Investir dans l'immobilier en Corse

La rentrée sonne la fin des congés pour la majorité d’entre nous mais le retour à la vie normale peut s’accompagner d’une forme de nostalgie ou parfois même d’une envie d’investir dans les zones ou nous avons passé notre été.

Nous sommes souvent nombreux à nous dire, de retour dans la grisaille : et si nous nous achetions un pied à terre au soleil ?

Une des destinations les plus prisées des Français est la Corse : avec près de 3 millions de touristes par an, elle ne subit pas les effets de modes. Même si 72% des vacanciers s’y rendent entre mai et septembre, la Corse, par son climat exceptionnel, ouvre le champ à des séjours sur quasiment toute l’année, d’ailleurs plus de la moitié de ses hôtels sont ouverts en continu.

Mais comment investir en Corse ? Tout le monde n’a pas les moyens de financer une résidence secondaire et encore moins en Corse. Même si les prix restent parfois inférieurs à la Côte D’azur, les budgets ne sont pas à la portée de toutes les bourses, d’autant que l’habitat existant est constitué d’une majorité de maisons au détriment des logements collectifs.

Alors, quelles sont les moyens d’investir en Corse ? Quels sont les leviers qui peuvent vous faire accéder à l’investissement immobilier à des conditions favorables sur l’île de beauté ?

Les leviers que nous évoquerons concernent uniquement l’immobilier corse, nous ne parlerons pas des avantages du crédit d’impôt corse pour les entreprises ni des FIP corses voire les SOFIPECHE. Ce sont des dispositifs avantageux d’un point de vue fiscal mais en contrepartie de risques sur des actifs autres que l’immobilier.

L’immobilier en Corse peut avoir plusieurs vocations et bénéficier de plusieurs leviers fiscaux ou financiers pour en tirer le potentiel maximum.

Qu’il s’agisse de biens immobiliers anciens ou neufs, le marché immobilier corse est très dynamique. D’après le site Meilleurs agents, le délai de vente moyen est de 114 jours et on dénombre annuellement plus de 7000 transactions en moyenne.

A noter que de très fortes disparités de prix existent entre la Corse du Sud et la Haute Corse et qu’un emplacement avec vue sur la mer méditerranée est susceptible de faire doubler les prix au mètre carré. Selon la valeur vénale des notaires (le document recensant la moyenne des ventes par région et par standing), un appartement de standing de moins de 10 ans s’est vendu en moyenne à 4280€ à Ajaccio contre 3150€ à Bastia et 5690€ à Calvi. Ces chiffres concernent les logements collectifs et sont à pondérer en fonction de critères comme la surface, l’étage, etc.

Pour ce qui est des logements individuels, une maison dans l’ancien peut s’échanger entre 1760€/ m2 et 5140€, et jusqu’à 7570€ à Calvi ! Sans compter évidemment la possibilité d’avoir un tout petit bout de vue sur la mer Méditerranée !

L’acquisition de logements neufs bénéficie des mêmes avantages octroyés aux achats « continentaux » avec une éligibilité au prêt à taux zéro (PTZ) : Ajaccio, Porto Vecchio et Bonifacio sont classés en zone A et certaines villes du littoral de l’île de beauté comme Bastia ou des villes de la Balagne en zone B1. Pour rappel, l’enveloppe PTZ est calculée en fonction des revenus et de la structure des foyers et peut permettre de financer jusqu’à 40% du montant global du bien immobilier.

Certaines communes et quartiers de Corse sont aussi éligible à la TVA 5.5%, cela concerne les zones ANRU (Zones d’Aménagement et de Rénovation Urbaine) et, là aussi, l’acquéreur doit respecter des critères de revenus et des contreparties de détention afin d’y prétendre.

L’investissement locatif classique ou de droit commun

Avec une population qui augmente de manière constante depuis 10 ans (>+10%), une offre de logement très largement orientée vers les résidences secondaires (37.6%) et un taux de logements vacants extrêmement faible (3.1%, contre 8.2% sur l’ensemble du territoire français), l’île de beauté offre une tension locative très intéressante pour des acquéreurs qui souhaiteraient réaliser un investissement locatif.

