L'investissement locatif

Actuellement, l’investissement locatif est un des moyens les plus efficaces pour investir son argent. Soutenu par l’état, il permet aux particuliers de bénéficier de nombreux avantages : réduction d’impôts, constitution d’un patrimoine, création de revenus supplémentaires, préparation de la retraite, transmission du patrimoine, etc. Néanmoins, avant de vous lancer dans l’investissement immobilier locatif, il est important de bien vous renseigner sur les différents procédés et formalités à réalisées afin que votre projet corresponde au mieux à vos objectifs et à votre profil.

Dans ce guide, nous vous expliquons tout ce que vous avez besoin de savoir pour réussir votre investissement locatif.

Un investissement locatif consiste en l’achat d’un bien immobilier de n’importe quel type (appartement, maison, local professionnel, etc.) afin de le mettre en location. Il existe plusieurs programmes pour vous aidez d’effectuer un investissement locatif, mais vous pouvez tout à fait acheter un bien et le faire louer sans prendre part à aucun dispositif.

L’objectif de l’investissement locatif est de permettre au propriétaire d’un logement, de disposer de ressources supplémentaires. Celles-ci peuvent provenir des revenus locatifs réguliers qui sont versés par le locataire, mais également de la plus-value produite lors de la revente du bien. Vous pouvez également bénéficier d’importants avantages fiscaux.

En investissant dans l’immobilier, les particuliers peuvent donc se constituer un patrimoine immobilier (si c’est fait sur le long terme), réduire leurs impôts ou générer un revenu supplémentaire (si c’est fait à court terme).

Les rendements produits par l’investissement diffèrent selon l’emplacement du logement, le prix d’achat et l’efficacité de la gestion locative. Il est donc recommandé de bien vous renseigner avant d’effectuer un placement immobilier. Vous pouvez également faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine afin d’optimiser les bénéfices de votre projet.

Pour vous aider à réaliser votre investissement locatif, de nombreux programmes aux caractéristiques différentes ont été mis en place par le gouvernement, comme la loi Pinel, le LMNP, le LMP, les SCPI, la loi Denormandie, la loi Malraux ou la nue-propriété. La manière d’effectuer votre investissement doit être décidée en fonction de votre objectif et de votre situation.

Le LMNP et LMP

Le LMNP (location en meublé non professionnel) le LMP (location en meublé professionnel) sont des statuts qui permettent aux investisseurs de bénéficier d’importantes réductions d’ impôts, en mettant en location un bien meublé. Le régime fiscal sera néanmoins différent si vous êtes en LMP ou en LMNP. La différence entre les deux statuts dépend des recettes locatives du propriétaire. Celles-ci ne doivent pas excéder 23 000€ par an pour être LMNP et doivent au contraire, être supérieures à 23 000€ par an pour être LMP. De plus, jusqu’au 31 décembre 2021, si vous investissiez dans une résidence de service, vous aviez la possibilité, avec le dispositif Censi Bouvard qui intégrait le statut LMNP, de bénéficier d’ avantages fiscaux supplémentaires pendant 9 ans.

La loi Pinel

Le dispositif Pinel offre également une réduction d’impôt aux propriétaires. Le logement mis en location doit, être un bien nu, servir de résidence principale et respecter certaines conditions énergétiques particulières. Le montant de la réduction d’impôt peut monter jusqu’à 21 % du prix du bien selon le temps de mise en location. Ce dernier doit correspondre à une durée de 6 à 12 ans.

La loi Malraux

La loi Malraux a été mise en place dans le but de soutenir la conservation et la mise en valeur de l’héritage de la France. Elle permet donc aux investisseurs de bénéficier d’ avantages fiscaux importants à condition qu’ils participent à la préservation du patrimoine français, par l’achat, la restauration et la location d’un bien immobilier ancien situé dans un site patrimonial notable.

Les SCPI

Une SCPI est une société civile de placement immobilier qui vous permet de réaliser un investissement immobilier en achetant des parts d’un bien. Elle vous donne la possibilité de devenir propriétaire associé et de percevoir un revenu régulier sans investir autant d’argent que dans un investissement locatif classique. Les biens concernés sont généralement des bureaux, des commerces, des hôpitaux, des écoles, du e-commerce, etc.

La loi Denormandie

La loi Denormandie est également un dispositif de défiscalisation. Il vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en échange de l’achat et de la rénovation d’un bien immobilier ancien que vous mettez ensuite en location.

La nue-propriété

La nue-propriété vous permet d’acquérir une propriété en démembrement en ne payant qu’une partie de sa valeur. Elle vous permet donc de réaliser un investissement immobilier à moindres frais. L’acquéreur devient alors propriétaire d’un bien, mais ne détient pas son usufruit (l’usage du bien). Celui-ci est accordé pour une durée déterminée à un usufruitier qui détient le devoir d’entretien et le droit de bail.

Pour investir dans l’immobilier comme il se doit, il est important de respecter certaines étapes concernant notamment le financement, la recherche, le choix et la gestion du logement.

Déterminer le budget de votre projet

La première étape lorsque vous réalisez un investissement immobilier est de déterminer la somme que vous voulez et pouvez investir dans votre projet ainsi que les modalités de paiement du bien.

Le crédit immobilier

Le financement peut se faire par la souscription d’un crédit immobilier avec ou sans apport, ou bien par l’utilisation d’une épargne personnelle. Les conditions diffèrent en fonction de votre situation financière mais également de vos objectifs d’investissement, de l’emplacement du bien, du type de propriété, du rendement locatif, des différents risques et du budget.

