La zone A en loi Pinel : villes, plafonds, etc.

Pour bénéficier de la loi Pinel, la ville dans laquelle se situe le logement doit être comprise dans une zone éligible, c’est à dire une zone que l’état a estampillé comme souffrant d’une carence de logement et d’une tension locative forte.

Les différentes zones éligibles sont les suivantes : la zone A, la zone A bis et la Zone B1.

Nous allons aborder ici la zone Pinel A en observant les points suivants :

• Quels sont les plafonds de loyers à respecter ?
• Quelles sont les ressources de revenus des locataires à respecter ?
• Quelles sont les villes éligibles à la loi dans la Zone A ?

Pour tout savoir sur la nouvelle loi Pinel Pinel 2023 : la loi Pinel plus ou super Pinel, n’hésitez pas à consulter notre article sur le sujet.

Plus de 650 communes sont couvertes par la zone A et sont éligibles à loi Pinel.

La zone Pinel A recense les villes dans lesquelles le marché locatif est très tendu, c’est à dire dans lesquelles il est très difficile pour les candidats locataires de trouver des logements à louer.

Il s’agit de certaines villes d’ Île de France, de la Côte d’Azur, de l’agglomération genévoise (française) et d’autres grandes villes comme Lille, Lyon, Montpellier ou encore Marseille.

Certaines villes situées dans ces grandes agglomérations sont situées en zone A bis.

Pour rappel, la loi Pinel prévoit des plafonds de loyers qui varient en fonction de la commune et donc de la zone. Ce plafond définit le loyer maximal auquel pourra être loué le bien acquis. En zone A, ce plafond de loyer Pinel s’élève à 13.07 euros par m² pour tous les baux signés en 2022. Si vous avez signé votre bail en 2021, la plafond de loyer au m² à appliquer s’élevait à 13,04 €.

Comment calculer le montant maximal de loyer applicable à mon logement ?

Il ne suffit pas de multiplier le plafond de loyer par le nombre de m² pour déterminer le loyer maximal applicable en Pinel (que ce soit pour les zones Pinel A, A bis ou B1) . En effet , il est nécessaire d’appliquer un coefficient de pondération afin de prendre en compte la surface du bien.

Le calcul à effectuer est le suivant : 0.7 + 19 / S

(S = surface du bien).

Attention, si vous louez à un montant de loyer supérieur au plafond, il peut y avoir remise en cause du dispositif Pinel et perte de l’avantage fiscal.

Tableau des plafonds de loyers Pinel par zone

Le dispositif Pinel s’inscrivant dans une démarche visant à permettre l’accès au logement aux ménages français n’étant pas les plus favorisés, l’Etat a mis en place des plafonds de ressources visant à sélectionner les profils éligibles à ce type de logement.

Néanmoins, cela ne signifie pas qu’il permet aux ménages les plus modestes d’y accéder car dans la mesure où vous décidez de mettre en place la garantie des loyers impayés, vous ne pouvez pas valider les dossiers de locataires non suffisamment solvables aux yeux de l’assureur.

Si ces plafonds de ressources des locataires ne sont pas respectés, malgré le respect des autres conditions, le propriétaire ne pourra pas bénéficier de la réduction d’impôt prévue et verra son investissement locatif Pinel requalifié en investissement immobilier classique.

Ces plafonds varient en fonction de la situation du candidat locataire : s’il est une personne seule ou en couple, et s’il a des personnes à charge ou non. Ces plafonds de ressources des locataires diffèrent en fonction du zonage et donc de la zone Pinel dans laquelle se situe le logement que vous souhaitez mettre en location.

• Personne seule : 38377€
• Couple : 57 357€
• Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge : 68 946€
• Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge : 82 586€
• Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge : 97 766€
• Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge : 110 017€
• Personne à charge supplémentaire : 12 258€.

Tableau des plafonds des ressources des locataires Pinel par zone

Nous vous avons listé ci-dessous l’intégralité des villes situés en zone A et éligibles à la loi Pinel.