Certaines villes paraissent plus évidentes quant à leur potentiel locatif du fait de leur concentration d’emploi et de leur urbanisme plus développé : on parlera pour la Haute Corse de Bastia et pour la Corse du Sud d’Ajaccio ou de Porto Vecchio. En réalité, des villes moins denses en termes de population et plus assimilées à des stations balnéaires peuvent souffrir d’une offre locative restreinte du fait du choix des propriétaires bailleurs de privilégier la location saisonnière au profit d’une location au titre de l’habitation. C’est notamment le cas de villes comme Calvi en Haute-Corse, dont l’habitat est tourné pour près de 70% vers la résidence secondaire, ce qui crée un très grand déséquilibre en matière d’offre locative au titre de l’habitation.

L’investissement locatif via des dispositifs défiscalisants

La loi Pinel en Corse

Comme nous venons de le décrire, la Corse fait partie des zones tendues, et est donc éligible au dispositif Pinel.

Rappel sur la Loi Pinel

Pour rappel, ce dispositif permet de bénéficier de réductions d’impôts en contrepartie de l’investissement dans un logement neuf ou réhabilité loué nu au titre de la résidence principale d’un locataire. Le dispositif Pinel est réparti en fonction de zones fixant le niveau de tension des agglomérations et en conséquence le montant des loyers à appliquer aux locataires ainsi que leurs niveaux de revenu.

La loi Pinel sur l’île de beauté

Trois villes sont classées en zone A, deuxième zone la plus élevée après la zone A Bis (Paris et proche banlieue) : Ajaccio, Porto-Vecchio, et Bonifacio.

Le reste des communes est classé en zone B1 (l’équivalent de villes comme Bordeaux ou Toulouse), le plafond de loyer applicable y est de l’ordre de 10.71€ du m2 avec un système de pondération en fonction de la surface.

L’intérêt de réaliser un investissement sous le dispositif Pinel en Corse est de bénéficier d’une réduction d’impôt importante qui va venir s’ajouter aux loyers perçus pour favoriser un placement sécure et rentable.

L’avantage va être ensuite de transformer cet investissement locatif en location saisonnière au terme des 6,9 ou 12 ans imposés par le dispositif défiscalisant. C’est l’occasion de rechercher à terme de très forts rendements puisque les tarifs de locations pour les congés sont très élevés en Corse. Il sera nécessaire pour cela de garnir le logement de meubles pour répondre aux besoins des vacanciers, et de s’assurer que la copropriété autorise ce type de location.

Comme pour tous les projets d’investissement Pinel, il est nécessaire de s’assurer du sérieux du promoteur et des acteurs du projet. Il est évidemment conseillé de se faire accompagner d’un professionnel du secteur qui saura gérer la location sur place et accompagner les investisseurs sur le crédit, qui peut être plus complexe que pour un projet « classique ».

Le dispositif Censi Bouvard en Corse

Investir dans l’immobilier en Corse peut aussi se faire via le statut de loueur en meublé non professionnel sous l’amendement Censi Bouvard.

Le principe est d’investir dans des résidences de services neuves ou réhabilitées et de bénéficier de réductions d’impôt tout ayant la possibilité de récupérer la TVA sur son investissement. Trois types de résidences sont éligibles à ce dispositif : les résidences étudiantes, les résidences seniors, et les résidences médicalisées (EHPAD).

Dans le cas des résidences étudiantes, on ciblera les principaux sites universitaires de Corse, parmi lesquels on recensera le Campus de Corte dans le centre de la Corse, et bien évidemment Ajaccio, qui regroupe près de 4000 étudiants.

Pour les résidences senior et EHPAD, près de 25% de la population corse a plus de 65 ans et constitue une cible privilégiée pour ce type de résidences avec un besoin très fort dans les zones les plus urbanisées de l’ile.

L’intérêt pour l’investisseur sera de bénéficier d’avantages fiscaux importants avec des revenus locatifs qui lui seront garantis par un bail commercial signé avec un gestionnaire qui assurera l’exploitation de la résidence. Une vigilance doit évidemment être portée à la solidité de ce dernier.

