Détenir l’usufruit d’un bien immobilier revient à avoir le droit de jouir de ce bien et d’en récolter les fruits sans pour autant en être propriétaire. Comment devient-on usufruitier ? Combien cela coûte-t-il ? Comment calculer la valeur de l’usufruit ? On fait le point ensemble.
Lorsqu’on réalise un acte juridique appelé « démembrement » sur un bien immobilier, on divise la pleine propriété du bien en deux pour l’attribuer à deux bénéficiaires distincts.
La pleine propriété est donc composée de :
- La nue-propriété
- L’usufruit
Quels sont les droits de l’usufruitier ?
L’usufruitier, qui, comme son nom l’indique, dispose de l’usage du bien, peut profiter des fruits qu’il génère et donc disposer des droits suivants :
- Habiter le logement
- Louer le bien et percevoir les revenus issus de cette location.
Cependant, il ne dispose pas de la pleine propriété mais la partage avec le nu-propriétaire. Aussi, l’usufruitier n’a pas le droit de vendre le bien. Cet acte exige l’accord des deux parties.
Quelles sont les obligations de l’usufruitier ?
L’usufruitier d’un bien immobilier a des droits mais il a aussi des obligations. Elles sont les suivantes :
- Veiller à la bonne conservation du bien
- S’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation
- Effectuer les réparations d’entretien.
Cependant, les réparations concernant le gros œuvre restent à la charge du nu-propriétaire sauf si les dommages résultent d’un mauvais entretien de la part de l’usufruitier.
Quels sont les différents types d’usufruit ?
- L’usufruit viager : il s’éteint au décès de l’usufruitier, et, à ce moment-là, le nu-propriétaire devient plein propriétaire,
- L’usufruit temporaire : il permet à l’usufruitier de jouir du bien et d’encaisser les éventuels revenus issus de sa location pendant une période déterminée au préalable. A l’extinction de la donation temporaire, le nu-propriétaire récupère l’usufruit et redevient donc plein propriétaire du bien en question.
Voir notre article : Mariés mais sans testament ni donation entre époux, comment se passe l’héritage ?
Comment calculer l’usufruit ?
La valeur de l’usufruit d’un bien immobilier va dépendre de sa durée. Elle est également liée à la valeur de la nue-propriété.
Ainsi, dans le cadre d’un usufruit viager, sa valeur va dépendre de l’espérance de vie de l’usufruitier. Il existe un barème qui est en fonction de l’âge de celui-ci :
Le barème de l’usufruit viager
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit |
| Moins de 21 ans | 90 % de la pleine propriété du bien |
| Moins de 31 ans | 80 % de la pleine propriété du bien |
| Moins de 41 ans | 70 % de la pleine propriété du bien |
| Moins de 51 ans | 60 % de la pleine propriété du bien |
| Moins de 61 ans | 50 % de la pleine propriété du bien |
| Moins de 71 ans | 40 % de la pleine propriété du bien |
| Moins de 81 ans | 30 % de la pleine propriété du bien |
| Moins de 91 ans | 20 % de la pleine propriété du bien |
| Plus de 91 ans | 10 % de la pleine propriété du bien |
Le barème de l’usufruit temporaire
Dans le cadre d’un usufruit temporaire, le barème déterminant la valeur de l’usufruit est différent et dépend de sa durée :
- Période d’usufruit s’étendant de 0 à 10 ans : 23% de la pleine propriété
- Période d’usufruit s’étendant de 11 à 20 ans : 46% de la pleine propriété
- Période d’usufruit s’étendant de 21 à 30 ans : 69% de la pleine propriété
Que représentent les droits de mutation ?
Outre ses droits de donation, le donataire sera également redevable de droits de mutation, autrement appelés frais de notaires qui varient en fonction du montant de la donation.
Quel est le barème des droits de mutation ?
Il existe un barème pour les frais de mutation entre vifs. Plus la valeur du don est importante, plus le montant des droits de mutation est important.
| Montant de la donation de 0 à 6 500 € | 4,931 % de droits de mutation |
| Montant de la donation de 6 501 à 17 000 € | 2,034 % de droits de mutation |
| Montant de la donation de 17 001 à 60 000 € | 1,356 % de droits de mutation |
| Montant de la donation de plus de 60 000 € | 1,017 % de droits de mutation |
Comment devient-on usufruitier ?
