Top 10 des villes où investir en immobilier en 2025

L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier, dans le but de le louer à des locataires. L’objectif principal de cet investissement est de générer des revenus réguliers sous forme de loyers tout en bénéficiant potentiellement d’une valorisation du bien au fil du temps.

Les investisseurs en immobilier locatif peuvent également profiter de divers avantages fiscaux, qui permettent de réduire l’impôt sur le revenu sous certaines conditions. L’investissement immobilier locatif peut ainsi offrir une source de revenus stable et également une protection contre l’inflation. L’investissement immobilier locatif est un moyen de générer des revenus passifs et de se constituer un patrimoine.

Néanmoins, il est important de choisir les villes les plus attractives pour minimiser les risques et maximiser le rendement locatif.

 

Tension locative et évolution démographique

• La tension locative est un indicateur phare qui détermine le niveau de demande locative dans une ville.

La tension locative fait référence à une situation sur le marché immobilier où la demande locative est bien supérieure à l’offre disponible.

Autrement dit, il y a beaucoup plus de personnes qui cherchent à louer un logement que de biens effectivement disponibles sur le marché. Cette situation crée une pression sur le marché locatif, signe positif pour les personnes cherchant à investir dans l’immobilier dans le but de louer leurs biens. Il est important de se tourner vers les villes où la tension locative est importante.

 

• L’évolution démographique est un autre facteur important, car une ville qui gagne des habitants peut offrir de meilleures opportunités de location.

De même, en termes d’attractivité, une économie en pleine expansion avec l’arrivée régulière de nouvelles entreprises, ainsi qu’une importante fréquentation touristique, sont autant d’indicateurs d’une ville propice à l’investissement aujourd’hui.

Les villes avec une forte demande locative et une évolution démographique positive sont plus propices à l’investissement immobilier locatif.

 

• Les prix immobiliers en hausse sont généralement une bonne idée pour investir. A l’inverse, les villes où les prix de l’immobilier chutent, représentent un risque financier plus certain en termes de rentabilité.

Lorsque les prix de l’immobilier augmentent, cela signifie que la valeur d’un bien immobilier investi a tendance à s’apprécier avec le temps. Cette appréciation offre aux investisseurs un potentiel de plus-value lors de la revente du bien.

Ainsi, même si le rendement locatif est modeste, la croissance de la valeur du bien peut représenter un gain financier et une rentabilité significative sur le long terme.

• Les projets d’urbanisme et l’économie locale sont des indicateurs clés de l’attractivité future d’une ville. Les projets de rénovation dans certains quartiers, augmentent ainsi la demande locative et stimulent la valorisation des biens immobiliers.

Les investisseurs considèrent ces zones comme des opportunités à forte croissance.

Les villes avec des prix immobiliers en hausse et des projets d’urbanisme prometteurs sont plus propices à l’investissement immobilier locatif.

Lille

Caractéristiques

Lille, comparée à d’autres grandes métropoles françaises comme Paris ou Lyon, propose des prix d’achat immobiliers encore relativement abordables. Ce rapport entre un coût d’acquisition raisonnable et une demande locative élevée permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine et de bénéficier d’une bonne rentabilité locative.

Egalement, il s’agit d’une des plus grandes villes étudiantes de France, avec plusieurs universités et grandes écoles qui attirent des dizaines de milliers d’étudiants chaque année. Cette population génère une demande constante pour les logements locatifs, en particulier pour les petites surfaces et les studios, ce qui assure un taux d’occupation élevé des biens.

Localisation

Située à proximité de la Belgique, de Paris, de Londres et de Bruxelles, Lille bénéficie d’une position géographique centrale en Europe. Sa connexion rapide avec ces grandes villes grâce au réseau ferroviaire (TGV et Eurostar) renforce son attractivité. Cette facilité d’accès attire une population mobile et internationale, pour qui la proximité et les prix abordables sont des critères très importants, contribuant ainsi, à une forte demande locative.

Prix au m2

Les prix de l’immobilier à Lille sont encore très attractifs, avec un prix moyen pour un appartement neuf de 4 540€/m2 et d’une maison de 3 940€/m2, en fonction des quartiers et de leur environnement.

Loyers moyens

Les loyers moyens pratiqués à Lille sont de 10€/m2 pour un appartement ou une maison.

Angers

Caractéristiques

Angers offre un bon équilibre entre prix d’achat, demande locative et perspectives économiques, ce qui en fait une ville particulièrement intéressante pour les investisseurs.

