5 questions sur la loi Pinel

Mise à jour le 28/03/2024

La loi Pinel est un dispositif qui permet à tout particulier de bénéficier, sous condition, d’une réduction d’impôts dans le cas où il mettrait en location un bien immobilier neuf. Ce dispositif de défiscalisation immobilière a fait l’objet de plusieurs modifications, dont les dernières sont entrées en vigueur le 1er janvier 2023.

Existant depuis 2014, le dispositif d’investissement Pinel offre un avantage fiscal attractif aux investisseurs qui participent, en respectant les conditions imposées, au financement de l’immobilier locatif. Le dispositif est également accessible, sous les mêmes conditions que pour les particuliers, aux SCPI.

Le logement mis en location doit tout d’abord être neuf et respecter le niveau de performance énergétique minimum, renforcé en 2023 et 2024 avec le Pinel Plus. Pour cela, vous pouvez acheter un logement neuf ou bien réaliser des opérations de rénovation et de réhabilitation dans un logement ancien de façon à ce qu’il atteigne les performances techniques et énergétiques du neuf. L’investisseur doit ensuite s’engager à louer le logement en nu, à un locataire qui en fait son domicile principal. Le bien immobilier doit être loué pendant 6 à 9 ans, avec une possibilité de prolongation jusqu’à 12 ans.

Quels sont les plafonds de loyer et de revenus de la loi Pinel ?

les plafonds de revenus des locataires Pinel en 2024

La location d’un bien dans le cadre d’un investissement Pinel doit respecter le plafonnement des revenus des locataires, établi afin de réserver les logements aux ménages modestes.

Les plafonds de loyers Pinel en 2024

Un plafond est également fixé sur les loyers. Biens qu’ils varient en fonction des zones, ils restent souvent inférieurs d’environ 20% aux loyers du marché.

Dans quelles zones le logement doit-il être situé ?

Les logements doivent se situer dans des secteurs considérées comme « tendus » soit la zone A, la zone A bis et la zone B1. Les propriétaires de logements localisés dans certaines communes de la zone B2 et bénéficiant d’un décret spécial ont également la possibilité d’effectuer un investissement en loi Pinel. Les zones Pinel se distinguent par leur fort déséquilibre de l’offre et de la demande.

Par ailleurs, depuis 2021, les biens mis en location doivent obligatoirement être situés dans un bâtiment d’habitation collectif.

Pour bénéficier intégralement de l’avantage fiscal du dispositif Pinel, les logements doivent maintenant respecter de nouveaux critères d’éligibilité. En effet, ils peuvent soit avoir un niveau de performance énergétique et environnementale supérieur à la réglementation soit être situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. De plus, les biens doivent garantir un niveau de confort correspondant aux critères d’usage.

Les critères énergétiques et environnementaux

Le niveau de performances énergétiques et environnementales doit correspondre :

• aux normes de la RE2020, pour les biens acquis en 2023
• aux normes de la RE2020 et à la classe A du Diagnostic de Performance Energétique (DPE), pour les biens acquis en 2024
• au label « E+C- » et l’étiquette A du DPE, pour les biens acquis en 2023 ou 2024, dont le permis de construire a été demandé avant le 1er janvier 2022
• à l’étiquette A ou B du DPE, pour les biens acquis en 2023 et 2024 qui ne résultent pas d’une opération de construction

Les critères d'usage

Le minimum de surface habitable doit être de :

• 28 m² pour un appartement d’une pièce (T1) ;
• 45 m² pour un appartement de deux pièces (T2) ;
• 62 m² pour un appartement de trois pièces (T3) ;
• 79 m² pour un appartement de quatre pièces (T4) ;
• 96 m² pour un appartement de cinq pièces (T5).

Le logement doit aussi nécessairement comprendre des espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de :

• 3 m² pour un T1 ou un T2 ;
• 5 m² pour un T3 ;
• 7 m² pour un T4 ;
• 9 m² pour un T5.

Il est également obligatoire, pour les logements de plus de 3 pièces, d’avoir une ouverture sur l’extérieur (fenêtre ou porte-fenêtre) sur minimum deux orientations différentes.

Initialement prévu pour le 31 décembre 2017, le terme de la loi Pinel a été prorogé par le gouvernement une première fois au 31 décembre 2022, puis une seconde fois au 31 décembre 2024. La prolongation du dispositif Pinel intègre néanmoins certains changements défavorables pour les contribuables. En effet, la réduction de l’impôt sur le revenu va progressivement diminuer au cours des années 2023 et 2024 mais garde tout de même un taux attractif. Cette baisse de réduction d’impôts concerne uniquement les habitations qui ne respectent pas les nouveaux critères énergétiques, environnementaux et de confort. Quoi qu’il en soit, la réduction d’ impôt de la loi Pinel est calculée sur un montant d’investissement maximal de 300 000€ par logement et par an (maximum 2 pour chaque investisseur) et à 5 500€ par mètre carré.

Le montant de réduction d’impôt obtenu grâce un investissement locatif en Pinel dépend de la somme investie dans le bien ainsi que de la durée pendant laquelle le logement est loué. Les investisseurs s’engagent d’abord pour une première période de 6 ans. C’est à l’issu de cette période qu’ils peuvent décider de prolonger la loi Pinel pour 3 ans s’ils le désirent.

Les taux de réduction jusqu'en 2022

Jusqu’au 1er janvier 2023, les taux de réduction étaient de :

• 12% pour une période de mise en location de 6 ans, soit 2% par an
• 18% pour une période de mise en location de 9 ans, soit 2% par an
• 21% pour une période de mise en location de 12 ans, soit 2% par an les 9 premières années, et 1% pour les trois années suivantes

Les taux de réduction de 2023 et 2024

En 2023, les réductions fiscales apportées par la loi Pinel sont de :

• 10,5% pour 6 ans de mise en location
• 15% pour 9 ans de mise en location
• 17,5% pour 12 ans de mise en location

A partir de 2024, elles ne seront plus que de :

• 9% pour 6 ans de mise en location
• 12% pour 9 ans de mise en location
• 14% pour 12 ans de mise en location

Pour les constructions individuelles, l’abattement fiscal est déterminé selon la date du dépôt du permis de construire. Pour les acquisitions et réhabilitation, la réduction d’impôt Pinel est accordée à partir de la date d’achèvement des travaux. Si le bien est déjà livré, elle se fait selon la date de signature de l’acte.

L’investissement en loi Pinel vous permet de prime abord de bénéficier d’une intéressante baisse d’impôts. Il vous donne également la possibilité de développer un patrimoine et une épargne grâce à l’acquisition d’un bien et la perception de revenus locatifs. De plus, le dispositif Pinel a été mis en place pour résoudre le problème d’accès au logement en France, en encourageant le financement, par des particuliers, de biens de bonnes qualité et conformes aux attentes énergétiques actuelles. La loi Pinel permet également d’aider les ménages qui éprouvent des difficultés pour se loger au prix du marché mais qui ne peuvent pas disposer de logements sociaux à trouver des logements qui leur conviennent.

Si le dispositif Pinel parait assez simple d’utilisation, il est recommandé de vous tourner vers un conseiller en gestion de patrimoine avant de vous engager dans un investissement immobilier. En effet, le conseiller pourra vous aider à investir dans les meilleures conditions. Il fera le point sur votre situation et vous donnera les conseils les plus adaptés à votre profil et à vos objectifs.