet ainsi d’assurer les travaux de rénovation ou de réparation qui peuvent parfois peser lourd sur le budget. Lorsqu’il est épargné, le cash-flow positif permet donc de faire face à toutes les dépenses imprévues sans être en faillite.
Investissez dans l'immobilier
Une autre possibilité est d’investir sa trésorerie positive dans un autre projet immobilier. Même si cette option peut parfois comporter des risques, elle permet d’améliorer sa stratégie de rentabilité, à condition de maitriser sa trésorerie positive. Avant d’investir son cash-flow positif dans un autre projet immobilier, il est important de réaliser une véritable étude de marché pour s’assurer que le nouveau projet sera aussi rentable que le précédent.
