Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI): Quelles stratégies pour réduire votre IFI ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), en vigueur depuis le 1er janvier 2018, a remplacé l’ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). Ce nouvel impôt ne concerne plus la fortune globale, mais uniquement le patrimoine immobilier non professionnel. Pour les contribuables concernés, il est essentiel de bien comprendre l’assiette, le calcul de l’IFI, ainsi que les moyens de réduire son IFI grâce à des dispositifs légaux.

L’IFI est un impôt qui frappe les biens immobiliers détenus directement ou indirectement par une personne ou un foyer fiscal, lorsque leur valeur nette excède 1,3 million d’euros.

L’objectif est de taxer la fortune immobilière, c’est-à-dire l’ensemble des actifs immobiliers à l’exception des biens affectés à l’activité professionnelle. Il s’agit donc d’un impôt patrimonial qui se base uniquement sur la valeur du bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition.

L’IFI s’applique aux contribuables :

• Dont le patrimoine immobilier net imposable dépasse 1,3 million d’euros.

• Résidant en France ou à l’étranger, selon l’étendue de leurs biens immobiliers situés en France.

La base taxable comprend :

• Les biens immobiliers détenus en direct, comme une résidence principale ou secondaire, ou un investissement locatif.

• Les biens détenus via des parts de sociétés (SCI, SCPI, OPCI), si ces structures sont à prépondérance immobilière.

• L’usufruit d’un bien (le nu-propriétaire n’est généralement pas imposable à l’IFI, sauf exceptions).

Certaines stratégies comme la donation temporaire d’usufruit ou la détention via une SCI à l’IS peuvent réduire le montant de l’impôt.

Le calcul de l’IFI repose sur une méthode relativement simple mais exigeante :

1. Évaluer les biens immobiliers au juste prix de marché (valeur vénale) au 1er janvier.

2. Déduire les dettes contractées pour l’acquisition, la construction, ou les travaux d’entretien et d’amélioration.

3. Déterminer la base soumise à l’IFI.

4. Appliquer le barème progressif pour calculer le montant de l’impôt.

Seules les dettes liées directement aux biens imposables sont déductibles de la base.

Le barème de l’IFI 2025 est identique à celui des années précédentes. Il est progressif et s’applique uniquement à la fraction du patrimoine immobilier excédant 800 000 € :

Un abattement de 30 % est accordé sur la valeur de la résidence principale, ce qui permet de réduire l’IFI de manière significative.

Réduire l’assiette taxable de l'IFI

La première stratégie pour diminuer l’IFI consiste à réduire l’assiette taxable, c’est-à-dire la base sur laquelle est calculé l’impôt. Pour cela, plusieurs solutions existent :

• Bien valoriser les biens immobiliers à leur juste valeur marché.
• Déduire les dettes éligibles (prêts, travaux, impayés justifiés).
• Sortir certains biens de l’assiette taxable par le biais de structurations juridiques.

Diminuer la valeur de vos biens immobiliers

Une valorisation prudente mais justifiée permet d’alléger l’assiette de l’IFI. En effet, la valeur des biens immobiliers doit être estimée au 1er janvier de l’année. Il est possible de tenir compte de divers facteurs dépréciatifs :

• Travaux à prévoir ou défauts du bien.
• Occupation du logement (location, usufruit).
• Copropriété dégradée, nuisances, absence d’ascenseur.

L’objectif est d’abaisser la valeur du bien sans risquer un redressement fiscal, d’où l’intérêt de recourir à une expertise immobilière.

Optimiser la composition de votre patrimoine

Pour minimiser votre IFI, il est utile de repenser la répartition de votre patrimoine immobilier. Par exemple :

• Détenir certains actifs via des structures comme les SCI à l’IS.
• Loger des SCPI dans des contrats d’assurance-vie.
• Investir dans des fonds immobiliers diversifiés (OPCI).

Ces stratégies permettent de conserver une exposition à l’immobilier tout en limitant l’assiette taxable à l’IFI.

Investissement dans des biens exonérés d'IFI (biens professionnels, forêts, etc.)

