Défiscalisation : quels dispositifs pour réduire ses impôts en 2025 ?

Il existe, aujourd’hui en France, de nombreux dispositifs de défiscalisation permettant de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.

L’objectif de l’État, par la mise en place de ces dispositifs de défiscalisation est d’inciter les Français à investir dans les secteurs nécessaires au soutien et au développement de l’économie française, à la société elle-même ou encore à la conservation du patrimoine historique français.

Il n’est cependant pas toujours facile de s’y retrouver et de comprendre toutes les lois de défiscalisation qui permettent aux contribuables d’alléger leur fiscalité.

Nos clients et prospects sont nombreux à nous questionner sur l’éventail des possibilités de défiscalisation : c’est pourquoi nous avons créé ce guide synthétique dans lequel nous vous expliquons tous les dispositifs de défiscalisation, qu’ils soient immobiliers ou non, et qui permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt en 2025.

Nous parlerons de :

• la loi Malraux
• la loi Monument Historique
• la loi Denormandie
• la loi Pinel (dispositif ayant pris fin)
• la loi LMNP Censi Bouvard (dispositif ayant pris fin)
• le Déficit Foncier
• les Sofica
• la loi Girardin industriel
• les FIP et FCPI
• le PER

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation Malraux ?

Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière, il existe la loi Malraux. Il s’agit d’un dispositif défiscalisant qui a pour objectif de conserver et de valoriser le patrimoine historique français par la restauration des immeubles anciens situés dans certaines zones bien précises :

• les sites patrimoniaux remarquables
• les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager
• les zones concernées par le plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine
• les quartiers anciens dégradés
• les quartiers conventionnés NOPNRU

Voir aussi notre guide : Guide de l’achat immobilier ancien

Comment fonctionne la loi de défiscalisation Malraux ?

Le dispositif Malraux octroie une réduction d’impôt qui se calcule non pas sur le prix de l’acquisition foncière, mais sur le coût des travaux de restauration engagés.

Le montant de la réduction d’impôt auquel donne droit la loi Malraux s’étend de 25 à 35%, et est fonction de la zone d’investissement.

La défiscalisation est par exemple de 35% du coût des travaux si l’investissement immobilier est réalisé dans :

• les SPR (sites patrimoniaux remarquables) avec un plan de sauvegarde et de remise en valeur (PSMV) approuvé
• un quartiers anciens dégradés
• les quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé conventionné (Nouveau programme national de renouvellement urbain)

La défiscalisation est cependant de 25% des dépenses de travaux de restauration engagées pour les immeubles situés dans :

• les sites patrimoniaux remarquables (SPR) faisant l’objet d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)
• les sites patrimoniaux remarquables (SPR) dont les travaux de rénovation sont reconnus d’utilité publique.

Entrent dans la base de calcul de la défiscalisation toutes les dépenses de restauration complètes autorisées par le permis de construire; et pour que l’opération soit éligible à la défiscalisation, les travaux doivent s’achever au plus tard au 31 décembre de la troisième année qui suit la date d’obtention de ce permis.

Les dépenses de travaux sont plafonnées à 400 000€ sur 4 ans, ce qui permet de générer un gain d’impôt maximum de 120 000€. Le gain fiscal de chacune de ces 4 années se calcule en prenant en compte le coût des travaux réalisés sur l’année. La loi Malraux donne également la possibilité de reporter l’excédent de réduction d’impôt sur les 3 années suivantes.

En plus de la réduction d’impôt de 25% à 35% du coût des travaux, la loi permet de pratiquer le déficit foncier en déduisant les intérêts d’emprunts et assimilés des revenus fonciers. Ainsi, cela va faire baisser le revenu déclaré, et mécaniquement faire baisser le montant de l’impôt dû.

Un autre intérêt de ce dispositif est qu’il n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales, ce qui en fait une solution particulièrement attractive pour les contribuables disposant d’un revenu imposable élevé.

