La Loi Denormandie, instaurée en janvier 2019, est un dispositif phare du gouvernement français destiné à redynamiser le marché de l’immobilier ancien et se différencie sur certain point à la loi Malraux. Dans un contexte où de nombreuses villes, notamment les centres-villes des petites et moyennes communes, souffrent d’une vacance immobilière élevée, cette loi vise à encourager la réhabilitation des logements anciens, à renforcer l’attractivité des territoires et à améliorer l’offre de logements disponibles.
Contexte et origine
Le constat est alarmant : de nombreux quartiers de villes françaises voient leurs centres-villes se dévitaliser, avec une augmentation des logements vacants et une fuite des habitants vers les zones périurbaines. Face à cette situation, le gouvernement a élaboré la Loi Denormandie, qui tire son nom du ministre en charge du logement à l’époque, Julien Denormandie. L’objectif était double : lutter contre la vacance des logements anciens et favoriser l’accession à un logement de qualité pour des ménages aux revenus modestes.
Les objectifs de la Loi Denormandie
Les objectifs principaux de la Loi Denormandie se déclinent en plusieurs axes :
Revitalisation des centres-villes :
L’un des principaux objectifs de la Loi Denormandie est de redonner vie à certains centres-villes qui connaissent une désertification progressive due au déclin économique, aux migrations vers les périphéries et au vieillissement du parc immobilier. En incitant les investisseurs à rénover les logements vacants et vétustes, le dispositif contribue à redynamiser ces zones en attirant de nouveaux habitants.
Amélioration du parc immobilier :
La rénovation de l’habitat ancien constitue un autre objectif clé de la Loi Denormandie, avec une mise en avant de la durabilité et de la mise aux normes. Les travaux entrepris dans le cadre de ce dispositif permettent de transformer des logements vétustes en résidences de qualité, conformes aux normes de sécurité, de confort et de performance énergétique actuelles. Ce processus ne se contente pas d’améliorer la valeur des biens ; il contribue également à la transition écologique en favorisant la réduction de la consommation énergétique des bâtiments.
Accessibilité au logement :
L’accessibilité au logement est un aspect social central de la Loi Denormandie, visant à offrir des logements décents à des prix raisonnables. Pour y parvenir, le dispositif inclut des plafonds de loyers et impose un encadrement des revenus des locataires, garantissant ainsi que les logements rénovés demeurent accessibles aux ménages modestes. Cet encadrement permet d’éviter la spéculation immobilière et d’assurer une stabilité des prix sur le marché locatif dans les zones concernées. En outre, il permet aux familles ayant des revenus modestes de résider dans des zones où les loyers seraient, sans ce dispositif, inaccessibles.
Fonctionnement du dispositif
Le mécanisme de la Loi Denormandie repose sur une incitation fiscale attractive pour les investisseurs :
Réduction d’impôts
L’incitation principale de la Loi Denormandie repose sur la défiscalisation sur le revenu pour les particuliers qui investissent dans des logements anciens à rénover. Le montant de cette réduction d’impôt peut atteindre 21 % du total de l’investissement, et le pourcentage de réduction est proportionnel à la durée d’engagement locatif :
- 6 ans : réduction de 12 % du montant de l’investissement,
- 9 ans : réduction de 18 % du montant de l’investissement,
- 12 ans : réduction de 21 %du montant de l’investissement.
Ce fonctionnement incitatif permet aux investisseurs de moduler leur engagement locatif selon leurs capacités et leurs objectifs. En offrant une réduction d’impôt significative, la loi rend l’investissement dans la rénovation des logements plus attractif et limite le risque financier pour les propriétaires. C’est un levier qui aide à réduire le coût des travaux et valorise les logements rénovés tout en augmentant l’offre locative.
Exemple: Marie achète un appartement pour 180 000 € et investit 45 000 € supplémentaires dans des travaux de rénovation. En s’engageant à louer ce bien pendant 12 ans, elle pourra bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu de 47 250 €, soit 3 937,50 € par an.
Conditions d’éligibilité
Afin de bénéficier du dispositif Denormandie, certaines conditions strictes d’éligibilité ont été mises en place afin de s’assurer que seuls les projets de rénovation sérieux et conformes aux objectifs de la loi soient pris en compte.
Acquisition d’un bien ancien :
Le logement doit avoir été construit avant 1990 pour être éligible. Cette exigence garantit que le dispositif cible les bâtiments anciens, non conformes aux normes actuelles, afin de leur redonner une utilité locative. L’acquisition de biens plus récents est donc exclue.