Certains actifs ne sont pas soumis à l’IFI, notamment :

• Les biens professionnels affectés à l’activité principale du contribuable.
• Les bois, forêts, terres agricoles (sous conditions).
• Les parts de groupements forestiers ou fonciers agricoles.

Ces placements permettent de diversifier votre patrimoine tout en réduisant son exposition fiscale.

Réduction de la base taxable grâce à des dettes éligibles

Les dettes peuvent être déductibles de la base taxable à l’IFI si elles remplissent certaines conditions :

• Être en cours au 1er janvier.
• Concerner des patrimoines imposables à l’IFI.
• Être justifiées (prêts bancaires, travaux, impayés, etc.).

Les dettes entre particuliers ou non affectées clairement à un bien immobilier sont souvent exclues. Il est donc essentiel de bien documenter ces charges pour pouvoir les imputer sur l’assiette taxable.

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) constitue un sujet de préoccupation récurrent pour les contribuables disposant d’un patrimoine immobilier important. Si l’assiette taxable de cet impôt semble contraignante, plusieurs mécanismes permettent d’en alléger le montant de façon légale et stratégique. Zoom sur le plafonnement et la déduction des dettes immobilières.

Plafonnement de l'IFI

Le plafonnement de l’IFI vise à éviter une imposition excessive en fonction des revenus du foyer fiscal. Il permet de limiter le montant global de l’impôt sur la fortune immobilière à 75 % des revenus nets de l’année précédente, après prise en compte de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Exemple : Un contribuable disposant d’un patrimoine immobilier important, mais de faibles revenus, peut bénéficier de ce plafonnement. Cela permet d’éviter des situations où l’IFI deviendrait disproportionné par rapport à la capacité contributive réelle.

Ce calcul dépend de plusieurs paramètres : la valeur des biens immobiliers détenus, les dettes déductibles, et surtout, l’analyse fine de l’assiette IFI. Il est donc essentiel de réaliser un bilan fiscal personnalisé.

Déduction des dettes immobilières

Dans le calcul de l’IFI, certaines dettes sont déductibles de l’assiette si elles sont directement liées à l’acquisition, la construction, la rénovation, ou encore à la conservation des actifs immobiliers.

Sont notamment déductibles :

• les prêts immobiliers amortissables en cours au 1er janvier ;

• les prêts in fine, dans une certaine mesure (avec réduction progressive de la déduction) ;

• les dépenses de travaux, si elles n’ont pas été intégrées dans la valeur du bien déclaré.

Exemple : Un bien acquis pour 1 200 000 € avec un prêt en cours de 700 000 € permet d’abaisser la base imposable de l’IFI à 500 000 €.

Attention : seules les dettes effectivement supportées par le contribuable au 1er janvier sont prises en compte, et elles doivent porter sur des biens imposables à l’IFI.

Au-delà des déductions classiques (emprunts, travaux…), il existe des solutions patrimoniales alternatives permettant de réduire significativement l’assiette de l’IFI. Zoom sur trois leviers méconnus mais redoutablement efficaces : la donation temporaire d’usufruit, les dons à des organismes d’intérêt général, et l’expatriation, sous certaines conditions.

En cas de démembrement de propriété, c’est en principe l’usufruitier qui est redevable de l’IFI, sauf exception (notamment dans le cas d’une donation temporaire d’usufruit).

La nue-propriété n’est pas soumise à l’IFI, sauf si le démembrement est fictif ou artificiel. C’est donc un outil de transmission patrimoniale efficace qui permet aussi de réduire son IFI, tout en maintenant le contrôle et l’usage du bien dans certains cas.

Exemple : Un parent peut transmettre la nue-propriété d’un bien à ses enfants, conserver l’usufruit, et rester seul redevable du prélèvement fiscal— mais avec une valeur imposable réduite, selon l’âge de l’usufruitier.

Donation temporaire d'usufruit

La donation temporaire d’usufruit permet au propriétaire d’un bien immobilier de transférer l’usufruit à un tiers pour une durée définie, tout en conservant la nue-propriété.