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation monument historique ?

La loi Monuments Historiques concerne, comme son nom l’indique, les monuments classés « monuments historiques et inscrits à l’inventaire supplémentaire des Monuments Historiques » ou ayant reçu le label « Fondation du patrimoine » et pour lesquels des travaux de rénovation ou de conservation sont à entreprendre. Une option de défiscalisation immobilière particulièrement intéressante pour les particuliers soumis à une forte imposition.

Comment fonctionne la loi Monuments Historiques ?

Dans le cadre du déficit foncier, toutes les charges liées à l’acquisition et à l’entretien du bien immobilier sont déductibles des revenus fonciers, puis du revenu global, sans aucune limitation de montant. Ces charges comprennent les travaux d’entretien, de rénovation et de réparation, qui permettent de maintenir ou d’améliorer le bien, ainsi que les frais annexes tels que les frais de gestion (honoraires d’agence pour la mise en location, rédaction du bail, état des lieux), les intérêts d’emprunt, les frais d’assurance (assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés) et d’autres dépenses liées à la gestion du bien.

L’avantage fiscal dépend directement de la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur. Plus cette tranche est élevée, plus la défiscalisation est importante. Par exemple, un contribuable imposé à 45 % bénéficiera d’un gain fiscal bien supérieur à celui d’un contribuable taxé à 11 %, rendant l’opération d’autant plus intéressante pour les foyers les plus imposés.

En contrepartie, l’investisseur doit conserver le bien pendant au moins 15 ans, à compter de la signature de l’acte authentique chez le notaire. De plus, il s’engage à le louer nu (c’est-à-dire sans meubles) au moins jusqu’au 31 décembre de la 3ᵉ année suivant la dernière imputation du déficit sur son revenu global. Ces obligations garantissent que le bien reste affecté à la location sur une période significative, évitant tout usage spéculatif du dispositif.

Qu’est-ce que la loi de défiscalisation Denormandie ?

Le dispositif Denormandie concerne les investissements dans les immeubles anciens réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 et dont les travaux de rénovation représentent au moins 25% du prix d’acquisition global. Cette option de défiscalisation immobilière s’adresse aux particuliers souhaitant investir dans l’ancien tout en bénéficiant d’avantages fiscaux similaires à la loi Pinel.

Comment fonctionne la loi de défiscalisation Denormandie ?

La loi Denormandie permet de bénéficier d’un avantage fiscal similaire à celui de la loi Pinel, c’est-à-dire :

• 12% du prix de revient de l’investissement immobilier pour 6 ans d’engagement de location.
• 18% du prix de revient de l’investissement immobilier pour 9 ans d’engagement de location.
• 21% du prix de revient de l’investissement immobilier pour 12 ans d’engagement de location.

On entend par prix de revient : le prix de l’acquisition, le montant des frais d’acquisition et des travaux.

Les travaux de rénovation éligibles à ce dispositif sont les suivants :

• la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des habitations,
• la réalisation d’économies d’énergie,
• la création de surfaces habitables à partir de l’aménagement d’annexes.

Les travaux portant sur des équipements d’agrément sont en revanche exclus. À l’issue des travaux, on doit noter un gain de performance et de consommation énergétique. Celle-ci doit être au maximum de 331 kWh/m²/an.

Les travaux doivent être achevés au plus tard avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition du bien immobilier.

L’ investissement doit être réalisé dans les centres villes des communes dont l’habitat a un besoin marqué de réhabilitation. Les plafonds d’investissement sont les mêmes que ceux de la loi Pinel à savoir 300 000€ et deux logements par année d’achèvement des travaux. La défiscalisation n’est possible que jusqu’à 5 500€/m². L’excédent ne sera pas pris en compte dans le calcul de l’avantage fiscal.

Le propriétaire bailleur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire, et le bien doit être loué au plus tard dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.

Le dispositif Denormandie entre bien dans le calcul du plafond des niches fiscales.

