L’accès à la propriété est un enjeu majeur pour de nombreux ménages modestes. Face aux difficultés rencontrées, le bail réel solidaire (BRS) apparaît comme une solution innovante permettant d’acquérir un logement à moindre coût. Dans cet article, nous vous proposons de découvrir le fonctionnement, les avantages et les conditions d’éligibilité du BRS, ainsi que son impact sur le marché immobilier.
Qu'est-ce que le Bail Réel Solidaire?
Le Bail Réel Solidaire est un dispositif d’accession à la propriété qui permet de dissocier la propriété du bâti (logement) de celle du terrain. Le preneur acquiert le logement tandis qu’un Organisme Foncier Solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain.
L'origine du Bail réel solidaire (brs)
Le BRS a été créé par la loi ALUR en 2014 pour faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes et favoriser la mixité sociale dans les zones tendues.
Cadre légal du BRS
La mise en place du BRS s’appuie sur plusieurs textes législatifs tels que l’article L. 255-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Fonctionnement du BRS
Le BRS repose sur deux contrats distincts : un contrat d’achat pour le logement et un bail réel solidaire pour le terrain.
Acquisition
L’acquéreur achète uniquement les murs du logement auprès d’un promoteur ou d’un particulier. Le terrain demeure la propriété de l’OFS, qui accorde au preneur un droit réel solidaire pour une durée de 18 à 99 ans.
Redevance
Le preneur verse une redevance mensuelle à l’OFS pour la mise à disposition du terrain. Cette redevance est généralement modeste et adaptée aux revenus des ménages éligibles.
Avantages du BRS
Le BRS présente plusieurs avantages financiers et sociaux pour les acquéreurs et les collectivités locales.
Avantages financiers
L’achat d’un logement en BRS permet de réaliser des économies significatives sur le coût total de l’acquisition, car seul le bâti est acquis. De plus, la redevance versée à l’OFS est souvent inférieure à celle d’une location classique.
Avantages sociaux
Le BRS favorise la mixité sociale en rendant l’accès à la propriété possible pour les ménages modestes. Il limite également la spéculation immobilière en encadrant strictement les conditions de revente des logements.
Bail réel solidaire (BRS) : Conditions d'éligibilité
Pour bénéficier du BRS, les ménages doivent respecter certaines conditions de ressources et s’engager sur la durée.
Critères de revenus
Les plafonds de ressources sont fixés en fonction de la taille du foyer et de la zone géographique. Par exemple, un couple sans enfant vivant en zone A (agglomération parisienne) ne doit pas dépasser un revenu annuel de 51 200€ pour être éligible au BRS.
Voici ci le tableau de plafonds de ressources que ne doivent pas dépasser l’acquéreur et son foyer fiscal pour en bénéficier :
Condition d'accès au bail réel solidaire si le bien immobilier est situé en zone A
- Si une seule personne occupe le logement : le plafonds de revenus a respecter est 37 581€
- si 2 personnes occupent le logement : le revenu fiscal de référence ne doit pas excéder 56 169€
- Si 3 personnes occupent le logement : le plafonds de ressources est de 73 630 €
- si 4 personnes occupent le logement : le plafonds est de 87 909 €
- si le logement compte 5 personnes ou plus : le revenu du foyer fiscal ne doit pas excéder 104 592€
Condition d'accès au bail réel solidaire si le bien immobilier est situé en zone B ou C
- Si une seule personne occupe le logement : le plafonds de revenus a respecter est 32 673 €
- si 2 personnes occupent le logement : le revenu fiscal de référence ne doit pas excéder 43 633€
- Si 3 personnes occupent le logement : le plafonds de ressources est de 52 471 €
- si 4 personnes occupent le logement : le plafonds est de 63 347 €
- si le logement compte 5 personnes ou plus : le revenu du foyer fiscal ne doit pas excéder 74 518€
Engagement des bénéficiaires
Le logement acquis via le BRS doit être destiné à la résidence principale du propriétaire, et la durée minimale du bail est de 18 ans. En cas de revente, le prix et les conditions sont encadrés pour favoriser l’accession à la propriété d’autres ménages modestes.
L’acquéreur doit donc occuper son logement au tire de sa résidence principale et il ne doit en aucun cas, louer son logement à un locataire même si celui ci respecte les plafonds de ressources.
l’acquéreur s’engage egalement à entretenir le bien et faire les travaux de réparation nécessaires.
Comparaison avec d'autres dispositifs
Le bail réel solidaire BRS se distingue des autres dispositifs d’accession à la propriété par son coût réduit et sa sécurité.
Comparatif des coûts
L’achat en BRS est généralement moins coûteux que l’achat classique, car seul le bâti est acquis. en effet, lorsqu’un acquéreur paye le bien 15 à 20% moins cher que le prix de marché.
Sécurité et flexibilité
Le BRS offre une plus grande sécurité aux acquéreurs, notamment en cas de difficultés financières ou de mobilité professionnelle. La revente du logement est facilitée et encadrée pour protéger les intérêts des ménages modestes.
Financement du logement en bail réel solidaire
L’acquisition d’un logement au travers d’un BRS est compatible avec les autres dispositifs d’aide tel que les prêts à taux zéro : le PTZ et l’éco PTZ.
Impact sur le marché immobilier
Le BRS a un impact positif sur le marché immobilier en favorisant l’accès à la propriété des ménages modestes et en limitant la spéculation. Toutefois, ce dispositif reste encore peu connu et son développement dépendra de la volonté des acteurs locaux (collectivités, promoteurs, OFS).
En conclusion, le Bail Réel Solidaire constitue une solution innovante pour faciliter l’accès à la propriété des ménages modestes tout en contribuant à la mixité sociale et à la régulation du marché immobilier. Si vous êtes éligible au BRS, n’hésitez pas à explorer cette option pour réaliser votre projet immobilier.