Depuis un certain temps, Angers fait face à une demande croissante. La ville se distingue sur le marché de l’immobilier grâce à ses nouveaux quartiers en plein développement, son économie florissante et sa politique culturelle ambitieuse.

En tant que ville étudiante, Angers cumule de nombreux atouts qui attirent les investisseurs immobiliers.

Bien que les investissements soient en augmentation depuis plusieurs années, les logements demeurent accessibles et offrent un potentiel de rentabilité intéressant.

Localisation

L’emplacement de la ville d’Angers est idéal : au bord de l’autoroute A11, cela lui ouvre un accès direct en 3 heures de Paris, et en seulement 1h30 par le TGV. La ville est également à une heure de Nantes par voiture.

Prix au m2

Cependant, les prix de l’immobilier à Angers ont littéralement explosé : +70% sur 5 ans !

En 2024, il faut prévoir en moyenne 3 400€/m2 pour un appartement ou une maison.

Loyers moyens

Comptez en moyenne entre 12€ et 13€/m2 pour les loyers, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison.

Montpellier

Caractéristiques

Montpellier se positionne sur le marché comme une ville particulièrement attrayante pour les investisseurs immobiliers, bien que le prix d’achat légèrement plus élevé puisse représenter un obstacle pour certains.

Malgré cette barrière, son potentiel de rentabilité reste élevé grâce à une forte demande locative, alimentée par une population en constante croissance et une importante communauté étudiante.

Localisation

La ville se situe à seulement quelques kilomètres des plages méditerranéennes, ce qui attire à la fois les résidents et les touristes.

Montpellier est positionnée entre l’Espagne et l’Italie, et bénéficie d’une excellente connexion avec d’autres grandes villes européennes grâce aux axes autoroutiers et ferroviaires.

Prix au m2

À Montpellier, les prix ont augmenté de 41% au cours des dix dernières années, et de 32% sur les seules cinq dernières années.

Il faut compter en moyenne 4 560 €/m2 pour un bien standard neuf et 3 750 €/m2 pour un bien standard plus ancien.

Loyers moyens

Concernant les loyers, en revanche, ils sont plus élevés pour les appartements.

En général 15€/m2, alors qu’ils se situent environ à 13€/m2 pour les maisons.

Rennes

Caractéristiques

Rennes se distingue comme une ville attractive grâce à son riche patrimoine historique, son dynamisme économique, et sa qualité de vie exceptionnelle. Située à environ 50 kilomètres des côtes de la Manche, elle séduit chaque année de nouveaux habitants, étudiants et touristes, attirés par son éventail culturel, son faible taux de chômage, et ses prix immobiliers accessibles.

Investir dans l’immobilier a Rennes reste un très bon compromis pour les investisseurs au vu des prix d’achat abordables et d’une demande locative importante dans le secteur breton.

Localisation

Géographiquement, Rennes est bien positionnée pour les déplacements, étant connectée à Paris en seulement 1h30 grâce au TGV. Cette localisation centrale en Bretagne permet également de rejoindre facilement d’autres grandes villes de la région, comme Nantes à environ 110 kilomètres au sud.

Prix au m2

Selon les analyses menées, le prix au m2 à Rennes a pris +16% en 2 ans.

Les prix sont encore raisonnables, avec un prix moyen pour un appartement de 2 800€/m2 .

Loyers moyens

Les loyers moyens pratiqués à Rennes sont de 9€/m2 pour un appartement ou une maison.

Niort

Caractéristiques

Niort est une ville attractive pour les investisseurs grâce à sa forte demande locative, ses prix d’achat abordables et ses perspectives économiques.

Elle est située au cœur du Marais Poitevin, reconnue pour la Venise Verte, qui attire chaque année de nombreux touristes, est un emplacement offrant un cadre de vie paisible et verdoyant.

La ville a développé une attractivité boostée par l’après-COVID, apportant davantage de valeur sur le marché de l’immobilier.

Localisation

Niort est située à environ 100km de Poitiers et moins de 2 heures de route de Bordeaux par l’autoroute. La ville est proche de la mer (moins d’une heure de route de la côte atlantique et de La Rochelle) ainsi que de la campagne.

Prix au mètre carré

Le prix du m2 s’élève à environ 2070€/m2, pour un bien neuf et environ 1790€/m2 pour un bien plus ancien.

Selon les quartiers, ce montant peut grimper jusqu’à 3000€ le m2 pour les maisons, et plus de 2500€ pour les appartements.

Loyers moyens

Les loyers s’élèvent à environ 12€/m2.