Que fût la loi de défiscalisation immobilière Pinel ?

La loi Pinel, qui a pris fin le 31 décembre 2024, permettait aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu en échange d’un engagement locatif. Ce dispositif avait pour objectif de soutenir l’investissement dans l’immobilier neuf tout en favorisant l’accès au logement dans les zones tendues.

La réduction d’impôt était calculée en fonction de la durée de location du bien :

• 12 % du montant investi pour un engagement de 6 ans
• 18 % pour 9 ans
• 21 % pour 12 ans

Toutefois, cette défiscalisation était soumise à certaines limites :

• Un plafond de 300 000 € par an et par contribuable
• Un seuil de 5 500 €/m², au-delà duquel l’excédent n’était pas pris en compte dans le calcul de l’avantage fiscal
• La possibilité de réaliser au maximum deux investissements par an

Grâce à ces conditions, un investisseur pouvait obtenir une réduction d’impôt maximale de 63 000 € sur l’ensemble de la période d’engagement. Malgré sa disparition, la loi Pinel a marqué le paysage de l’investissement immobilier en France en offrant un levier fiscal attractif pour les contribuables.

Que fût la loi de défiscalisation immobilière Censi Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022, offrait aux investisseurs la possibilité d’acquérir un bien immobilier neuf destiné à la location meublée tout en bénéficiant d’un avantage fiscal attractif. Ce mécanisme s’adressait principalement aux investissements réalisés dans des résidences de services, telles que :

• Les résidences étudiantes, répondant à une forte demande de logements adaptés aux jeunes en formation dans les grandes villes universitaires. Ces établissements incluaient généralement des services comme l’accueil, la conciergerie ou encore le ménage.
• Les résidences seniors, destinées aux personnes âgées autonomes souhaitant bénéficier d’un cadre de vie sécurisé et de services à la carte, tels que la restauration, l’entretien ou l’animation.
• Les Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD), qui offrent une prise en charge médicalisée aux seniors nécessitant un suivi quotidien et des soins adaptés.

Initialement, le dispositif couvrait également les résidences de tourisme et les résidences d’affaires, permettant d’investir dans des établissements accueillant des voyageurs pour des séjours de courte durée. Cependant, depuis le 1er janvier 2016, ces catégories ont été exclues du champ d’application du Censi-Bouvard, réduisant ainsi les options d’investissement éligibles.

En contrepartie de l’acquisition et de la mise en location meublée pendant une durée minimale de 9 ans, les investisseurs bénéficiaient d’une réduction d’impôt égale à 11 % du prix d’achat HT, répartie de manière linéaire sur cette période. De plus, ils pouvaient récupérer la TVA à 20 %, sous réserve de respecter certaines conditions liées à l’exploitation de la résidence.

La fin du dispositif au 31 décembre 2022 a marqué la disparition d’un levier fiscal intéressant pour les contribuables souhaitant investir dans l’immobilier locatif meublé avec un cadre fiscal avantageux. Toutefois, des alternatives existent, notamment le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), qui permet de continuer à bénéficier d’avantages fiscaux liés à la location meublée.

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier est le mécanisme par lequel nous déduisons des revenus fonciers toutes les charges liées à l’investissement immobilier pour ainsi annuler tout ou partie du bénéfice taxable.

Il ne s’agit pas dans ce dispositif défiscalisant de réduction d’impôt directe mais de déduction sur le revenu : c’est-à-dire que le principe est de faire baisser le montant déclaré pour faire baisser le montant d’impôt à payer. Cette stratégie est particulièrement adaptée aux propriétaires qui possèdent déjà des biens en location.

Comment fonctionne le déficit foncier ?

Le régime du déficit foncier concerne les revenus fonciers d’habitation, de bureaux ou de locaux professionnels. Les locaux doivent être loués nus. Il n’y a pas dans ce dispositif de défiscalisation d’engagement de location à respecter.