Sont concernées certaines communes des département de l’Ain, des Alpes Maritimes, des Bouches du Rhône, de la Corse du Sud, de l’Héraut, des Hauts de France, de l’Oise, du Rhône, de la Haute Savoie, de la Seine et Marne, des Yvelines, du Var, de l’Essonne, des Hauts de Seine, du Val de Marne, et du Val d’Oise.

Villes situées en Zone Pinel A dans le 01 : l’Ain

Cessy, Collonges, Divonne-les-Bains, Ferney-Voltaire, Gex, Ornex, Péron, Prévessin-Moëns, Saint-Genis-Pouilly, Ségny, Thoiry

Villes situées en Zone Pinel A dans le 06 : les Alpes-Maritimes

Antibes, Aspremont, Auribeau-sur-Siagne, Le Bar-sur-Loup, Beaulieu-sur-Mer, Beausoleil, Berre-les-Alpes, Biot, Le Broc, Cabris, Cagnes-sur-Mer, Cannes, Le Cannet, Cantaron, Cap-d’Ail, Carros, Castagniers, Castellar, Châteauneuf-Grasse, Châteauneuf-Villevieille, La Colle-sur-Loup, Colomars, Contes, Drap, Èze, Falicon, Gattières, La Gaude, Gorbio, Gourdon, Grasse, Levens, Mandelieu-la-Napoule, Menton, Mouans-Sartoux, Mougins, Nice, Opio, Pégomas, Peymeinade, Roquebrune-Cap-Martin, Roquefort-les-Pins, La Roquette-sur-Siagne, La Roquette-sur-Var, Le Rouret, Sainte-Agnès, Saint-André-de-la-Roche, Saint-Blaise, Saint-Jean-Cap-Ferrat, Saint-Jeannet, Saint-Laurent-du-Var, Saint-Martin-du-Var, Saint-Paul-de-Vence, Sospel, Spéracèdes, Théoule-sur-Mer, Le Tignet, Tourrette-Levens, Tourrettes-sur-Loup, La Trinité, La Turbie, Valbonne, Vallauris, Vence, Villefranche-sur-Mer, Villeneuve-Loubet

Villes situées en Zone Pinel A dans le 13 : les Bouches-du-Rhône

Aix-en-Provence, Allauch, Aubagne, Auriol, Beaurecueil, Belcodène, Berre-l’Étang, Bouc-Bel-Air, La Bouilladisse, Cabriès, Cadolive, Carry-le-Rouet, Cassis, Ceyreste, Châteauneuf-le-Rouge, Châteauneuf-les-Martigues, La Ciotat, La Destrousse, Ensuès-la-Redonne, Fos-sur-Mer, Fuveau, Gardanne, Gémenos, Gignac-la-Nerthe, Gréasque, Istres, Marignane, Marseille, Martigues, Meyreuil, Mimet, Miramas, La Penne-sur-Huveaune, Les Pennes-Mirabeau, Peynier, Peypin, Plan-de-Cuques, Port-de-Bouc, Rognac, Roquefort-la-Bédoule, Roquevaire, Rousset, Le Rove, Saint-Chamas, Saint-Marc-Jaumegarde, Saint-Mitre-les-Remparts, Saint-Savournin, Saint-Victoret, Sausset-les-Pins, Septèmes-les-Vallons, Simiane-Collongue, Le Tholonet, Trets, Velaux, Venelles, Vitrolles, Carnoux-en-Provence

Villes situées en Zone Pinel A dans le 2A : la Corse-du-Sud

Ajaccio, Bonifacio, Porto-Vecchio

Villes situées en Zone Pinel A dans le 34 : L’Hérault

Assas, Castelnau-le-Lez, Clapiers, Le Crès, Fabrègues, Grabels, Jacou, Juvignac, Lattes, Lavérune, Mauguio, Montferrier-sur-Lez, Montpellier, Palavas-les-Flots, Pérols, Prades-le-Lez, Saint-Clément-de-Rivière, Saint-Gély-du-Fesc, Saint-Jean-de-Védas, Saint-Vincent-de-Barbeyrargues, Saussan, Teyran, Vendargues, Villeneuve-lès-Maguelone, La Grande-Motte

