La zone A bis en loi Pinel

Il s’agit de la zone la plus tendue de la loi Pinel. Réaliser un achat locatif en zone Pinel A bis peut être un bon investissement en terme de sécurité. En effet, c’est l’une des zones la plus tendue en terme de logement et la demande est donc très importante. De plus, proposer un bien immobilier neuf peut faire concurrence avec les locations mal entretenues, voire insalubres.

On y retrouve Paris ainsi que 75 autres villes de sa proche banlieue appartenant notamment aux départements des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.

Voici toutes les villes concernées et éligibles à la loi Pinel en zone A bis :

Paris

Onze villes des Yvelines : Chatou, Le Chesnay-Rocquencourt, Croissy-sur-Seine, Maisons-Laffitte, Marly-le-Roi, Le Pecq, Saint-Germain-en-Laye, Vélizy-Villacoublay, Versailles, Le Vésinet et Viroflay.

34 villes situées dans les Hauts-de-Seine : Antony, Asnières-sur-Seine, Bagneux, Bois-Colombes, Boulogne-Billancourt, Bourg-la-Reine, Châtenay-Malabry, Châtillon, Chaville, Clamart, Clichy, Colombes, Courbevoie, Fontenay-aux-Roses, Garches, La Garenne-Colombes, Issy-les-Moulineaux, Levallois-Perret, Malakoff, Marnes-la-Coquette, Meudon, Montrouge, Nanterre, Neuilly-sur-Seine, Le Plessis-Robinson, Puteaux, Rueil-Malmaison, Saint-Cloud, Sceaux, Sèvres, Suresnes, Vanves, Vaucresson et Ville-d’Avray.

11 communes du département de la Seine-Saint-Denis : Aubervilliers, Bagnolet, Les Lilas, Montreuil, Neuilly-Plaisance, Pantin, Le Pré-Saint-Gervais, Le Raincy, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine et Villemomble.

18 communes du Val-de-Marne : Arcueil, Bry-sur-Marne, Cachan, Charenton-le-Pont, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, L’Haÿ-les-Roses, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Maisons-Alfort, Nogent-sur-Marne, Le Perreux-sur-Marne, Saint-Mandé, Saint-Maur-des-Fossés, Saint-Maurice, Villejuif et Vincennes.

Une commune du Val-d’Oise : Enghien-Les-Bains.

Il faut également respecter les plafonds de ressources des locataires. Si ces plafonds ne sont pas respectés, malgré le respect des autres conditions, le propriétaire ne pourra bénéficier de la réduction d’impôt prévue.

Ces plafonds diffèrent si le locataire est une personne seule ou en couple et en fonction du nombre de personnes à charge (enfants). Ces plafonds de ressources des locataires ne seront également pas les mêmes si votre bien se situe en zone A ou B1 par exemple.

Les plafonds de ressources pour tous les baux locatifs signés en 2022 en zone A bis sont les suivants :

• Personne seule : 39 363 €
• Couple : 58 831€
• Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge : 77 120 €
• Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge : 92 076 €
• Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge : 109 552 €
• Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge : 123 275 €
• Personne à charge supplémentaire : + 13 734 €

Pour permettre l’accession au logement au plus de personnes possible, et ainsi éviter que les prix des loyers ne soient trop excessifs, la loi Pinel prévoit des plafonds de loyers. Ces derniers diffèrent en fonction de la zone (A bis, A ou B1). Avec ces plafonds, nous pouvons ensuite calculer le loyer mensuel maximal auquel pourra être loué le bien acquis pour respecter le cadre de la loi Pinel et ainsi pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal.

En zone A bis, ce plafond de loyer Pinel en 2022 est de 17,62 € hors charges par mètre carré. Ce plafond est le plus élevé par rapport aux autres zones. En effet, le plafond de la zone A est de 13,09 €, celui de la zone B1 s’élève à 10,55 €.