Quelles sont les charges déductibles dans le cadre du déficit foncier ?

Il y a deux types de charges déductibles : les charges financières et les charges non financières.

Charges non financières

• Les charges de copropriété
• Les frais de gestion (payés à l’agence de gestion pour la mise en location, la rédaction des contrats de location, la publicité, l’état des lieux d’entrée et de sortie, etc.)
• Les frais d’assurances : assurance propriétaire non occupant, assurance loyers impayés, assurances vacances locatives, etc.
• La taxe foncière
• Frais de procédure réglés dans le cadre de contentieux concernant le logement loué.
• Les travaux de réparation et d’entretien
• Travaux d’amélioration

Charges financières

• Intérêts d’emprunt du prêt contracté dans le cadre de l’achat du logement, ou de ceux contractés dans le cadre de travaux d’amélioration, de réparation ou d’entretien.
• Les assurances emprunteur.
• Les frais liés à l’investissement immobilier : frais de notaires, frais de garantir bancaires, frais de dossier bancaire, etc.

Comment calculer le déficit ?

1. Déduction des charges financières en premier lieu

Dans un premier temps, il faut déduire les charges financières de vos revenus fonciers :

• en cas de résultat négatif : le déficit s’impute sur le revenu foncier durant les 10 années suivantes.
• en cas de résultat positif : c’est à dire que les recettes sont supérieures aux charges financières, alors il n’y a pas de déficit à imputer sur les revenus fonciers.

2. Déduction des charges non financières en second lieu

Une fois seulement les charges financières déduites, on peut ôter les charges non financières.

• en cas de résultat négatif : on impute le déficit sur les revenus globaux, et ce, dans la limite des 10 700€.
• en cas de résultat positif : il n’y pas de déficit. Les recettes issues de la mise en location de l’appartement sont donc supérieures à toutes les charges payées pour le logement, et vous aurez des impôts à payer sur le bénéfice.

Qu’est-ce que sont les SOFICA ?

Les SOFICA sont des sociétés anonymes soumises à l’impôt sur les sociétés.

Ce sont des sociétés d’investissement dédiées à la collecte de fonds pour le financement d’œuvres audiovisuelles et cinématographiques agréées.

Il est possible d’investir dans des parts de ces sociétés et de bénéficier en contrepartie d’un avantage fiscal. Ce placement constitue une option originale de défiscalisation pour les particuliers souhaitant soutenir la culture en France.

Comment fonctionne la défiscalisation avec les SOFICA ?

Investir dans une SOFICA donne droit à une défiscalisation qui correspond à un pourcentage du montant investi.

• 36 % du montant investi si la société s’engage à réaliser au minimum 10 % de ses investissements directement dans le capital de sociétés de production avant le 31 décembre de l’année qui suit la souscription.
• 48 % du montant investi lorsque la société réalise au minimum 10 % de ses investissements dans le capital de sociétés avant le 31 décembre de l’année qui suit la souscription et qu’elle s’engage à consacrer au plus tard un an après sa création :
• au minimum 10 % des investissements à des dépenses de développement d’œuvres audiovisuelles de fiction, de documentaire et d’animation au format séries réalisées par les sociétés auxquelles la société a souscrit ;
• ou au minimum 10 % des investissements à des versements réalisés par contrats d’association à la production, en contrepartie de l’acquisition de droits portant exclusivement sur des recettes d’exploitation des œuvres cinématographiques ou audiovisuelles à l’étranger.

Le plafond de dépenses donnant droit à la défiscalisation est de 18 000€ par an et 25 % du revenu net global.

Le contribuable a l’obligation de conserver les parts au moins jusqu’au 31 décembre de la 5ème année qui suit la souscription pour pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt.

Qu'est-ce que la loi de défiscalisation Girardin industriel ?