Dans une résidence de service

Il n’est plus possible de bénéficier de la réduction liée au dispositif Censi Bouvard sur les résidences de tourisme depuis le 31 décembre 2016. En revanche il est toujours envisageable de se porter acquéreur d’un bien immobilier situé dans une résidence de vacances dont l’exploitation sera assurée par un gestionnaire spécialiste dans l’accueil de touristes. L’avantage est de se voir garantir un montant de loyer annuel par la mise en place d’un bail commercial et, si le bien immobilier est neuf ou réhabilité, de récupérer la TVA sur cet investissement.

D’un point de vue fiscal, on entrera de ce fait dans le régime des revenus BIC qui, si on choisit le régime réel, permet de défalquer l’ensemble des charges liées à l’investissement (intérêts, taxe foncière etc) et de pratiquer un amortissement comptable de la valeur des biens. La conséquence est de générer un résultat fiscal qui sera à l’équilibre ou déficitaire et donc de ne pas être imposable sur les loyers perçus.

A noter que ce système de bail commercial peut inclure une possibilité d’occupation du bien immobilier ou tout autre bien équivalent sur la résidence. Certaines formules d’occupation proposent des bourses d’échange sur l’ensemble des résidences du gestionnaire quelle que soit la destination, mer ou montagne.

Acheter un bien immobilier en direct

La France compte aujourd’hui près de 3.3 millions de résidences secondaires. Accéder à ce rêve sur l’île de beauté est possible, à condition de sélectionner les bonnes opportunités qui cochent toutes les cases, qu’il s’agisse du cadre, de la qualité de vie, mais aussi évidemment du prix. Cette recherche peut être compliquée à mener si la Corse n’est pas sa région d’origine et que tout se fait à distance. Investir dans l’immobilier en Corse peut être un vrai casse-tête si on ne dispose pas de réseau sur place.

Compte tenu des prix pratiqués , il peut s’avérer intéressant d’utiliser des leviers qui faciliteront l’accès à ce rêve : le crédit. Il est en effet possible sous certaines conditions et avec certains organismes bancaires de bénéficier d’un crédit couvrant l’ensemble de son projet ainsi que les frais annexes. Ces éléments sont à déterminer en fonction de son envie et de ses capacités financières.

Louer une partie de sa résidence secondaire en Corse peut être un moyen d’en financer une large part.

Le recours à des plateformes connues comme Airbnb ou Abritel est la solution la plus connue pour y parvenir.

La nécessité de faire appel à des services de conciergerie

Malheureusement, cela sous-entend d’être sur place pour accueillir ses résidents ou d’avoir des relais locaux qui seront aussi chargés d’assurer les états des lieux et, le cas échéant, de l’entretien du bien immobilier.

C’est pourquoi il est aussi possible d’avoir recours à des services de conciergerie qui cumuleront ces fonctions, soit via des agences locales classiques, soit au travers de nouvelles plateformes digitales qui se développent. A noter que certaines proposent des formules avec soit le choix de revenus garantis soit un montant de frais de gestion dégressif en fonction du nombre de semaines de mise en location.

Des rendements irréguliers, mais performants

Les rendements locatifs seront forcément irréguliers puisque calés sur les périodes de congés, même si la Corse bénéficie d’une saison plus étendue que d’autres régions. Les rendements espérés peuvent être très conséquents en fonction des stations balnéaires visées.

Par exemple, pour un appartement T3 à Calvi, il faudra compter un budget d’environ 300 000€, et les loyers applicables pour une semaine de vacances en haute saison peuvent dépasser les 2000€. Sur une année complète de location, et en fonction du taux de remplissage, les recettes pourront s’approcher de 24000€, ce qui correspond à un rendement locatif brut de près de 8% ! Ce rendement dépendra de fait des semaines que le propriétaire se réservera pour son occupation personnelle.

Ces revenus devront bien évidemment être déclarés, d’autant que les plateformes de location ont aujourd’hui l’obligation d’informer le Trésor Public des revenus perçus par leurs propriétaires. Mais là aussi, il sera possible d’avoir recours à la déclaration des revenus BIC au régime réel, et donc de bénéficier d’une potentielle absence de taxation.