On devient usufruitier dans 2 cas possibles :
- la donation
- la succession
L’usufruit dans le cadre de la succession
Lors du décès d’un époux, le conjoint survivant dispose de l’usufruit sur la résidence principale à vie et les héritiers du défunt en sont les nus-propriétaires jusqu’au décès du conjoint survivant.
Dans le cas où les nus-propriétaires et l’usufruitier souhaitent vendre le bien, le barème fiscal permettra de partager le fruit de la vente en fonction de la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit.
Démembrer un bien en conservant l’usufruit et en donnant la nue-propriété pour préparer la succession ?
Dans le cadre de la préparation de la succession, il est possible, par un acte de donation, de céder la nue-propriété à vos héritiers et de conserver l’usufruit viager.
Quel est l’intérêt du démembrement ?
Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans payer aucun droit de succession.
Il aura évidemment payé en amont des droits de donation mais ces droits étant calculés sur la nue-propriété seulement et non la pleine propriété, le montant de ces droits sera mathématiquement plus faible.
Exemple de calcul du coût de la donation
La mère de Justine, qui a 62 ans, souhaite anticiper la succession afin de réduire le montant des frais de succession.
Ainsi, elle décide de donner la nue-propriété de sa résidence principale à sa fille et d’en conserver l’usufruit viager, c’est-à-dire, comme on l’a vu plus haut, l’usufruit à vie.
La valeur de la résidence principale est de 600 000€
L’usufruit valant 40% de la pleine propriété, étant donné l’âge de la maman de Justine, la valeur de la nue-propriété est de 600 000 x 60% = 360 000€.
La valeur de la donation effectuée est donc de 360 000€.
Après application de l’abattement de 100 000€ par parent et par enfant tous les 15 ans sur les droits de donation, le calcul de ces droits sera indexé sur la base de 260 000€.
Il est ensuite nécessaire d’appliquer le barème des droits de donation entre parents et enfants qui augmente proportionnellement avec la valeur du patrimoine transmis.
Quel est le barème des droits de donation ?
| Donation de moins de 8 072 € après abattement | 5% |
| Donation entre 8 072 € et 12 109 € après abattement | 10% |
| Donation entre 12 109 € et 15 932 € après abattement | 15% |
| Donation entre 15 932 € et 552 324 € après abattement | 20% |
| Donation entre 552 324 € et 902 838 € après abattement | 30% |
| Donation entre 902 838 € et 1 805 677 € après abattement | 40% |
| Donation supérieure à 1 805 677 € | 45% |
Selon ce barème, Justine devra, dans le cadre de cette donation, payer :
8072*5% : 403,60€
4037*10% : 403,60€
3823*15% : 573,45€
244 068*20% : 48 813,6€
Soit un total de 50 194€
Au décès de sa maman, elle bénéficiera de la pleine propriété sans aucune taxation.
Justine devra par ailleurs s’acquitter de 2644,2 € de droits de mutation.
Au total, Justine détiendra, à terme, la pleine propriété du bien en s’étant acquittée de 58 838,2€ de droits de donation et de mutation.
Que devra payer Justine dans le cadre de la succession si cette donation de la nue-propriété n’est pas réalisée ?
Comme dans le cadre de la succession, il faut ici aussi appliquer l’abattement de 100 000€. Les droits de succession seront alors calculés sur la base de 500 000€ soit :
8072*5% :403,60€
4037*10% : 403,60€
3823*15% : 573,45€
484 068*20% : 96 813,60€
Soit un total de 98 194€. Justine devra également payer des droits de mutations.
500 000 * 1,017% : 50 85€
Au total, Justine détiendra à terme la pleine propriété du bien en s’étant acquittée de 103 279€ de droits de donation et de mutation.
Au-delà de cet exemple, il existe différents moyens efficaces pour optimiser la succession. Vous avez des questions sur une donation, une succession ? Demandez un rendez-vous avec un de nos conseillers en gestion de patrimoine. Il saura répondre à toutes vos questions.