Travaux de rénovation :
La loi exige que l’investisseur consacre au moins 25 % du montant total de l’opération à des travaux de rénovation. Ce critère assure que l’essentiel de l’investissement sert à moderniser et à sécuriser le logement, tout en le rendant plus écologique. Cette condition vise à garantir une réelle amélioration des logements proposés à la location.
Engagement locatif
Un autre critère du dispositif est l’engagement locatif de l’investisseur, qui doit louer le bien pour une durée minimale de 6 à 12 ans. Cette durée assure la disponibilité des logements rénovés sur le marché locatif, contribuant ainsi à la stabilité de l’offre. En outre, cet engagement vise à encourager les investisseurs à prendre une perspective de long terme en louant les biens plutôt que de les revendre immédiatement. Ce critère d’engagement est également lié aux avantages fiscaux accordés, puisque la réduction d’impôt augmente avec la durée de mise en location, ainsi, il favorise une certaine pérennité dans l’accès au logement.
Plafonds de loyer et de ressources
La Loi Denormandie impose également des plafonds de loyers et de ressources pour les locataires, ce qui vise à maintenir le caractère accessible des logements rénovés pour les ménages modestes. Les plafonds de loyers varient en fonction de la localisation géographique du logement et sont révisés chaque année afin de s’aligner sur les prix du marché sans excéder les niveaux accessibles. De même, les revenus des locataires ne doivent pas dépasser un certain seuil, permettant d’éviter une concurrence sur le marché qui rendrait ces logements inaccessibles pour ceux qui en ont le plus besoin.
Les zones éligibles
La Loi Denormandie cible principalement les zones de revitalisation rurale (ZRR) et certaines villes moyennes qui rencontrent des défis en matière de logement. Les communes éligibles doivent démontrer un besoin de revitalisation, souvent caractérisé par une vacance élevée de logements anciens. Cela inclut des villes en déclin démographique ou celles qui ont subi des transformations économiques majeures.
Vous trouverez à la fin de l’article le tableau des villes éligibles au dispositif Denormandie.
Les avantages du dispositif
La Loi Denormandie présente plusieurs avantages significatifs :
Attractivité pour les investisseurs :
La réduction d’impôt, offerte par la Loi Denormandie, constitue un incitatif puissant pour attirer les investisseurs vers l’immobilier ancien. Ce mécanisme leur permet de bénéficier de déductions fiscales sur une durée de 6, 9, ou 12 ans en fonction de la période d’engagement locatif, ce qui réduit significativement le coût total de l’investissement.
Dynamisation des territoires :
La Loi Denormandie encourage les rénovations dans des zones nécessitant un renouvellement urbain. En favorisant la réhabilitation des logements anciens et vétustes, elle contribue à la revitalisation des centres-villes. Ce processus dynamise les territoires en générant de nouvelles opportunités économiques, en attirant de nouveaux résidents, et en stimulant le commerce local. À terme, l’attractivité renouvelée de ces centres contribue à l’augmentation de leur valeur immobilière et favorise l’essor d’une économie locale plus durable.
Amélioration des conditions de vie :
Les rénovations entreprises dans le cadre de ce dispositif permettent d’améliorer significativement la qualité des logements. Grâce à des rénovations énergétiques et à la mise en conformité des bâtiments, les habitations deviennent plus saines, plus sûres et mieux adaptées aux normes modernes. Les locataires bénéficient ainsi de logements offrant un confort thermique et acoustique amélioré, tout en réduisant leurs factures énergétiques.
Réponse à la crise du logement :
Face à la demande croissante de logements, notamment dans les zones tendues, la Loi Denormandie joue un rôle essentiel en augmentant l’offre de biens disponibles à la location. En rénovant des logements existants, elle permet de remettre sur le marché des biens souvent inoccupés en raison de leur vétusté. Ce dispositif répond ainsi à la crise du logement en facilitant l’accès à des logements rénovés, particulièrement dans les zones où la demande est la plus forte.
Les limites et critiques du dispositif
Malgré ses avantages, la Loi Denormandie n’est pas exempte de critiques et de limites :
Complexité administrative :
Les démarches pour bénéficier du dispositif peuvent être perçues comme complexes par certains investisseurs, ce qui pourrait freiner l’adhésion au dispositif.
Risque de sélection des projets :
Dans certaines zones, la disponibilité de biens anciens à rénover peut être limitée, rendant l’accès à ces incitations plus difficile.
Difficulté d’application :
Les critères d’éligibilité et les contraintes de mise en location peuvent dissuader certains investisseurs, notamment ceux qui préfèrent des projets moins contraignants.