Pendant cette période, le bien n’est plus soumis à l’IFI dans le patrimoine du donateur, puisqu’il n’en détient plus l’usufruit, et donc n’en tire plus de revenus.

Exemple : un contribuable possédant un appartement locatif d’une valeur de 600 000 € peut en céder l’usufruit temporaire à ses enfants étudiants ou à une fondation reconnue d’utilité publique. Pendant la durée du démembrement, ce bien sort de la base imposable à l’IFI du donateur.

Cette stratégie permet aussi de transmettre son patrimoine progressivement, tout en réduisant l’assiette de l’IFI et potentiellement l’impôt sur le revenu si les charges et loyers sont transférés au bénéficiaire.

Dons à des organismes d'intérêt général

Les dons à des organismes reconnus d’utilité publique permettent d’obtenir une réduction d’impôt spécifique à l’IFI.

Selon l’article 978 du Code Général des Impôts, 75 % du montant des dons est déductible de l’IFI, dans la limite de 50 000 € de réduction par an (soit un don maximal de 66 667 €).

Cette mesure incitative concerne :

• les fondations reconnues d’utilité publique ;

• les organismes de recherche ou d’enseignement supérieur ;

• les associations humanitaires, médicales, ou écologiques agréées.

Exemple : un foyer fiscal devant s’acquitter de 40 000 € d’IFI peut effectuer un don de 53 333 € à une fondation caritative pour réduire intégralement son impôt.

Au-delà de la réduction directe de l’IFI, cette stratégie contribue à donner du sens à son patrimoine, en soutenant des causes alignées avec ses valeurs.

Expatriation (conséquences fiscales à prendre en compte)

La résidence fiscale est déterminante dans le calcul de l’IFI. Les personnes domiciliées fiscalement en France sont imposées sur la totalité de leur patrimoine immobilier mondial.

S’expatrier dans un pays non soumis à l’IFI permet donc, dans certains cas, de sortir certains biens de l’assiette IFI.

Mais attention :

• L’expatriation doit être réelle et durable (changement de domicile fiscal, centre d’intérêts économiques, etc.).

• Certains pays ont signé des conventions fiscales avec la France, permettant tout de même une imposition sur les biens immobiliers situés en France.

Exemple : un résident français possédant des biens immobiliers à l’étranger (Espagne, Maroc, Portugal…) pourrait bénéficier d’une exonération partielle ou totale s’il transfère son domicile fiscal hors de France.

L’expatriation doit s’inscrire dans une stratégie patrimoniale globale, en tenant compte des conséquences sur l’impôt sur le revenu, les successions, la sécurité sociale, etc.

Dates limites de déclaration

La déclaration de l’IFI s’effectue en même temps que celle des revenus, selon les modalités suivantes :​

• Déclaration en ligne (obligatoire si votre résidence principale est équipée d’un accès à internet) :

  • Départements 01 à 19 : jusqu’au jeudi 22 mai 2025 à 23h59

  • Départements 20 à 54 (y compris 2A et 2B) : jusqu’au mercredi 28 mai 2025 à 23h59

  • Départements 55 à 974/976 : jusqu’au jeudi 5 juin 2025 à 23h59

  • Non-résidents : jusqu’au jeudi 22 mai 2025 à 23h59​

  • Service Public+1Service Public+1

• Déclaration papier (uniquement si vous ne pouvez pas déclarer en ligne) :

  • Date limite : mardi 20 mai 2025 à 23h59

Réduire son IFI nécessite une approche sur mesure, adaptée à la nature de votre patrimoine immobilier, à vos objectifs et à votre situation fiscale. Chaque levier — dons, démembrement, dons ou structuration — a ses avantages, mais aussi ses conditions.

Faire appel à un professionnel en gestion de patrimoine vous garantit une optimisation sécurisée et efficace, tout en évitant les erreurs. Chez EPSILIUM, nous vous accompagnons pour faire les bons choix et réduire durablement votre IFI.