La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) concerne les biens immobiliers achetés neufs ou en cours de construction, comme par exemple les logements acquis sous le dispositif Pinel ou les acquisitions de résidences principales sur plan.
Dans ce cadre, la livraison est un acte juridique qu’il est important de ne pas manquer, à tel point que nombreux sont nos clients qui s’interrogent sur cette étape symbolique.
Quels sont les éléments clés à vérifier le jour de la livraison d'un bien en VEFA ?
La livraison d’un bien en VEFA correspond au moment où vous récupérez les clés de votre appartement ou maison, peu importe qu’il s’agisse d’un bien acquis en loi Pinel, ou dans le cadre de votre résidence principale.
C’est le moment de vérifier que le bien est conforme au plan et à la notice descriptive présents dans l’acte définitif de vente. Si des malfaçons ou des défauts sont observés, vous allez émettre ce que l’on appelle des réserves. Celles-ci seront intégralement notifiées sur un procès-verbal de livraison.
Il existe 3 types de réserves :
- Les réserves pour malfaçon : le travail est réalisé mais il doit être repris car pas correctement effectué.
- Les réserves pour non façon : les prestations prévues dans l’acte de vente ne sont pas réalisées.
- Les réserves pour essai : lorsqu’on ne peut se prononcer sur la bonne fonctionnalité d’une partie du bien car il n’a pas pu être testé et que l’essai est remis à plus tard
Vous pouvez également indiquer dans le procès verbal toutes les finitions qu’il vous semble important de réaliser.
Il est important de vérifier que tout fonctionne et que tout est conforme :
- Les prises électriques
- La robinetterie
- L’absence de rayure sur les vitres
- L’absence de fêlure sur le carrelage
- Vérifier les éventuels défauts de peinture
- Contrôler la superficie, dont la différence avec celle indiquée dans le contrat de vente, si elle existe, ne doit pas excéder 5% de moins que celle indiquée dans le plan
- Le bon fonctionnement de la VMC
- l’isolation phonique en fermant toutes les fenêtres pour constater l’absence de bruit
- le bon fonctionnement des volets roulants qu’ils soient électriques ou non.
Le + Epsilium : Epsilium vous accompagne à chaque étape de votre projet, y compris le jour de la réception des clés, en vous assistant dans l’observation de toutes les éventuelles réserves.
Il est courant que certaines réserves soient levées le jour même de la livraison. Quoi qu’il en soit, le promoteur a ensuite un an pour effectuer les travaux nécessaires à la levée des réserves de l’ acquéreur. À l’issue de ces travaux correctifs, il doit alors être en mesure de vous adresser un procès-verbal de levée des réserves.
Voir notre article : Les questions à poser avant de se lancer dans un investissement en Pinel (VEFA)
Quand payer les 5% restants sur le prix de l’acquisition du bien immobilier acquis en VEFA ?
C’est le jour de la livraison que vous verserez les 5% restants du solde du prix d’acquisition à l’aide d’un chèque de banque. Ce n’est qu’en échange de ce chèque, et donc une fois seulement les 100% du prix d’acquisition payés, que se fera la remise des clés par le promoteur. Dans le cadre de la livraison d’un logement neuf en loi Pinel, ce sera le gestionnaire, également présent lors de la livraison qui récupérera les clés pour les transmettre à votre locataire.
Cependant, si vous constatez que le bien n’est pas conforme au contrat, il vous est possible de ne pas délivrer le chèque de banque. Celui-ci pourra être consigné chez un notaire en cas d’accord des parties sur le lieu, la date et le montant de la consignation, ou à la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à ce que le promoteur délivre un bien qui soit conforme. Évidemment, les clés de votre logement seront conservées par le promoteur dans cet intervalle.
Pour rappel, dans le cadre de l’acquisition d’un bien en VEFA, aussi bien dans le cadre de la loi Pinel que l’acquisition de sa résidence principale dans le neuf, le paiement du bien est échelonné en fonction de l’avancée des travaux :
- 35% du prix au stade de l’achèvement des fondations
- 50% du prix au stade de l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée
- 65% du prix au stade de l’achèvement du dernier plancher haut
- 70% du prix au stade de la mise hors d’eau
- 80% du prix au stade de l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air
- 90% du prix au stade de l’achèvement de tous les travaux d’équipement, plomberie, chauffage
- 95% du prix au stade de l’achèvement de l’immeuble
- 5% du prix de vente au moment de la livraison
Pour ce faire, le promoteur vous envoie par courrier un appel de fonds à chaque étape.
Le + Epsilium : Epsilium vous suit dans la réalisation des différents déblocages de fonds et fait le nécessaire auprès de la banque.
Quel est le délai pour signaler des défauts apparents sur un logement en VEFA ?
Pas de panique si vous constatez de nouveaux défauts apparents les jours qui suivent la livraison de votre bien. Vous avez, en vertu de l’article 1642-1 du code civil, un délai d’un mois pour adresser la liste des défauts de conformité apparents au promoteur, qu’il aura ensuite l’ obligation de rectifier. Cet envoi doit se faire impérativement par lettre recommandée avec accusé de réception. Le promoteur aura un an à compter de la réception de ce courrier pour procéder aux corrections.
Attention cependant, si des malfaçons ont été observées dans le mois qui suit la livraison mais que celles-ci n’ont pas été notifiées dans le procès-verbal de livraison ou par voie de courrier recommandé avec avis de réception dans le mois qui suit la livraison, alors il deviendra impossible de faire jouer la garantie de parfait achèvement. C’est pourquoi nous recommandons à tous nos clients qui investissent dans le cadre de la loi Pinel de se rendre à la livraison.