Impact et perspectives
Depuis sa mise en place, la Loi Denormandie a déjà montré des résultats encourageants. Plusieurs projets de réhabilitation ont vu le jour, et de nombreuses communes ont commencé à bénéficier d’une revitalisation de leur centre-ville. En 2021, nous comptons 1,2 millions de biens ancien vendus et 20% à 30% ont été mit en location par la suite. Toutefois, pour maximiser l’impact de ce dispositif, il est essentiel de continuer à l’évaluer et à l’ajuster, en tenant compte des retours des acteurs locaux et des investisseurs.
En conclusion, la Loi Denormandie représente une initiative ambitieuse pour répondre aux défis du logement ancien en France. En encourageant l’investissement et la rénovation, elle contribue non seulement à revitaliser des territoires en déclin, mais également à améliorer l’offre de logements et à favoriser une meilleure qualité de vie pour les habitants. Le succès de ce dispositif reposera sur l’engagement des collectivités et des investisseurs, ainsi que sur une mise en œuvre efficace et simplifiée.
| Villes éligibles au dispositif Denormandie | |
|---|---|
| Département | Villes |
| Ain (01) | Ambérieu-en-Bugey, Artemare, Belley, Brégnier-Cordon, Champagne-en-Valromey, Culoz, Groslée-Saint-Benoit, Virieu-le-Grand, Bourg-en-Bresse, Nantua, Oyonnax |
| Aisne (02) | Château-Thierry, Laon, Saint-Quentin, Soissons |
| Corse-du-Sud (2A) | Ajaccio, Olmeto, Petreto-Bicchisano, Propriano, Sartène |
| Haute-Corse (2B) | Bastia, Corte |
| Allier (03) | Montluçon, Moulins, Vichy |
| Alpes-de-Haute-Provence (04) | Banon, Digne-les-Bains, Grasse, Mane, Manosque, Revest-des-Brousses, Reillanne, Saint-Michel l’Observatoire, Sisteron |
| Hautes-Alpes (05) | Briançon, Gap, Laragne-Montéglin, Serres |
| Alpes-Maritimes (06) | Grasse, Vallauris |
| Ardèche (07) | Annonay, Aubenas, Privas, Saint-Félicien, Tournon-sur-Rhône |
| Ardennes (08) | Bairon et ses environs, Bogny-sur-Meuse, Buzancy, Charleville-Mézières, Carignan, Douzy, Fumay, Givet, Grandpré, Les Hautes-Rivières, Machault, Monthois, Mouzon, Monthermé, Renwez, Revin, Rimogne, Rocroi, Sedan, Vireux-Molhain, Vireux-Wallerand, Vouziers |
| Ariège (09) | Daumazan-sur-Arize, Foix, Le Fossat, Le Mas-d’Azil, Lézat-sur-Lèze, Mazères, Pamiers, Saverdun, Varilhes, Verniolle |
| Aube (10) | Bar-sur-Aube, Bayel, Ville-sous-la-Ferté, Troyes |
| Aude (11) | Carcassonne, Narbonne |
| Aveyron (12) | Capdenac-Gare, Millau, Rodez, Villefranche-de-Rouergue |
| Bouches-du-Rhône (13) | Arles, Tarascon |
| Calvados (14) | Bayeux, Caen, Condé en Normandie, Falaise, Honfleur, Lisieux, Noues de Sienne, Ouistreham, Orbec, Potigny, Pont d’Ouilly, Thue et Mue, Vire Normandie |
| Cantal (15) | Arpajon-sur-Cère, Aurillac |
| Charente (16) | Angoulême, Châteauneuf-sur-Charente, Cognac, La Couronne, Gond-Pontouvre, Jarnac, Ruelle-sur-Touvre, Segonzac |
| Charente-Maritime (17) | Rochefort, Saintes, Saint-Jean-d’Angély |
| Cher (18) | Bourges, Argent sur Sauldre, Aubigny sur Nère, Boulleret, La chapelle d’Angillon, Nancay, Saint-Amand-Montrond, Saint-Satur, Sancerre, Veaugue, Vierzon |
