Le dispositif Malraux a été mis en place en 1962 par André Malraux, ministre de la Culture du gouvernement du Général de Gaulle de 1959 à 1969.
Cette loi Malraux a pour objectif de conserver et mettre en valeur le patrimoine historique français. En contrepartie de cette participation à la préservation de l’héritage de la France, l’état offre des avantages fiscaux importants aux investisseurs.
C’est la loi n°62-903 du 4 aout 1962 complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France, qui a instauré ce dispositif, aujourd’hui régit par l’article 199 tervicies du CGI.
Au menu de ce guide : une explication du dispositif Malraux, ses avantages, ainsi que les conditions pour bénéficier de la réduction d’impôt.
Qu'est-ce que le dispositif de défiscalisation Malraux en 2022 ?
La loi Malraux a été créée dans l’objectif de préserver l’intégrité des quartiers historiques suite au réaménagement des centres-villes, en privilégiant la restauration des immeubles dans les quartiers anciens.
Pour inciter les particuliers à investir dans l’immobilier ancien et les quartiers historiques, et participer à la protection du patrimoine architectural français, cette loi offre aux contribuables une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux engagés pour restaurer le bien.
En résumé : le dispositif de défiscalisation Malraux vous permet d’investir en immobilier en centre ville et ainsi profiter de réductions d’impôt allant jusqu’à 30% du montant des travaux effectués.
Comment fonctionne la loi Malraux 2022 ?
Cette loi permet aux propriétaires d’immeubles anciens, restaurés et loués, de déduire les dépenses liées à la restauration du bien immobilier de leur revenu global.
Le dispositif Malraux consiste à investir dans un bien immobilier situé dans une zone classée et s’engager à réaliser des travaux de restauration pour ensuite le mettre en location auprès de particuliers qui en feront leur résidence principale.
La classification des biens est assujettie à deux niveaux de réglementation en fonction de l’intérêt historique et culturel des quartiers concernés et impacte le montant des réductions fiscales proposées aux contribuables.
La réduction d’impôt s’applique sur la période du paiement des travaux, limitée à trois ans à compter de la date d’octroi du permis de construire.
Comment se calcule la réduction d'impôt en loi Malraux ?
La réduction d’impôt est calculée sur la base du montant des travaux de restauration engagés par l’investisseur.
Elle s’élève à 22% du total des dépenses de travaux engagés pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR) avec plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé, dans les quartiers anciens défavorisés, et les quartiers conventionnés NPNRU. Anciennement, les immeubles devaient se situer dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP)
Sinon, elle s’élève à 30% du total des dépenses de travaux engagés pour les immeubles situés dans un Site patrimonial remarquable avec plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ou dont le programme de restauration a été déclaré d’utilité publique.
Qui peut bénéficier du dispositif Malraux 2022 ?
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation idéal pour les fiscalités importantes, car il permet de bénéficier d’une très forte réduction d’impôt, tout en rénovant ses investissements immobiliers.
Quels sont les avantages de la loi Malraux ?
Des économies fiscales très importantes
L’avantage fiscal de la loi Malraux consiste en une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux réalisés plafonnés à 400 000€ au global sur 4 années maximum. Ils correspondent au prix des travaux réellement réalisés par le vendeur et effectivement payés par l’acheteur.
Les programmes immobiliers peuvent proposer des investissements au sein desquels la proportion de travaux est plus ou moins grande dans l’acquisition totale, ce qui aura un impact sur la base de défiscalisation du contribuable.
La réduction fiscale générée par le dispositif Malraux, si elle excède le montant réel des impôts du contribuable, peut également être reportée pendant trois ans.
Exemple
M. et Mme VieillePierre sont mariés et ont 3 enfants. Ils déclarent des revenus de 120 000€ et s’acquittent d’un impôt de 20 000€. Ils investissent dans un programme immobilier Malraux dont le montant global d’acquisition s’élève à 200 000€, au sein duquel les travaux de réhabilitation représentent 70%, soit 140 000€.