Cet écart entre le plafond de loyer de la zone A bis et les autres zones Pinel s’explique par le fait que la zone A bis rassemble Paris et les villes alentours les plus cotées. S’aligner sur les plafonds Pinel de la zone A pour les villes concernées provoquerait un décalage trop important vis à vis des prix du marché locatif classique.

Calcul du loyer maximal en zone Pinel A bis

Afin de calculer le loyer maximal autorisé en zone A bis d’après les plafonds fixés par la loi, il faut multiplier le plafond de la zone A bis par le coefficient suivant : 0,7 + 19 / surface pondérée. A savoir que la surface pondérée correspond à la surface du logement en m².

Cette surface pondérée est l’addition de la surface habitable de l’appartement et de 50% des surfaces annexes (terrasses, cave, jardin), dans la limite de 16m² de surfaces annexes.

A noter que le plafonnement du coefficient est à 1.2.

La zone A : les villes, les plafonds de loyer et de ressources des locataires

Les villes de la zone A Pinel : plus de 650 communes

La zone A couvre plus de 650 communes dont celles de Lyon, Lille, Ajaccio, Cannes ou Saint-Tropez.

On retrouve également des villes des départements de l’Ain, des Alpes-Maritimes, des Bouches-du-Rhône, de la Corse-du-Sud, de l’Hérault, du Nord, de l’Oise, du Rhône, de la Haute-Savoie, de la Seine-et-Marne, des Yvelines, du Var, de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et du Val-d’Oise.

Les plafonds de ressources des locataires en zone A

Les ressources des locataires pour un bail signé en 2022 dans la zone A sont les suivants :

• Personne seule : 39 363 €
• Couple : 58 831 €
• Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge : 70 718 €
• Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge : 84 708 €
• Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge : 100 272 €
• Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge : 112 844 €
• Personne à charge supplémentaire : + 12 573 €

Les plafonds de loyer du dispositif Pinel en Zone A

Le plafond maximal à appliquer pour tous les beaux signés en 2022 en zone A est de 13,09 € par m2.

La Zone B1 : les villes, les plafonds de loyer et de ressources des locataires

Les villes de la zone B1 : les villes de plus de 250 000 habitants

On retrouve dans la zone B1 les villes de la grande couronne parisienne ainsi que les agglomérations de plus de 250 000 habitants, comme par exemple Bordeaux, Amiens, Clermont-Ferrand, Nantes, Orléans, Poitiers, Reims, Rennes, Strasbourg, Tours, etc.

Les plafonds de ressources des locataires en zone B1

Les ressources des locataires pour un bail signé en 2022 dans la zone B1 sont les suivants :

• Personne seule : 32 084 €
• Couple : 42 846 €
• Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge : 51 524 €
• Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge : 62 202 €
• Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge : 73 163 €
• Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge : 82 465 €
• Personne à charge supplémentaire : + 9 200 €

les plafonds de loyer du dispositif Pinel en Zone B1

Le plafond maximal à appliquer pour tous les beaux signés en 2022 en zone B1 est de 10,55 € par m2.

La Zone B2 : les villes, les plafonds de loyer et de ressources des locataires

Les villes de la zone B2 :

La zone B2 (comme la zone C) regroupe des villes dans lesquelles la tension locative n’est pas très forte et dans lesquelles les prix du marché locatif sont plus bas que dans les zones A, A Bis et B1. c’est pourquoi cette zone n’est plus éligible à l’investissement immobilier Pinel depuis le 31 décembre 2018.

On peut y trouver notamment Agen, Angoulême, Auxerre, Bourges, etc.