Le + Epsilium : Epsilium vous accompagne à chaque étape et réalise pour vous toutes ces démarches.
NB : Seule l’acquisition d’un bien immobilier en vente en l’état futur d’achèvement protège contre les malfaçons. Lors de l’acquisition d’un bien dans l’ancien, vous n’avez aucun recours contre le vendeur une fois entré dans les lieux.
Comment suivre la levée des réserves si le bien est mis en location dans le cadre de la loi Pinel par exemple ?
Il est nécessaire de se rapprocher du locataire et du promoteur pour vérifier la bonne levée des réserves. Il sera également important d’obtenir de la part du promoteur un procès-verbal de levée des réserves.
Le + Epsilium : Epsilium, dans le cadre de son offre 360, suit l’avancement de la levée des réserves en relançant le promoteur et en se rapprochant de votre locataire pour vérifier que les travaux ou corrections ont bien été effectuées. Nous vous accompagnons également dans toutes vos démarches administratives. Ainsi, vous êtes déchargés de tout !
Quand est-ce qu’un bien immobilier en VEFA est considéré comme achevé ?
Pour qu’un bien soit considéré comme achevé, il est indispensable que tous les éléments nécessaires à l’utilisation du logement soient présents. Le bien doit être alimenté en eau, électricité et gaz. Lorsqu’il s’agit d’un immeuble, il doit être équipé d’un escalier, d’un ascenseur et d’éclairage dans les parties communes.
A compter de quand démarrent les différentes garanties liées à la VEFA ?
La garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale démarrent au moment de la réception des travaux, à ne pas confondre avec la livraison du bien.
Quelle est la différence entre réception des travaux et livraison ?
La réception des travaux correspond à l’acte qui définit que le maitre d’ouvrage (le promoteur) accepte les travaux des entrepreneurs sur le chantier.
La livraison du logement, quant à elle, correspond à l’étape suivante, c’est-à-dire celle pendant laquelle le promoteur remet le bien à l’acquéreur, symbolisé par la remise des clés. C’est donc le moment effectif de la prise de possession du logement par l’acquéreur.
Que faire si le promoteur ne lève pas les réserves ?
Les malfaçons et défauts apparents doivent être corrigés par le promoteur dans un délai d’un an. Si ce n’est pas le cas, vous devez alors saisir le tribunal, avant la fin de la garantie de parfait achèvement qui court durant un an pour demander une diminution du prix ou l’annulation de la vente.
Quels sont mes droits en cas de retard de livraison ?
Vous ne pouvez pas exiger d’indemnités de retard de la part du promoteur lorsque le chantier a pris du retard pour des évènements jugés exceptionnels (intempéries, conditions météorologiques extrêmes, recours de tiers, etc.) ou pour les cas de force majeure, qui sont indépendants de la volonté du promoteur comme une grève générale de la profession, etc.
Si le retard n’est pas justifié par un des cas mentionnés ci-dessus, vous pouvez effectuer des démarches en vue de bénéficier d’indemnités. Ces pénalités qui sont fixées par la loi sont au minimum de 1/3000eme par jour du prix de la construction.
Ai-je un recours si le logement est plus petit que sur le plan joint à l’acte authentique de vente ?
Dans le cadre de l’achat d’un appartement en loi Pinel, ou plus largement d’un bien en vente en l’état futur d’achèvement, le promoteur doit mentionner la surface habitable approximative du bien immobilier sur le plan. Si lors de la livraison du logement, vous constatez que la surface réelle est inférieure de plus de 5% à celle qui est indiquée dans le contrat, alors vous êtes en droit de réclamer une diminution du prix. Par exemple, si la différence de superficie s’avère être de 7% (à la baisse), vous êtes en droit de réclamer une baisse de prix de 7%. La démarche doit être entreprise dans l’année qui suit la livraison.
Le promoteur engage sa responsabilité dans le calcul de la superficie. Si vous découvrez un appartement ou une terrasse dont la superficie est plus importante que celle notifiée dans le plan, il n’a, quant à lui, aucun recours contre vous.
Le + Epsilium : nous sommes présents à la livraison du bien pour vérifier avec vous les superficies. En cas de non-conformité, nous réaliserons pour vous les démarches nécessaires.
Comment faire pour bénéficier d’une exonération de taxe foncière les 2 années suivant la livraison ?
Pour bénéficier de l’exonération de la taxe foncière, il faut remplir une déclaration H2 qui a pour objectif de recenser tous les nouveaux logements. Une fois remplie, il faut la renvoyer par courrier ou par mail au centre des impôts fonciers dont dépend votre logement.
Si le bien est livré en décembre 2022, vous n’êtes de base pas redevable de la taxe foncière en 2022, et vous êtes exonérés en 2023 et 2024 si la déclaration H2 a bien été réalisée dans les temps.
Si le bien est livré en février 20202, il en est de même, vous n’êtes pas redevable de la taxe foncière en 2022, et êtes exonérés en 2023 et 2024 si la déclaration H2 a été réalisée dans les temps.
Attention cependant, la tendance actuelle est plus à l’exonération de la taxe communale exclusivement, ce qui revient à une exonération partielle et non totale de la taxe foncière.
Le + Epsilium : Nous effectuons pour vous la déclaration H2 auprès de l’administration fiscale et vous envoyons une copie de celle-ci.
Page mise à jour en février 2022.