Villes situées en Zone Pinel A dans le 59 : les Hauts de France 

Lambersart, Lille, Loos, La Madeleine, Marcq-en-Barœul, Saint-André-lez-Lille, Wasquehal

Villes situées en Zone Pinel A dans le 60 : l’Oise

Avilly-Saint-Léonard, Belle-Église, Boran-sur-Oise, Bornel, Chambly, Chantilly, La Chapelle-en-Serval, Coye-la-Forêt, Gouvieux, Lamorlaye, Méru, Le Mesnil-en-Thelle, Orry-la-Ville, Vineuil-Saint-Firmin

Villes situées en Zone Pinel A dans le 69 : le Rhône

Lyon, Villeurbanne

Villes situées en Zone Pinel A dans le 74 : la Haute-Savoie

Allonzier-la-Caille, Ambilly, Annemasse, Archamps, Arthaz-Pont-Notre-Dame, Beaumont, Bonne, Bossey, Chevrier, Collonges-sous-Salève, Contamine-sur-Arve, Cranves-Sales, Cruseilles, Étrembières, Faucigny, Feigères, Fillinges, Gaillard, Juvigny, Lucinges, Machilly, Marcellaz, Monnetier-Mornex, Nangy, Neydens, Pers-Jussy, Présilly, Reignier-Ésery, Saint-Cergues, Saint-Julien-en-Genevois, Valleiry, Veigy-Foncenex, Vétraz-Monthoux, Ville-la-Grand, Viry, Vulbens

Villes situées en Zone Pinel A dans le 77 : la Seine-et-Marne

Avon, Bailly-Romainvilliers, Boissettes, Boissise-la-Bertrand, Boissise-le-Roi, Brie-Comte-Robert, Brou-sur-Chantereine, Bussy-Saint-Georges, Bussy-Saint-Martin, Carnetin, Cesson, Chalifert, Champs-sur-Marne, Chanteloup-en-Brie, Chelles, Chessy, Claye-Souilly, Collégien, Combs-la-Ville, Conches-sur-Gondoire, Condé-Sainte-Libiaire, Couilly-Pont-aux-Dames, Coupvray, Courtry, Coutevroult, Crécy-la-Chapelle, Crégy-lès-Meaux, Croissy-Beaubourg, Dammarie-les-Lys, Dammartin-en-Goële, Dampmart, Émerainville, Esbly, Ferrières-en-Brie, Fontainebleau, Gouvernes, Gretz-Armainvilliers, Guermantes, Héricy, Isles-lès-Villenoy, Jossigny, Lagny-sur-Marne, Lésigny, Lieusaint, Livry-sur-Seine, Lognes, Longperrier, Magny-le-Hongre, Meaux, Le Mée-sur-Seine, Melun, Mitry-Mory, Moissy-Cramayel, Montévrain, Montry, Nandy, Nanteuil-lès-Meaux, Noisiel, Ozoir-la-Ferrière, Poincy, Pomponne, Pontault-Combault, Pringy, Quincy-Voisins, La Rochette, Roissy-en-Brie, Rubelles, Saint-Fargeau-Ponthierry, Saint-Germain-sur-Morin, Saint-Thibault-des-Vignes, Samoreau, Savigny-le-Temple, Seine-Port, Serris, Servon, Thorigny-sur-Marne, Torcy, Tournan-en-Brie, Trilport, Vaires-sur-Marne, Vaux-le-Pénil, Vert-Saint-Denis, Villenoy, Villeparisis, Villiers-sur-Morin, Voulangis, Vulaines-sur-Seine