Légèrement au-dessus de ceux affichés par les villes voisines, ces loyers connaissent la même augmentation que le prix du m2.

Saint-Étienne

Caractéristiques

Le marché immobilier de Saint-Étienne est caractérisé par des prix au mètre carré bien inférieurs à ceux des grandes villes françaises. Ce faible prix d’achat permet aux investisseurs de devenir propriétaires à un prix relativement bas, tout en bénéficiant de rendements intéressants. L’accès à des biens immobiliers à prix réduit est l’un des principaux critères de la rentabilité élevée dans cette ville. Saint-Étienne est une ville à fort potentiel pour les investisseurs.

Il s’agit d’une ville universitaire en plein développement, avec plusieurs établissements d’enseignement supérieur, attirant une population étudiante stable chaque année. Cette demande constante pour les logements étudiants, principalement des petites surfaces, contribue à une occupation élevée des biens locatifs.

De plus, la ville attire de jeunes actifs cherchant des solutions abordables aux loyers des grandes métropoles.

Localisation

Saint-Étienne est située à seulement 50 kilomètres de Lyon, ce qui en fait une option intéressante pour les personnes travaillant à Lyon mais souhaitant profiter de loyers plus bas.

Cette proximité, associée à de bonnes liaisons de transport, augmente la demande locative dans la région, permettant ainsi aux locataires d’économiser sur les coûts de logement tout en restant proches d’un grand centre économique.

Prix au m2

Les prix de l’immobilier à Saint-Étienne sont encore très attractifs, avec un prix moyen d’un appartement de 1 250€/m2 pour un appartement neuf et environ 1 070€/m2 pour un bien plus ancien.

Loyers moyens

Les loyers moyens pratiqués à Saint-Étienne sont de 10€/m2 pour un appartement ou une maison.

Le Mans

Caractéristiques

Le Mans fait à son entrée dans les classements en 2024, et cela se prolonge pour 2025. En effet, le prix d’achat d’un bien immobilier au Mans est nettement inférieur à celui des grandes villes françaises. Avec un coût au mètre carré plus abordable, les investisseurs peuvent acquérir des propriétés à un prix réduit tout en maintenant un taux de rentabilité stable.

Le Mans est une ville dynamique qui attire une population variée, incluant des étudiants, des jeunes actifs, et des familles. La présence de plusieurs établissements d’enseignement supérieur, ainsi que des entreprises, maintient une forte demande locative, particulièrement pour des biens de petite et moyenne taille.

Localisation

Le Mans est située dans la région des Pays de la Loire et dans le département de la Sarthe et située à seulement 54 minutes de Paris en TGV. Cette ville est une option populaire pour ceux qui travaillent dans la capitale mais préfèrent vivre dans une ville plus abordable et paisible.

Cette proximité avec Paris, sans les coûts exorbitants de la région parisienne, renforce l’attractivité du marché locatif.

Prix au m2

Les prix de l’immobilier au Mans sont encore très attractifs, avec un prix moyen d’un appartement de 1 740€/m2 et d’une maison de 2 030€/m2.

Loyers moyens

Les loyers moyens pratiqués au Mans sont de 9€/m2 pour un appartement ou une maison.

Toulouse

Caractéristiques

La « ville rose », avec son dynamisme économique et son statut de grande ville étudiante, se révèle être une destination d’investissement idéale.

Son marché immobilier bénéficie de la présence d’une population de jeunes actifs favorisant le développement de celui-ci, faisant de Toulouse l’une des villes les plus intéressantes où investir grâce à une demande locative importante.

Localisation

Avec le prolongement de la LGV de Bordeaux à Toulouse, il ne faudra plus que 3h30 pour rejoindre la capitale.

Son aéroport international lui confère également un atout majeur et participe à son dynamisme ainsi qu’à son développement.

Prix au m2

Le prix du foncier toulousain poursuit lui aussi son ascension, un appartement se négociant actuellement entre 3 730€/m² et 4 230€/m².

Loyers moyens

En moyenne un appartement dans Toulouse se loue aux alentours de 14€/m2, 13€/m2 à Blagnac, et moins de 12€/m2 à Aucamville.

Marseille

Caractéristiques

Marseille fait son grand retour dans le top 10 des villes dans lesquelles investir en 2025.

La ville bénéficie d’un cadre de vie typique du Sud, ainsi que d’une situation géographique particulièrement prisée des cadres.

Localisation

Marseille est située à moins de 3h de Paris en TGV et 2 heures de Lyon.