La Loi Girardin Industriel est un dispositif défiscalisant qui a pour objectif de soutenir l’économie locale des DROM COM (anciennement appelé DOM TOM). Il s’agit très exactement pour le contribuable d’investir en outre mer pour aider les entreprises locales à financer le matériel nécessaire à leur exploitation, que leur activité soit industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Ce dispositif de réduction d’impôt solidaire est défini à l’article 199 undecies B du code général des impôts.

Comment fonctionne la loi de défiscalisation Girardin industriel ?

Ce dispositif permet de réaliser une opération de défiscalisation que l’on appelle « one shot » : le contribuable investit en année N en territoires ultramarins pour bénéficier d’une réduction d’impôt dès l’année N+1, avec un taux de réduction d’impôt important, allant de 44,12 % à 61,77 %. Une solution efficace pour réduire votre imposition.

Cet investissement se matérialise généralement par une souscription au capital d’une structure sociétale dans les DROM COM : une Société par Actions Simplifiée (SAS) ou une SNC (société en nom collectif).

Il est impératif d’effectuer le versement et la souscription des parts avant le 31 décembre de l’année N pour bénéficier de la réduction d’impôt au titre des revenus de l’année N. La durée de conservation des titres de la société pour l’investisseur est limitée à 5 ans. Les entreprises locales exploitant le matériel sont contraintes à respecter cette même durée. Le matériel productif doit être éligible à cette loi.

Le contribuable investisseur a l’obligation de rétrocéder une partie de l’avantage fiscal à l’exploitant en outre mer à hauteur d’environ 56% de celui-ci.

Les conditions à respecter

• Investissement uniquement en Outre-mer : L’équipement doit être utilisé par une entreprise locale pendant 5 ans minimum.
• Pas de retour sur investissement : L’investisseur ne récupère pas son capital, c’est un investissement à fonds perdu en échange d’un gain fiscal.
• Risque de reprise fiscale : Si l’entreprise bénéficiaire fait faillite avant 5 ans, l’avantage fiscal peut être remis en cause.

Voir notre infographie : Infographie : Tout comprendre à la loi Girardin Industriel

Qu'est-ce que la défiscalisation via les FIP et FCPI ?

Les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) et les Fonds Communs de Placement dans l’Innovation (FCPI) sont des dispositifs permettant de soutenir les petites et moyennes entreprises (PME) françaises en échange d’un avantage fiscal. En souscrivant à ces fonds, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt sur le revenu tout en participant au financement du tissu économique français. Ces placements constituent une aide précieuse au développement des PME tout en offrant des avantages fiscaux.

Comment fonctionne la défiscalisation via les FIP et FCPI ?

L’investissement dans ces fonds ouvre droit à une réduction d’impôt, dont le taux varie selon le type de FIP choisi :

• FIP classique : réduction d’impôt de 18% du montant investi.
• FIP Corse et FIP DOM-TOM : réduction d’impôt de 38% du montant investi.
• FCPI : réduction d’impôt de 18% du montant investi.

Le montant pris en compte pour le calcul de la réduction est plafonné à 12 000 € pour une personne seule et 24 000 € pour un couple. Ainsi, l’avantage fiscal maximal est de :

• 2 160 € (célibataire) et 4 320 € (couple) pour un FIP classique ou un FCPI.
• 4 560 € (célibataire) et 9 120 € (couple) pour un FIP Corse ou DOM-TOM.

L’investisseur doit conserver ses parts pendant au moins 5 ans à compter de la souscription.

Quelles sont les conditions et limites ?

L’avantage fiscal obtenu entre dans le plafond global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an. Par ailleurs, le surplus d’investissement n’est pas reportable sur les années suivantes.

Pour bénéficier de la réduction d’impôt sur les revenus de l’année en cours, les fonds doivent être versés avant le 31 décembre. L’investissement présente un risque de perte en capital, car il dépend de la performance des PME financées.

Les FIP et FCPI sont donc des solutions intéressantes pour diversifier son patrimoine tout en réduisant son imposition, à condition d’accepter une prise de risque sur le capital investi.