Villes situées en Zone Pinel A dans le 78 : les Yvelines

Achères, Andrésy, Aubergenville, Auffreville-Brasseuil, Aulnay-sur-Mauldre, Bazoches-sur-Guyonne, Bois-d’Arcy, Bougival, Buc, Buchelay, Carrières-sous-Poissy, Carrières-sur-Seine, La Celle-Saint-Cloud, Chambourcy, Chanteloup-les-Vignes, Chapet, Chevreuse, Les Clayes-sous-Bois, Coignières, Conflans-Sainte-Honorine, Élancourt, Épône, L’Étang-la-Ville, Évecquemont, La Falaise, Flins-sur-Seine, Follainville-Dennemont, Fontenay-le-Fleury, Fourqueux, Gaillon-sur-Montcient, Gargenville, Guyancourt, Hardricourt, Houilles, Issou, Jouars-Pontchartrain, Jouy-en-Josas, Juziers, Limay, Les Loges-en-Josas, Louveciennes, Magnanville, Magny-les-Hameaux, Mantes-la-Jolie, Mantes-la-Ville, Mareil-Marly, Maurecourt, Maurepas, Médan, Le Mesnil-le-Roi, Le Mesnil-Saint-Denis, Meulan-en-Yvelines, Mézières-sur-Seine, Mézy-sur-Seine, Montesson, Montigny-le-Bretonneux, Les Mureaux, Neauphle-le-Château, Neauphle-le-Vieux, Nézel, Orgeval, Plaisir, Poissy, Porcheville, Le Port-Marly, Rambouillet, Saint-Cyr-l’École, Saint-Rémy-lès-Chevreuse, Saint-Rémy-l’Honoré, Sartrouville, Tessancourt-sur-Aubette, Trappes, Le Tremblay-sur-Mauldre, Triel-sur-Seine, Vaux-sur-Seine, Verneuil-sur-Seine, Vernouillet, La Verrière, Vert, Villennes-sur-Seine, Villepreux, Villiers-Saint-Frédéric, Voisins-le-Bretonneux

Villes situées en Zone Pinel A dans le 83 : Le Var

Les Adrets-de-l’Estérel, Bandol, Le Beausset, Belgentier, Bormes-les-Mimosas, La Cadière-d’Azur, Carqueiranne, Le Castellet, Cavalaire-sur-Mer, Cogolin, La Crau, La Croix-Valmer, Cuers, Évenos, La Farlède, Fréjus, La Garde, Gassin, Grimaud, Hyères, Le Lavandou, La Londe-les-Maures, Ollioules, Le Pradet, Puget-sur-Argens, Ramatuelle, Le Revest-les-Eaux, Roquebrune-sur-Argens, Saint-Cyr-sur-Mer, Sainte-Maxime, Saint-Raphaël, Saint-Tropez, Saint-Zacharie, Sanary-sur-Mer, La Seyne-sur-Mer, Six-Fours-les-Plages, Solliès-Pont, Solliès-Toucas, Solliès-Ville, Toulon, La Valette-du-Var, Rayol-Canadel-sur-Mer, Saint-Mandrier-sur-Mer