| Corrèze (19) | Allassac, Brive-la-Gaillarde, Cornil, Corrèze, Donzenac, Juillac, Laguenne-sur-Avalouze, Objat, Sainte-Fortunade, Tulle |
| Côte d’Or (21) | Brazey-en-Plaine, Losne, Saint-Jean-de-Losne, Seurre, Saint-Usage |
| Côtes d’Armor (22) | Lannion, Plœuc-L’Hermitage, Quintin, Saint-Brieuc, Tréguier |
| Creuse (23) | Guéret |
| Dordogne (24) | Bergerac, Périgueux |
| Doubs (25) | Audincourt, Baume-les-Dames, Besançon, Montbéliard, Saint-Vit |
| Drôme (26) | Bourg-de-Péage, Montélimar, Romans-sur-Isère, Tain, L’Hermitage, Tounon, St-Félicien, Valence |
| Eure (27) | Étrépagny, Évreux, Gaillon, Gisors, Les Andelys, Louviers, Pacy-sur-Eure, Pont-Audemer, Rugles, Val-de-Reuil, Verneuil d’Avre et d’Iton, Vernon |
| Eure-et-Loir (28) | Chartres, Châteaudun, Dreux, Lucé, Mainvilliers, Nogent-le-Rotrou |
| Finistère (29) | Brest, Morlaix, Quimper, Quimperlé |
| Gard (30) | Alès, Bagnols-sur-Cèze, Pont-Saint-Esprit, Saint Gilles |
| Haute-Garonne (31) | Revel, Saint-Gaudens |
| Gers (32) | Auch |
| Gironde (33) | Castillon-la-Bataille, Libourne, Sainte-Foy-la-Grande |
| Hérault (34) | Agde, Béziers, Lodève, Lunel, Sète |
| Ille-et-Vilaine (35) | Fougères, Redon, Saint-Malo, Vitré |
| Indre (36) | Buzançais, Châteauroux, Issoudun |
| Indre-et-Loire (37) | Beaulieu-lès-Loches, Bléré, La Croix-en-Touraine, Château-Renault, Chinon, Loches |
| Isère (38) | Bourgoin-Jallieu, Crolles, Pontcharra, Villard-Bonnot, Saint-Marcellin, Vienne, Voiron |
| Jura (39) | Arbois, Dole, Lons-le-Saunier, Montmorot, Moirans-en-Montagne, Poligny, Salins-les-Bains |
| Landes (40) | Dax, Mont-de-Marsan |
| Loir-et-Cher (41) | Blois, Romorantin-Lanthenay |
| Loire (42) | Montbrison, Roanne |
| Haute-Loire (43) | Le Puy-en-Velay |
| Loire-Atlantique (44) | Le Bignon, Blain, Bouvron, Châteaubriant, La Chevallerais, La Chevrolière, Le Gâvre, Pont Saint Martin, Saint-Nazaire, Saint-Nicolas-de-Redon, Saint Philbert de Grand Lieu |
| Loiret (45) | Beaugency, Châteauneuf-sur-Loire, La Ferté-Saint-Aubin, Jargeau, Gien, Meung-sur-Loire, Montargis, Pithiviers |
| Lot (46) | Cahors, Figeac |
| Lot-et-Garonne (47) | Agen, Beaupuy, Cocumont, Escassefort, Fauillet, Fourques-sur-Garonne, Lagruère, Le Mas-d’Agenais, Marmande, Meilhan-sur-Garonne, Saint-Barthélemy d’Agenais, Sainte-Bazeille, Tonneins, Villeneuve-sur-Lot |
| Lozère (48) | Mende, Bourg-sur-Colagne, Marvejols |
| Maine-et-Loire (49) | Cholet, Erdre-en-Anjou, Lion d’Angers, Les Hauts d’Anjou, Saumur, Val d’Erdre – Auxence |
| Manche (50) | Cherbourg-en-Cotentin, Saint-Lô |
| Marne (51) | Aÿ-Champagne, Bouzy, Châlons-en-Champagne, Épernay, Vitry-le-François |
| Haute-Marne (52) | Chaumont, Joinville, Langres, Poissons, Saint-Dizier |
| Mayenne (53) | Laval |
| Meurthe-et-Moselle (54) | Blénod-lès-Pont-à-Mousson, Dieulouard, Longwy, Lunéville, Pagny-sur-Moselle, Pont-à-Mousson, Toul |
| Meuse (55) | Bar-le-Duc, Commercy, Ligny-en-Barrois, Vaucouleurs, Verdun |
| Morbihan (56) | Lorient, Ploërmel, Pontivy, Vannes |
| Moselle (57) | Fénétrange, Forbach, Saint-Avold, Sarrebourg, Sarreguemines, Thionville |
| Nièvre (58) | Cosne-Cours-sur-Loire, Nevers |
