LLI 2025 : Investir dans le logement locatif intermédiaire

Dans un marché immobilier caractérisé par une demande locative croissante et des prix en hausse, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) émerge comme une solution pour les classes moyennes, offrant des loyers modérés aux ménages ayant des revenus trop élevés pour le logement social, mais insuffisants pour accéder au marché privé. Initialement destiné aux investisseurs institutionnels, le dispositif LLI a été élargi aux particuliers grâce aux réformes de 2024.

En 2025, avec la fin du dispositif Pinel, et avec l’évolution du marché immobilier la nécessité de logements accessibles dans les zones tendues, le gouvernement a renforcé les incitations pour le LLI. Grâce à des mesures attractives telles que la TVA réduite à 10%, l’exonération de taxe foncière et les investissements via des structures comme les Sociétés Civiles Immobilières (SCI), le LLI devient une alternative prisée des investisseurs.

L’augmentation du coût du crédit immobilier pousse aussi les particuliers à rechercher des investissements sécurisés et louables sur le long terme, que le LLI peut offrir grâce à une demande locative stable et des loyers encadrés garantissant une occupation continue des logements.

Cet article explore le fonctionnement du LLI, ses avantages fiscaux et patrimoniaux, ainsi que les stratégies pour optimiser un investissement en 2025.

Différences avec d’autres dispositifs fiscaux (Pinel, LMNP, etc.)

Le Logement Locatif Intermédiaire se différencie d’autres dispositifs fiscaux comme le Pinel ou le LMNP. Contrairement au Pinel, qui offre des réductions fiscales progressives et est limité à certaines zones géographiques, le LLI s’applique dans davantage de zones, avec des loyers plafonnés garantissant une demande stable. En comparaison avec le LMNP, bien que fiscalement avantageux grâce aux amortissements, le LLI présente une gestion plus simple, particulièrement adaptée aux investisseurs cherchant des logements locatifs avec des avantages de simplicité administrative et à éviter la complexité de la gestion de biens meublés.

Pourquoi le LLI est attractif pour les investisseurs ?

Le Logement Locatif Intermédiaire est un dispositif qui présente plusieurs avantages qui en font une option intéressante pour les investisseurs. D’abord, la TVA réduite à 10 % et le crédit d’impôt sur la taxe foncière permettent de réduire significativement le coût d’acquisition et d’augmenter la rentabilité nette de l’investissement. Ensuite, l’engagement locatif de 15 ans assure une sécurité locative et une demande constante de logements. Enfin, grâce à la possibilité de diversifier le patrimoine et à des avantages fiscaux supplémentaires, le LLI permet d’obtenir un rendement stable et une optimisation de la transmission via des structures comme les SCI.

Ce dispositif propose des avantages fiscaux considérables pour les investisseurs :

• TVA réduite à 10 % : Un atout majeur permettant une réduction immédiate du coût d’acquisition, rendant l’investissement plus accessible et optimisant le rendement locatif.
• Crédit d’impôt sur la taxe foncière : Cet avantage permet une réduction de la fiscalité liée à la possession d’un bien immobilier pendant une durée allant jusqu’à 20 ans, réduisant le coût global de détention du bien.
• Exonérations fiscales : En fonction de la durée de l’engagement locatif (au moins 15 ans), des exonérations peuvent s’appliquer aux plus-values immobilières, revenus fonciers et charges locales, ce qui optimise la fiscalité de l’investisseur.

Ces avantages font du LLI un choix judicieux pour les investisseurs cherchant à maximiser la rentabilité nette tout en diversifiant leur portefeuille immobilier.

Bien que le LLI soit un dispositif attractif, il impose des conditions strictes :

Acquisition via une SCI

Investir via une Société Civile Immobilière (SCI) permet de répartir les parts entre plusieurs associés, ce qui est pratique pour un investissement familial ou collectif. La SCI facilite également la transmission de patrimoine tout en réduisant les droits de succession. Toutefois, elle implique des frais de gestion et des formalités administratives supplémentaires pour les logements locatifs.

Durée d’engagement locatif (15 ans)

Un engagement locatif d’au moins 15 ans est requis, garantissant la stabilité du patrimoine immobilier et des revenus locatifs à long terme. Cette contrainte peut être un inconvénient pour certains acquéreurs souhaitant plus de flexibilité.

Plafonds de loyers et de ressources des locataires

Les plafonds de loyers et de ressources des locataires assurent que les logements restent accessibles aux ménages aux revenus moyens, mais peuvent limiter la rentabilité pour les investisseurs.

Le Logement Locatif Intermédiaire est un excellent outil d’optimisation patrimoniale. Grâce à un cadre réglementaire structuré, les investisseurs bénéficient d’une rentabilité sécurisée, d’un besoin en logement stable et d’avantages fiscaux significatifs. Ces caractéristiques permettent de construire un patrimoine immobilier rentable, tout en répondant à un besoin croissant en logements locatifs abordables.

Rentabilité et sécurité de l’investissement

Le LLI assure un taux d’occupation élevé grâce à des loyers plafonnés qui restent attractifs pour les locataires. Cette stabilité locative, combinée à des avantages fiscaux comme la TVA réduite à 10 % et le crédit d’impôt sur la taxe foncière, permet aux investisseurs de maximiser la rentabilité nette de leur investissement dans les logements locatifs.

Diversification du patrimoine immobilier

Investir dans le Logement Locatif Intermédiaire permet de diversifier un portefeuille immobilier, avec des loyers modérés garantissant une stabilité des revenus locatifs. Cela protège le patrimoine de l’investisseur contre les fluctuations économiques et offre une valorisation progressive, particulièrement dans les zones où le besoin en logements intermédiaires est forte.

Transmission de patrimoine optimisée via une SCI

Intégrer un bien LLI dans une structure adaptée simplifie la gestion collective et la transmission de patrimoine. La cession progressive des parts de la SCI permet de bénéficier d’abattements fiscaux renouvelables tous les 15 ans, facilitant ainsi la gestion de la succession et optimisant la fiscalité successorale.

Zones géographiques les plus attractives

Les zones urbaines et tendues, comme Paris, Lyon et Marseille, restent les plus attractives pour les acquéreurs en LLI en raison de la forte tension locative et des avantages fiscaux associés. Celles en forte croissance démographique, y compris certaines villes secondaires, offrent également de bonnes opportunités pour le logement locatif intermédiaire.

Évolution possible du cadre réglementaire

Le cadre du dispositif LLI pourrait évoluer pour ajuster les plafonds de loyers et favoriser l’investissement dans de nouvelles zones, en particulier les zones rurales ou intermédiaires. Les investisseurs devront suivre les réformes pour adapter leurs stratégies immobilier.

Stratégies pour maximiser la rentabilité

Pour maximiser la rentabilité, il est essentiel de choisir des zones à forte demande locative, d’optimiser la gestion pour éviter la vacance locative et de tenir compte des exonérations fiscales liées à un engagement long. Utiliser des structures comme les SCI peut aussi offrir des avantages en gestion et transmission.

Conclusion

En résumé, le Logement Locatif Intermédiaire offre une rentabilité sécurisée, des avantages fiscaux attractifs et une stabilité locative grâce à des loyers modérés et un besoin constant en logements. En 2025, avec l’évolution du marché immobilier, ce dispositif constitue une opportunité à saisir, notamment grâce à des mesures telles que la TVA réduite et les incitations fiscales comme crédit d’impôt sur la taxe foncière. Pour maximiser la rentabilité, il est essentiel de bien choisir la zone d’investissement, de respecter les plafonds et de considérer des structures comme les SCI pour optimiser la gestion et la transmission.