La décote des passoires énergétiques

Depuis plusieurs années, la France a pour objectif de supprimer l’ensemble des biens considérés comme des passoires énergétiques de son territoire. Pour cela, le gouvernement a mis en place différentes mesures comme l’instauration du DPE.

Pour quelles raisons ces biens posent-ils problèmes ? Quelles sont les mesures qui ont été mises en place par l’Etat ? Comment votre situation peut-elle être impactée ? On vous explique tout ce que vous devez savoir sur les passoires énergétiques dans cet article.

Le terme de passoire thermique désigne des biens immobiliers considérés comme très mal isolés. En effet, les logements anciens n’ont pas été construits selon les normes énergétiques d’aujourd’hui. Leur isolation n’est pas suffisamment performante pour conserver la chaleur et la fraicheur à l’intérieur du bâtiment. De grosses déperditions thermiques ont alors lieu, généralement au niveau des murs, du toit, des planchers et des ouvertures.

De ce fait, les habitants de ces habitations consomment beaucoup plus d’énergie en chauffage l’hiver ou en climatisation l’été. Leurs factures d’électricité s’élèvent donc très rapidement, de même que leur consommation carbone. Les passoires thermiques représentent, ainsi, un véritable problème économique et écologique pour les Français. Il est possible de savoir si votre bien est une passoire thermique grâce au diagnostic de performance énergétique.

Qu'est ce que le diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Le DPE est un outil qui permet de calculer précisément la consommation énergétique et l’émission de gaz à effet de serre d’un bien immobilier. Il évalue les logements en leur attribuant, en fonction de leur consommation, une lettre allant de A à G. Les passoires énergétiques sont les biens qui sont notés entre E et G. Pour réaliser un DPE et connaitre votre classement, vous devez faire appel à un professionnel.

Pour lutter contre les passoires thermiques, l’état a décidé de renforcer progressivement sa réglementation en matière de logements. En effet, lors de la location ou de la vente d’un bien (bâtiment, résidence, immeuble) construit il y plus de deux ans, le futur locataire ou propriétaire doit obligatoirement être informé de la consommation énergétique et de la production d’émissions de carbone du logement par le propriétaire actuel.

Il a également été décrété, au travers de la loi climat et résilience d’aout 2021, de geler tous les loyers des habitations de classe F et G. Les propriétaires de ces biens ont donc l’interdiction d’augmenter leur loyer que ce soit à l’arrivée d’un nouveau locataire ou au cours d’un bail. Les logements situés en zone « tendue » sont déjà soumis à cette loi depuis janvier 2021.

De plus, depuis janvier 2023, les logements consommant plus de 450 kWh par mètre carré par an sont interdits à la location. Cela représente environ 140 000 logements de classe G. De nombreux propriétaires de ces habitations ont décidé de revendre leur bien pour faire face à cette interdiction. Entre 2025 et 2034, les logements de catégories E, F et G seront également progressivement retirés de la location.

• A partir du 1er janvier 2025, les logements devront être au minimum de catégorie F
• A partir du 1er janvier 2028, les logements devront être au minimum de catégorie E
• A partir du 1er janvier 2034, les logements devront être au minimum de catégorie D

Par ailleurs, le Parlement européen a également adopté, en mars 2023, la révision de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments (DEPB) afin de lutter contre les passoires thermiques. Celle-ci prévoit dans un premier temps que les nouvelles constructions de l’immobilier neuf devront être neutres en carbone d’ici 2028 et être équipées en panneaux solaires si cela est possible. Dans un second temps, les logements anciens devront être rénovés afin d’atteindre un DPE minimum de classe E en 2030 et de classe D en 2033.

Le durcissement de la réglementation concernant les passoires énergétiques a engendré une forte baisse des prix de vente des logements de classe E, F et G. En effet, la performance énergétique du logement peut avoir un impact important sur la valeur d’un bien. Ainsi, plus la note est mauvaise, plus le logement sera cher ; à l’inverse, plus le classement est bon, plus le prix de vente sera élevé. Le DPE est devenu un critère très important pour la vente ces dernières années, rendant les écarts de prix de plus en plus larges. Ceux-ci diffèrent selon les villes dans lesquelles sont situées les habitations.

En effet, à Paris, le prix d’un appartement de catégorie G sera environ 2% moins cher que celui d’un logement de catégorie A. En comparaison, un appartement classé G à Strasbourg aura une décote d’environ 10% par rapport à un logement de catégorie A. Ces écarts sont dus à l’état du marché immobilier de la ville. Les acquéreurs ont effectivement tendance à être moins exigeant sur le DPE quand les logements sont situés dans une zone dite « tendue » et dont la majorité des biens sont classés E, F et G. C’est notamment le cas pour Paris où environ 52% des appartements mis sur le marché ces 12 derniers mois sont classés E, F ou G, contre 31% pour la France entière.

La majorité des villes conserve une décote d’environ 5%. C’est le cas pour Dijon, pour Rennes, pour Angers. Les décotes des passoires thermiques sont d’ailleurs, plus importantes pour les maisons que pour les appartements. Elles peuvent monter jusqu’à 15% en fonction des zones. La valeur des biens classés A et B a, elle, au contraire, augmenté.

Pour faire face à ce nouveau règlement, vous avez la possibilité de vendre votre bien avant l’entrée en vigueur des mesures ou de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Comment financer des travaux de rénovation énergétique ?

Pour que votre logement soit en règle avec les nouvelles mesures, il vous faut réaliser des travaux de rénovation énergétique en isolant les combles, les murs, le sol ainsi qu’en remplaçant les fenêtres par du double vitrage et le système de chauffage et de production d’eau chaude. Ces travaux peuvent parfois représenter un coût pour les particuliers.

Des dispositifs comme la prime MaPrimeRénov’, CITE ou Eco PTZ ont néanmoins été mis en place par le gouvernement pour aider le financement de ces travaux. Il est également possible de bénéficier de prêts bancaires avantageux, de certificats d’économies d’énergies ou d’aides locales.