| Nord (59) | Cambrai, Denain, Douai, Dunkerque, Maubeuge, Valenciennes, Tourcoing, Roubaix, Wattrelos, Armentières, Anzin, Vieux-Condé, Condé-sur-l’Escaut, Houplines, Fresnes-sur-Escaut, Louvroil |
| Oise (60) | Beauvais, Compiègne, Creil, Margny-lès-Compiègne, Montataire, Nogent-sur-Oise, Senlis, Venette |
| Orne (61) | Alençon, Argentan, Flers, L’Aigle, Mortagne-au-Perche |
| Pas-de-Calais (62) | Arras, Béthune, Boulogne-sur-Mer, Bruay-la-Buissière, Calais, Lens, Liévin, Saint-Omer |
| Puy-de-Dôme (63) | Ambert, Châtel-Guyon, Ennezat, Issoire, Ménétrol, Mozac, Riom, Volvic, Thiers |
| Pyrénées-Atlantiques (64) | Bayonne, Morlaàs, Nay, Pau |
| Hautes-Pyrénées (65) | Lourdes, Tarbes |
| Pyrénées-Orientales (66) | Perpignan, Prades, Thuir |
| Bas-Rhin (67) | Bischwiller, Brumath, Haguenau, Saverne, Schweighouse-sur-Moder, Sélestat, Val-de-Moder |
| Haut-Rhin (68) | Buhl, Colmar, Guebwiller, Issenheim, Soultz-Haut-Rhin |
| Rhône (69) | Amplepuis, Cours, Tarare, Thizy-les-Bourgs |
| Haute-Saône (70) | Vesoul |
| Saône-et-Loire (71) | Autun, Chalon-sur-Saône, Le Creusot, Mâcon, Montceau-les-Mines, Tournus |
| Sarthe (72) | Bonnétable, La Flèche, Mamers, Marolles-les-Braults, Sablé-sur-Sarthe, Saint-Cosme-en-Vairais |
| Savoie (73) | Chambéry |
| Haute-Savoie (74) | Rumilly |
| Seine-Maritime (76) | Aumale, Blangy-sur-Bresle, Bolbec, Criel-sur-Mer, Dieppe, Elbeuf, Eu, Fécamp, Foucarmont, Gournay-en-Bray, Gruchet-le-Valasse, Lillebonne, Port-Jérôme-sur-Seine, Rives-en-Seine, Terres-de-Caux, Le Tréport |
| Seine-et-Marne (77) | Avon, Coulommiers, Dammartin-en-Goële, Fontainebleau, Longperrier, Meaux, Melun, Mitry-Mory, Montereau-Fault-Yonne, Nemours, Villeparisis |
| Yvelines (78) | Les Mureaux, Meulan en Yvelines, Limay, Mantes-la-Jolie, Poissy, Rambouillet, Sartrouville, Trappes |
| Deux-Sèvres (79) | Bressuire, Niort, Thouars |
| Somme (80) | Abbeville, Ault, Bouttencourt, Gamaches, Longpré-les-Corps-Saints, Mers-les-Bains |
| Tarn (81) | Albi, Castres, Mazamet |
| Tarn-et-Garonne (82) | Montauban |
| Var (83) | Brignoles, Draguignan |
| Vaucluse (84) | Avignon, Carpentras, Cavaillon |
| Vendée (85) | Fontenay-le-Comte, La Roche-sur-Yon |
| Vienne (86) | Buxerolles, Châtellerault, Poitiers |
| Haute-Vienne (87) | Limoges, Saint-Léonard-de-Noblat |
| Vosges (88) | Épinal, Saint-Dié-des-Vosges |
| Yonne (89) | Auxerre, Sens |
| Territoire de Belfort (90) | Belfort, Giromagny |
| Essonne (91) | Arpajon, Brétigny-sur-Orge, Breuillet, Corbeil-Essonnes, Étampes, Evry-Courcouronnes, Marolles-en-Hurepoix, Morsang-sur-Orge, Sainte-Geneviève-des-Bois, Saint-Michel-sur-Orge, Villemoisson-sur-Orge |
| Val-d’Oise (95) | Arnouville, Beaumont-sur-Oise, Fosses, Gonesse, Goussainville, Garges-les-Gonesse, Louvres, Persan, Sarcelles, Survilliers, Villiers-le-Bel |
| Guadeloupe (971) | Baie-Mahault, Basse-Terre, Les Abymes, Pointe-à-Pitre |
| Martinique (972) | Fort-de-France, Le Lamentin |
| Guyane (973) | Cayenne, Saint-Laurent-du-Maroni |
| La Réunion (974) | Bras-Panon, La Plaine des Palmistes, Le Port, Saint-André, Saint-Benoît, Saint-Joseph, Saint-Pierre, Sainte-Rose, Salazie |
| Mayotte (976) | Dembéni, Dzaoudzi, Mamoudzou, Pamandzi |