Les plafonds de ressources des locataires en zone B2

Les ressources des locataires pour un bail signé en 2022 dans la zone B2 sont les suivants :

• Personne seule : 28 876 €
• Couple : 38 560 €
• Personne seule ou couple avec 1 enfant à charge : 46 372 €
• Personne seule ou couple avec 2 enfants à charge : 55 982 €
• Personne seule ou couple avec 3 enfants à charge : 65 856 €
• Personne seule ou couple avec 4 enfants à charge : 74 219 €
• Personne à charge supplémentaire : + 8 277 €

Les plafonds de loyer du dispositif Pinel en Zone B2

Le plafond maximal à appliquer pour tous les baux signés en 2022 en zone B2 est de 9,17€ par m2.

La loi Pinel tient son nom de l’ancienne ministre du logement Sylvia Pinel. La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place le 1er septembre 2014. Elle devait prendre fin en 2017 mais a finalement été prolongée jusqu’en 2024. Ce dispositif permet à tout investisseur achetant un logement neuf et le mettant en location, de bénéficier d’avantages fiscaux, et plus précisément une réduction d’impôts. La loi Pinel n’est pas réservée à une clientèle d’élite mais s’adresse à toutes les personnes souhaitant investir dans l’immobilier et qui souhaitent utiliser le levier de leurs impôts pour le faire.

A compter du 1er janvier 2023, la loi Pinel évolue et le bien nécessite de respecter de nouvelles contraintes en termes de performance énergétique et de confort et se situer dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

Ainsi, pour continuer de bénéficier des avantages fiscaux maximaux offerts par la loi Pinel Plus, a savoir :

• 12% du montant de l’investissement pour 6 ans de location

• 18% de réduction d’impôts pour 9 ans de location

• 21% de réduction d’impôts pour 12 ans de location

Les conditions a respecter dans le cadre de la « nouvelle » loi Pinel Plus vont différer en fonction du quartier dans lequel le logement se trouve au sein de la ville, en fonction de la date du dépôt du permis de construire et en fonction de l’année d’acquisition (2022 ou 2023).

• Les logements situés en QPPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville) doivent simplement respecter des normes de confort
• Les logements qui ne sont pas situés dans des QPPV devront en plus des normes de confort respecter des normes de performance énergétique :
  • Si le permis de construire est déposé avant le 1er janvier 2022 : il faudra qu’il réponde à la norme E+C- et à la classe énergétique A.
  • Si le permis de construire à été déposé après le 1er janvier 2022, deux cas de figure se présentent en fonction de l’année d’acquisition :
    • Acquisition en 2023 : respect de la norme RE 2020
    • Acquisition en 2024 : respect de la norme RE 2020 et classe énergétique A.

Cette loi a été mise en place dans le cadre du plan Relance du Logement, afin de favoriser la construction de biens immobiliers pour répondre à la problématique du logement en France.

Pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de ce dispositif, il faut que le bien immobilier soit situé dans une des zones éligibles à la loi Pinel.

La France métropolitaine et Outre-mer a été découpée en trois zones Pinel : la A Bis, la A et la B1. Elles sont toutes les trois définies en fonction de la tension du marché immobilier locatif local au regard de la tension locative et des prix qui s’appliquent. Ainsi, la zone la plus tendue est la zone A bis alors que la moins tendue est la zone B1. Pour bénéficier du dispositif Pinel, il faut que le bien soit situé dans l’une de ces 3 zones, dites « tendues ». Ce terme signifie que la demande est supérieure à l’offre sur le marché de l’immobilier.

A noter que les zones B2 et C qui étaient initialement éligibles au dispositif Pinel ont été exclues pour tous les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2018.

Avait néanmoins été mise en place une période transitoire avec la possibilité de procéder à la régularisation de l’acte authentique chez le notaire au plus tard le 15 mars 2019 pour les contrats de réservation signés au plus tard le 31 décembre 2018.

Par conséquent, depuis 2019, seulement 11% du territoire est éligible à la loi Pinel. Cela permet de garantir que les logements soient construits dans les villes présentant une réelle tension locative. C’est également une garantie pour les investisseurs Pinel que le logement acquis ne connaitrait que très peu voire pas du tout de période de vacance locative.