Villes situées en Zone Pinel A dans le 91 : L’Essonne

Arpajon, Athis-Mons, Ballainvilliers, Bièvres, Bondoufle, Boussy-Saint-Antoine, Brétigny-sur-Orge, Breuillet, Breux-Jouy, Brunoy, Bruyères-le-Châtel, Bures-sur-Yvette, Champlan, Chilly-Mazarin, Corbeil-Essonnes, Le Coudray-Montceaux, Courcouronnes, Crosne, Draveil, Écharcon, Égly, Épinay-sous-Sénart, Épinay-sur-Orge, Étiolles, Évry, Fleury-Mérogis, Fontenay-le-Vicomte, Forges-les-Bains, Gif-sur-Yvette, Gometz-le-Châtel, Grigny, Igny, Juvisy-sur-Orge, Leuville-sur-Orge, Limours, Linas, Lisses, Longjumeau, Longpont-sur-Orge, Marcoussis, Massy, Mennecy, Montgeron, Montlhéry, Morangis, Morsang-sur-Orge, Morsang-sur-Seine, La Norville, Nozay, Ollainville, Ormoy, Orsay, Palaiseau, Paray-Vieille-Poste, Le Plessis-Pâté, Quincy-sous-Sénart, Ris-Orangis, Saclay, Saint-Aubin, Sainte-Geneviève-des-Bois, Saint-Germain-lès-Arpajon, Saint-Germain-lès-Corbeil, Saint-Michel-sur-Orge, Saint-Pierre-du-Perray, Saintry-sur-Seine, Saint-Yon, Saulx-les-Chartreux, Savigny-sur-Orge, Soisy-sur-Seine, Tigery, Varennes-Jarcy, Vauhallan, Verrières-le-Buisson, Vigneux-sur-Seine, Villabé, Villebon-sur-Yvette, La Ville-du-Bois, Villejust, Villemoisson-sur-Orge, Villiers-le-Bâcle, Villiers-sur-Orge, Viry-Châtillon, Wissous, Yerres, Les Ulis

Villes situées en Zone Pinel A dans le 92 : les Hauts-de-Seine

Gennevilliers, Villeneuve-la-Garenne

Villes situées en Zone Pinel A dans le 94 : le Val-de-Marne

Aulnay-sous-Bois, Le Blanc-Mesnil, Bobigny, Bondy, Le Bourget, Clichy-sous-Bois, Coubron, La Courneuve, Drancy, Dugny, Épinay-sur-Seine, Gagny, Gournay-sur-Marne, L’Île-Saint-Denis, Livry-Gargan, Montfermeil, Neuilly-sur-Marne, Noisy-le-Grand, Noisy-le-Sec, Les Pavillons-sous-Bois, Pierrefitte-sur-Seine, Romainville, Rosny-sous-Bois, Sevran, Stains, Tremblay-en-France, Vaujours, Villepinte, Villetaneuse, Ablon-sur-Seine, Alfortville, Boissy-Saint-Léger, Bonneuil-sur-Marne, Champigny-sur-Marne, Chennevières-sur-Marne, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Créteil, Fresnes, Limeil-Brévannes, Mandres-les-Roses, Marolles-en-Brie, Noiseau, Orly, Ormesson-sur-Marne, Périgny, Le Plessis-Trévise, La Queue-en-Brie, Rungis, Santeny, Sucy-en-Brie, Thiais, Valenton, Villecresnes, Villeneuve-le-Roi, Villeneuve-Saint-Georges, Villiers-sur-Marne, Vitry-sur-Seine

Villes situées en Zone Pinel A dans le 95 : le Val d'Oise (95)

Andilly, Argenteuil, Arnouville, Auvers-sur-Oise, Beauchamp, Beaumont-sur-Oise, Bernes-sur-Oise, Bessancourt, Bezons, Boisemont, Bonneuil-en-France, Bouffémont, Butry-sur-Oise, Cergy, Champagne-sur-Oise, Cormeilles-en-Parisis, Courdimanche, Deuil-la-Barre, Domont, Eaubonne, Écouen, Épiais-lès-Louvres, Éragny, Ermont, Ézanville, Franconville, Frépillon, La Frette-sur-Seine, Garges-lès-Gonesse, Gonesse, Goussainville, Groslay, Herblay, L’Isle-Adam, Jouy-le-Moutier, Margency, Menucourt, Mériel, Méry-sur-Oise, Montigny-lès-Cormeilles, Montlignon, Montmagny, Montmorency, Mours, Nesles-la-Vallée, Neuville-sur-Oise, Osny, Parmain, Persan, Pierrelaye, Piscop, Le Plessis-Bouchard, Pontoise, Puiseux-Pontoise, Roissy-en-France, Ronquerolles, Saint-Brice-sous-Forêt, Saint-Gratien, Saint-Leu-la-Forêt, Saint-Ouen-l’Aumône, Saint-Prix, Sannois, Sarcelles, Soisy-sous-Montmorency, Taverny, Le Thillay, Valmondois, Vaudherland, Vauréal, Villiers-Adam, Villiers-le-Bel

Zone A bis : Paris et sa petite couronne

La zone A bis couvre la ville de Paris et certaines grandes villes des Hauts de Seine, des Yvelines, de Seine-Saint-Denis, du Val de Marne ainsi que du Val d’Oise.