Leur bien se situe dans une zone bénéficiant d’une réduction fiscale à 30%.
L’étalement des travaux se fait sur ce programme sur 4 ans : 140 000/4 = 35 000€
- 35 000*30/100 soit 10 500€ de gain fiscal généré
- 10 500€*4 soit 42 000€ de réduction fiscale sur 4 ans
Un dispositif déplafonné
Au même titre que le dispositif Monument Historique, la loi Malraux n’entre pas dans le plafond global des niches fiscales de 10 000€ et est donc cumulable avec d’autres dispositifs.
S'assurer des revenus complémentaires
Grâce à l’investissement réalisé dans le cadre du dispositif Malraux, vous pouvez vous assurer des revenus complémentaires grâce à l’encaissement de revenus fonciers. Ces revenus pourront même ensuite être défiscalisés grâce au cumul possible avec d’autres dispositifs.
Des possibilités de sorties anticipées
3 cas de forces majeures permettent, après accord de l’administration fiscale, une sortie anticipée du dispositif Malraux avant les 15 ans de détention :
- Le décès
- L’invalidité
- La perte d’emploi
Dans ces trois de cas, l’investisseur ou ses ayants droits peuvent revendre le bien et rembourser le capital restant dû à la banque (s’il a eu recours à un crédit) sans perdre les économies d’impôts générées.
Quelles sont les conditions de la loi Malraux en 2022 ?
Afin de bénéficier de la défiscalisation Malraux, plusieurs conditions doivent être respectées par l’investisseur.
Les conditions liées au bien
Le contribuable doit investir dans une zone classée, éligible au dispositif.
Contrairement à la loi Monument Historique qui impose que le bâtiment soit classé, dans le cadre de la loi Malraux le bien doit se situer en zone sauvegardée, ce qui permet d’avoir une plus grande possibilité d’investissement.
Les conditions liées à la location
L’investisseur doit s’engager à louer le bien non meublé pendant une durée minimum de 9 ans au titre de l’habitation principale de celui qui l’occupe, dans les douze mois suivant la date d’achèvement des travaux de restauration.
Il ne peut pas louer le bien immobilier à une personne appartenant à son foyer fiscal ni à un ascendant ou à un descendant.
Les conditions liées à l'investissement
Il est possible d’investir au travers d’une SCI à la condition qu’elle opte pour le régime de l’impôt sur le revenu des personnes physiques.
L’acquisition ne peut se faire qu’en pleine propriété, il n’est pas possible d’avoir recours au démembrement.
Les conditions liées aux travaux
L’ensemble des travaux de rénovation ne donne pas forcément droit à la réduction d’impôt du dispositif Malraux.
Les travaux peuvent, depuis peu, être mandatés directement par le propriétaire, mais doivent être encadrés par un contrat de vente d’immeuble à rénover (VIR).
Les travaux de restauration en loi Malraux 2022 doivent obligatoirement faire l’objet d’une Autorisation Spéciale délivrée par le Préfet (ASP) « avant » le démarrage des travaux et sont obligatoirement suivis par les Architectes des Bâtiments de France.
Les dépenses éligibles
Les travaux de restauration du bien dans le cadre du dispositif de défiscalisation Malraux sont réglementés et doivent répondre à certaines conditions. Ils doivent être des travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, de reconstitution de toiture, de murs extérieurs d’immeubles existants, de transformation de logements entiers, …
Les travaux éligibles à la loi Malraux comptent notamment les travaux de démolition imposés par le permis de construire, les travaux de restauration, ou encore les travaux qui visent à transformer le bien en logement.
En revanche, l’ensemble des travaux de rénovation ne donne pas forcément droit à une réduction d’impôt.
La complexité technique, fiscale et juridique de ce dispositif impose d’être accompagné par un conseil en gestion de patrimoine expert du domaine qui saura orienter l’investisseur vers des montages sécurisés.