La ville compte plus de 2 millions d’habitants, et un bassin d’emploi en perpétuelle croissance, surtout sur le secteur tertiaire.

Prix au m2

Les prix de l’immobilier à Marseille sont restés stables sur l’année 2024..

Les biens dans le centre se négocient entre 2 660€/m2 et 6 300€/m2, en fonction des arrondissements et de la récence du bien.

Loyers moyens

Les loyers moyens pratiqués à Marseille sont de 14€/m2 pour un appartement et 11€/m2 pour une maison.

Nantes

Caractéristiques

Nantes combine habilement des prix d’achat accessibles, une forte demande locative et des perspectives économiques prometteuses, ce qui en fait une destination privilégiée pour les investisseurs immobiliers.

Ces éléments créent un marché dynamique et stable, offrant de bonnes opportunités de rendement.

Localisation

Nantes est idéalement située. Grâce à la mise en place d’une ligne à grande vitesse (LGV) en 2017, elle se trouve aujourd’hui à moins de 2h30 en TGV de Paris.

De nombreux projets de création de connexions entre les principales villes bretonnes devraient aussi permettre de réduire le temps de trajet entre les deux métropoles régionales. La côte atlantique est à moins d’une heure en voiture.

Prix au m2

Le prix moyen d’un bien est compris entre 4 000€ et 4 600€/m2 en fonction de son ancienneté.

Loyers moyens

À Nantes, le loyer moyen est d’environ 14€/m2 pour un appartement, et 13€/m2 pour une maison.

Certaines villes offrent un rendement locatif moins fort , du fait du prix un peu plus élevé de ses biens immobiliers. Des prix élevés qui s’expliquent par la demande supérieure à l’offre et par l’attractivité forte de ces villes. Ainsi, le rendement locatif peut parfois être moins élevé que dans certaines villes moins cotés, et c’est l’aspect patrimonial et la vision à plus long terme de l’investissement qui est privilégié dans la sélection du bien immobilier.

Dans ce cadre là, on peut noter Lyon, Bordeaux, le bassin d’Arcachon, la Corse, etc. Ces zones permettent d’obtenir un équilibre entre aspect patrimonial et rendement locatif.

Des localités que le groupe Epsilium , dans le cadre de son accompagnement long terme aie proposer à ses clients.

Lyon

Caractéristiques

Lyon est souvent en tête des classements pour les investissements immobiliers, notamment grâce à son dynamisme économique et une demande locative constante. La demande locative est particulièrement forte dans cette ville, alimentée par un grand nombre d’étudiants, de jeunes professionnels et d’expatriés qui choisissent Lyon pour sa qualité de vie et ses opportunités professionnelles.

Localisation

Lyon bénéficie d’une situation géographique stratégique au cœur de la France, à proximité des Alpes et à seulement 2 heures en train de Paris grâce à la ligne à grande vitesse (LGV).

Prix au mètre carré

Le prix au mètre carré à Lyon pour un bien neuf est d’environ 5300€/m2, tandis que pour un bien ancien, il se situe aux alentours de 4800€/m2. Néanmoins, dans les quartiers très prisés comme la Presqu’île, le Vieux Lyon, ou encore les Brotteaux, les prix peuvent aller jusqu’à 7000€/m2.

Loyers moyens

Les loyers moyens à Lyon varient entre 15 et 20€/m2 selon les quartiers.

La location courte durée connaît également une croissance, en raison de l’afflux de touristes et de professionnels venant pour des événements internationaux ou des séjours d’affaires.

Bordeaux

Caractéristiques

Bordeaux est une ville particulièrement intéressante pour les investisseurs immobiliers, en raison de sa forte demande locative et de ses infrastructures modernes. La ville est réputée pour son cadre de vie attractif, en étant l’une des métropoles françaises les plus prisées.

Classée au patrimoine mondial de l’UNESCO, bénéficie de l’attrait touristique. Cette notoriété attire chaque année des milliers de visiteurs et de nouveaux habitants, renforçant ainsi la demande locative.

Bordeaux offre donc un potentiel de plus-value à long terme et une rentabilité locative solide, ce qui en fait une ville idéale pour les investissements immobiliers.

Localisation

Bordeaux est bien connectée à d’autres grandes villes comme Toulouse et Nantes. Sa proximité avec l’Espagne et les Pyrénées en fait une ville stratégique pour les déplacements.

De plus, elle est très bien desservie grâce à la ligne à grande vitesse (LGV) qui la place à environ deux heures de Paris en train, ainsi qu’à son aéroport international qui la relie aux principales capitales européennes.