Qu’est-ce que le PER ?

Le PER (Plan d’épargne Retraite) est un dispositif d’épargne retraite qui vient remplacer l’ancien PERP (Plan épargne Retraite Populaire). C’est une solution de placement à long terme qui permet à la fois de préparer sa retraite et de bénéficier d’avantages fiscaux immédiats.

Comment défiscaliser grâce au PER ?

Le plan épargne retraite ne permet pas de réduire ses impôts de manière directe mais plutôt grâce au mécanisme de prélèvement sur le revenu imposable.

En effet, les versements effectués sur un PER individuel ou collectif sont déductibles des revenus. Pour 2025 le plafond autorisé de déduction est de 10% des revenus professionnels de l’année précédente. Il faut respecter un plafond de 37 680 € pour les versements effectués en 2024, intégrant à la fois la revalorisation du PASS et les possibilités de report interannuel.

Attention cependant, au moment de la sortie en capital, ces versements seront soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Ainsi, vous serez fiscalisés à hauteur de la tranche marginale d’imposition dans laquelle vous vous trouvez à la sortie.

Les plus-values seront quant à elles, soumises au prélèvement forfaitaire obligatoire unique (PFU). Lors d’une sortie en rente, celles-ci seront assujetties la taxation du barème progressif, après abattement de 10%.

Faire des dons aux associations et un geste citoyen qui permet également de bénéficier d’avantages fiscaux. L’État encourage cette générosité en accord avec les réductions d’impôt sur les revenus.

Réductions fiscales liées aux dons

• Dons aux organismes d’aide aux personnes en difficulté : réduction d’impôt de 75% du montant du don, dans la limite de 1 000€. Au-delà, la réduction est de 66%.
• Dons aux autres organismes d’intérêt général : réduction d’impôt de 66% du montant du don, dans la limite de 20% du revenu imposable.

Ces dons doivent être effectués au profit d’organismes reconnus d’utilité publique, d’œuvres ou d’organismes d’intérêt général. N’oubliez pas de conserver les reçus qui vous permettront de justifier ces dons sur votre déclaration d’impôts.

Faire appel à un cabinet de conseil en gestion de patrimoine est une démarche essentielle pour optimiser sa stratégie fiscale et patrimoniale. En effet, les lois de défiscalisation et les dispositifs fiscaux sont nombreux, complexes et en constante évolution. Un conseiller spécialisé vous aidera à mieux comprendre les différentes options disponibles, à identifier les avantages et contraintes de chaque dispositif et à choisir celui qui correspond le mieux à votre situation financière, à votre niveau d’imposition et à vos objectifs patrimoniaux à court, moyen et long terme.

L’accompagnement d’un expert permet également d’adopter une approche sur-mesure en fonction de votre tranche marginale d’imposition, du montant de votre impôt sur le revenu et de l’horizon d’investissement souhaité. Que vous cherchiez à réduire immédiatement votre fiscalité, préparer votre retraite, générer des revenus complémentaires ou transmettre un patrimoine, votre conseiller sera en mesure de définir la stratégie la plus adaptée et de vous orienter vers le meilleur levier fiscal à actionner.

Par ailleurs, les conseillers en gestion de patrimoine disposent d’une expertise pluridisciplinaire, englobant les aspects fiscaux, immobiliers, financiers et sociaux. Cette polyvalence leur permet d’accompagner les investisseurs à chaque étape de leur projet, de l’analyse fiscale à la sélection du bien immobilier, en passant par l’optimisation du financement et la gestion des risques. Ils répondent à toutes les interrogations des contribuables, assurant ainsi un investissement sécurisé, rentable et aligné avec leurs objectifs patrimoniaux. En s’appuyant sur leur savoir-faire, les investisseurs bénéficient d’un accompagnement personnalisé, évitant ainsi les erreurs coûteuses et maximisant les opportunités offertes par les dispositifs de défiscalisation.