Zone B1 : les villes de plus de 250 000 habitants

La zone B1 regroupe quant à elle certaines communes de la grande couronne parisienne, les agglomérations de plus de 250 000 habitants comme Bordeaux ou Grenoble, et la Corse. Les départements d’ Outre Mer sont également compris dans la zone B1, comme par exemple Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, Saint-Barthélemy, La Réunion, la Martinique, ou encore la Polynésie française.

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place le 1er septembre 2014. Le dispositif devait prendre fin en 2017 mais a finalement été prolongé jusqu’en 2024 même s’il connait des modifications au 1er janvier 2023 avec l’apparition de la loi Pinel Plus, ou super Pinel.

Pour rappel, cette loi a été mise en place afin de favoriser la construction de biens immobiliers pour des fins de location et donc répondre à la problématique du logement.

Il permet à chaque investisseur achetant un logement neuf (ou en VEFA : Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) de bénéficier d’avantages fiscaux, plus précisément une réduction d’impôt.

Pour un passage chez le notaire avant le 31 décembre 2022, les avantages fiscaux était les suivants :

• 12% du montant de l’investissement pour 6 ans de location

• 18% de réduction d’impôts pour 9 ans de location

• 21% de réduction d’impôts pour 12 ans de location

La loi Pinel connait des évolutions à compter du 1er janvier 2023.

Ainsi, pour bénéficier des taux existants à savoir 12, 18 ou 21% en fonction des engagements de détention respectifs de 6, 9 ou 12 ans, le logement doit répondre à un certain nombre de critères de confort et de performance environnementale.

Les normes de confort à respecter en Pinel Plus

Pour être éligible au dispositif Pinel Plus, les logements doivent respecter des normes de confort suivantes :

• La surface du logement doit être au minimum de 28m2 pour un T1, 45m2 pour un T2, 63m2 pour un T3, 79m2 pour un T4 et 96m2 pour un T5,
• Offrir un espace extérieur privatif ou à jouissance privative (balcon ou jardin) d’une surface minimale de 3m2 pour un T1 ou T2, 5m2 pour un T3, 7m2 pour un T4 ou 9m2 pour un T5,
• Présenter au moins une ouverture sur l’extérieur (fenêtre, porte-fenêtre) sur au moins 2 façades d’orientation différente pour les T3, T4 et T5.

Des normes environnementales à respecter pour les logements hors QPPV

Les logements non situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville doivent, pour les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2023 devront, en plus des normes de confort, répondre à des normes environnementales plus exigeantes que les normes RT 2012. Les normes deviendront plus strictes encore en 2024.

Le cas où le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2022 :

Les logements qui font l’objet d’un permis de construire déposé avant le 1er janvier 2022 disposent d’une mesure transitoire avant la RE 2020, prévue avec un respect du label « E+C- » et la classe énergétique A.

Le cas où le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2022

Deux cas de figures distincts se présentent et dépendent de la date de l’acquisition :

• Pour les acquisitions réalisées en 2023 : il faut respecter la norme RE2020 pour prétendre à la réduction d’impôt Pinel Plus.
• Pour les acquisitions réalisées en 2024 : le niveau d’exigence augmente. Il faudra à ce moment-là non seulement respecter la norme RE2020 mais également la classe énergétique A pour prétendre à la réduction d’impôt Pinel Plus.

Tableau résumant les obligations supplémentaires à respecter en Pinel Plus