Depuis début 2025, les premiers effets de la politique monétaire plus accommodante de la Banque Centrale Européenne commencent à se faire sentir sur les marchés immobiliers. Parmi eux, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), prisées pour leur capacité à générer des revenus réguliers, traversent une phase d’ajustement marquée par une baisse de la valeur de leurs parts. Entre tensions passées et nouvelles opportunités, où en est-on réellement ?
Constat actuel : une correction structurelle, pas un effondrement
Entre 2023 et début 2025, 35 SCPI (sur environ 200 existantes) ont procédé à une baisse du prix de leurs parts. Certaines corrections ont été spectaculaires : jusqu’à -45 % pour les SCPI les plus exposées à l’immobilier de bureaux.
Cette baisse est d’abord la conséquence directe de la hausse rapide des taux d’intérêt observée entre 2022 et 2024 (+350 points de base cumulés en zone euro). L’impact ? Une dévalorisation des actifs immobiliers évaluée en moyenne entre -10 % et -25 %, selon les secteurs. Les SCPI, contraintes par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), doivent ajuster la valeur de leur part dès que l’écart avec la valeur de reconstitution dépasse 10 %, ce qui a mécaniquement précipité certaines baisses.
Le secteur des bureaux a été le plus impacté : taux d’inoccupation en hausse, renégociations locatives, reconversion d’immeubles…
Le commerce s’est mieux comporté dans les zones prime.
La logistique et la santé, elles, ont démontré une forte résilience.
Rendement et perspectives : stabilité dans la tempête
Malgré cette correction de valeur, les SCPI ont affiché en 2024 un rendement moyen (TDVM) de 4,72 % (source : France SCPI), contre 4,53 % en 2023.
Certaines SCPI thématiques affichent même des rendements supérieurs à 6 %, notamment dans la logistique ou l’hôtellerie de plein air.
La dynamique 2025 est encourageante :
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La baisse des taux de refinancement a déjà débuté (avec une première baisse de 25 points de base en mars 2025).
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Le coût de financement pour les SCPI devrait s’alléger progressivement, redonnant de l’élan aux acquisitions.
Par ailleurs, certaines SCPI récentes, comme Sofidynamic et Cœur d’Europe, ont amorcé des revalorisations de leurs parts début 2025 (+1,2 % et +1,5 % respectivement), témoignant d’une reprise sélective sur des actifs bien situés.
Opportunités pour les investisseurs : achat en période de repli
Investir dans des SCPI en 2025, c’est profiter d’un « effet décote » rarement observé sur ce marché traditionnellement stable.
Quels axes privilégier ?
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La diversification sectorielle : santé, logistique, résidentiel géré sont des secteurs en forte demande et porteurs à long terme.
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La qualité du patrimoine : privilégier les SCPI investies dans des zones géographiques attractives, notamment Paris intra-muros, grandes métropoles européennes ou capitales régionales dynamiques.
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La capacité de gestion : préférer des SCPI avec un taux d’occupation financier (TOF) supérieur à 90 % et des politiques actives de gestion locative.
Bon à savoir : certaines SCPI affichent aujourd’hui un prix de souscription inférieur à leur valeur de reconstitution, créant une marge de sécurité supplémentaire pour l’investisseur.
2025, l'année des sélections intelligentes
La correction actuelle du marché SCPI est davantage une phase de réalignement qu’une crise. Dans un contexte de taux en baisse et de reprise progressive de l’activité locative, les meilleures SCPI devraient rapidement tirer parti de la situation.
Pour les investisseurs, 2025 s’annonce comme une fenêtre d’opportunité rare pour se positionner sur des SCPI de qualité, à des conditions avantageuses, dans une optique de revenus réguliers et de valorisation progressive.
Conseil final : plus que jamais, privilégiez la sélectivité, analysez les actifs sous-jacents, et pensez à diversifier vos investissements !