Prix au mètre carré

Le prix au mètre carré à Bordeaux s’élève en moyenne à 5200€/m2 pour un bien neuf, tandis que pour un bien ancien, il avoisine les 4600€/m2. Cependant, dans les quartiers les plus prisés, comme le centre historique ou les Chartrons, les prix peuvent eux aussi, facilement dépasser les 7000€/m2.

Loyers moyens

Les loyers moyens à Bordeaux tournent autour de 15 à 18€/m2 selon les quartiers.

Ces loyers sont plus élevés que dans beaucoup d’autres villes du sud-ouest, reflétant la forte demande et la dynamique du marché immobilier local.

Le Bassin d'Arcachon

Caractéristiques

Le Bassin d’Arcachon offre un cadre naturel exceptionnel et une forte attractivité touristique, ce qui en fait un lieu prisé pour l’investissement locatif. Avec ses plages et sa proximité avec Bordeaux, la demande locative, tant saisonnière que permanente, est constante.

Localisation

Le Bassin d’Arcachon est bien desservi par un réseau routier et ferroviaire performant, le rendant facilement accessible depuis Bordeaux en moins d’une heure. Cette proximité avec une grande métropole facilite les déplacements, notamment grâce à l’autoroute et la ligne de train TER.

Prix au mètre carré

Le prix d’achat au mètre carré au Bassin d’Arcachon varie fortement selon les communes. À Arcachon même, les prix avoisinent en moyenne 8000€/m2 pour les biens en bord de mer, tandis qu’ils sont plus accessibles dans des communes comme Gujan-Mestras, où ils se situent autour de 5000€/m2.

Loyers moyens

Les loyers moyens au Bassin d’Arcachon sont généralement compris entre 17 et 25€/m2 pour une location à l’année.

Cependant, ils peuvent significativement augmenter durant la haute saison estivale, atteignant parfois plus de 30€/m2 pour des locations courtes durées. Cette forte saisonnalité du marché locatif constitue un atout majeur pour les investisseurs cherchant à maximiser leur rendement locatif, avec des taux d’occupation élevés durant les mois d’été.

La Corse

Caractéristiques

La Corse, île de beauté, attire de nombreux investisseurs en raison de son cadre naturel exceptionnel et de son fort attrait touristique. Avec ses plages paradisiaques, ses montagnes sauvages et ses villages authentiques, la Corse séduit chaque année des vacanciers à la recherche de tranquillité, créant ainsi une forte demande locative saisonnière.

Localisation

La Corse est facilement accessible grâce à ses nombreux ports et aéroports internationaux (Ajaccio, Bastia, Calvi, Figari). Ces infrastructures facilitent les déplacements depuis la France et l’Europe, attirant un large éventail de touristes. Les principales villes de l’île, ainsi que les stations balnéaires comme Porto-Vecchio et Calvi, bénéficient d’une grande popularité.

Prix au mètre carré

Les prix au mètre carré en Corse varient selon les zones, allant de 3000 à 7000€/m² dans les secteurs les plus prisés comme Porto-Vecchio et Ajaccio.

Loyers moyens

Les loyers moyens se situent entre 15 et 20€/m² à l’année, mais peuvent grimper à plus de 30€/m² en haute saison touristique, offrant ainsi des rendements locatifs élevés.

Stratégies pour optimiser le rendement locatif

• Bien choisir l’emplacement : Investir dans des zones à forte demande locative, proches des commodités, des transports, des universités ou des quartiers en développement.
• Adapter le type de bien à la demande : Louer des petites surfaces qui sont souvent plus rentables et recherchées par les étudiants et jeunes actifs.
• Utiliser des dispositifs fiscaux : Profiter des dispositifs comme la loi Pinel, le régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), ou les travaux de défiscalisation pour réduire les impôts.

Les villes françaises les plus rentables pour l’investissement immobilier locatif

En 2025, les principales villes en France présentant le meilleur rendement locatif seront, entre autres, Niort, Saint-Étienne, Montpellier, Angers, Rennes ou encore Bordeaux, le Bassin d’Arcachon et la Corse poussant davantage le marché locatif saisonnier.

Des villes accueillant de plus en plus de monde, avec une demande locative importante et des prix d’achat accessibles.

C’est le moment de se lancer dans l’aventure de l’investissement locatif classique (à l’année) ou saisonnier afin de vous construire un patrimoine, tout en étant bénéficiant des précieux conseils de nos experts !