Si vous souhaitez financer votre projet grâce à un crédit, vous devez demander à une banque de vous accorder un prêt immobilier. Celle-ci va alors examiner votre situation financière afin de déterminer votre capacité d’endettement, c’est-à-dire le montant maximal que vous pouvez rembourser sans difficultés. Pour cela, elle va prendre en compte les revenus que vous percevez et les charges fixes que vous versez, tout en veillant à ce qu’il vous reste suffisamment d’argent pour vivre. Le plus souvent, cette capacité d’endettement correspond à environ 35% de vos revenus.

Avec un apport personnel

Pour vous assurer d’avoir un dossier solide, il est conseillé de vous constituer un apport personnel avant de demander un crédit immobilier à une banque. Celles-ci demandent généralement à ce que la participation financière de l’emprunteur corresponde au minimum à 10% des frais liés à l’acquisition du bien (prix du bien, frais de notaire, frais d’agence, garanties). Néanmoins, dans la pratique, cet apport est d’environ 6% pour les créditeurs locatifs, contre 16% pour l’ ensemble des emprunteurs. L’emprunt peut parfois même se rapprocher du prêt à taux zéro.

Les banques sont donc souvent plus clémentes à accorder des crédits pour des investissements locatifs que pour tout autre projet immobilier. Cela s’explique par le fait que beaucoup d’emprunteurs du locatif disposent déjà d’un patrimoine financier ou immobilier important, garantissant le remboursement du prêt.

Sans apport personnel

Par ailleurs, il vous est possible de bénéficier d’un prêt bancaire même si vous ne possédez pas d’apport personnel. Il vous faut, dans ce cas, disposer d’un très bon dossier et présenter un projet cohérent, afin de rassurer la banque et de maximiser vos chances. Il est ainsi indispensable de :

• Présenter une estimation réaliste des futurs loyers perçus
• Dresser une liste des frais annexes (charges de copropriété, travaux éventuels, assurances…)  ;
• Déterminer le montant que vous pouvez épargner chaque mois
• Etre en CDI ou avoir au minimum 3 ans d’ancienneté si vous êtes un travailleur non salarié
• Avoir des comptes sains (ne pas être à découvert régulièrement, éviter les jeux d’argent, etc.)
• Avoir un taux d’endettement inférieur à 35 % de vos revenus

Si vous souhaitez investir de grosses sommes, il est conseillé de diversifier vos placements en investissant dans plusieurs lots de biens au lieu d’un seul. Cela vous permettra de réduire les risques et de garantir des revenus complémentaires après l’amortissement du bien. De plus, dans le cas où vous procèderiez à de gros investissements, il vous est possible d’investir au travers de dispositifs défiscalisant comme celui de la loi Pinel, afin de bénéficier d’importantes réductions d’ impôts.

Bien choisir son bien immobilier

Avant de choisir votre bien, il est important, pour optimiser au mieux votre achat, et cela sur le long terme, de comparer les différents critères des biens en vente et de vous renseigner sur l’état du marché financier actuel, sur les zones attractives et sur les types de logements existant.

La localisation

D’abord, vous devez choisir dans quel secteur vous souhaitez acheter votre bien. Le mieux pour rentabiliser votre investissement est d’acquérir un logement situé dans une zone attractive et susceptible d’évoluer positivement dans l’avenir. Cela vous permettra de louer rapidement votre bien tout en bénéficiant d’une rentabilité maximisée lors d’une potentielle vente. Un logement peut être un investissement locatif intéressant si son emplacement possède de nombreux atouts (proximité des commerces, écoles, transports en commun, etc.) ou bien si’l est situé dans une zone tendue où la demande est supérieure à l’offre comme c’est le cas pour les villes de Paris, Nice, Strasbourg, Nantes, etc.

Logement neuf ou ancien

En plus de la localisation, vous devez décider d’investir dans un logement neuf ou dans un logement ancien. Ces deux types de bien possèdent chacun des avantages et des inconvénients différents. Les biens neufs sont conformes aux dernières normes énergétiques établies. Ils sont également intégrés aux différents dispositifs de défiscalisation existant comme le LMNP. Grace à cela, vous pouvez bénéficier d’importantes réductions d’ impôts en investissant dans l’immobilier neuf. Néanmoins, ces dispositifs impliquent parfois certaines contraintes comme par exemple des démarches chronophages, des exigences concernant la durée de mise en location du logement, une obligation de revente, etc. Souvent situés en pleine ville, les biens anciens sont, eux, surtout avantageux pour leur prix d’achat moins élevé que pour les logements neufs. Ils bénéficient également de frais de notaire réduits et d’un marché immobilier plus large.

Location meublée ou nue

Enfin, avant de mettre en location un bien, vous devez décider si le logement sera loué en nu ou en meublé. Si vous décidez d’investir d’un bien meublé, vous pourrez bénéficier d’une meilleure rentabilité. En effet, les rendements sont généralement 15 à 20% plus élevés que ceux d’un investissement en nu, et la fiscalité y est plus profitable. Néanmoins, les changements de locataires sont généralement plus fréquents pour les logements meublés. Un logement nu permet effectivement aux locataires de se projeter sur plusieurs années. De plus, lorsque vous louez un bien meublé, il faut ajouter un certain nombre d’éléments à votre habitation afin d’assurer pleinement la vie quotidienne de votre locataire. Ces équipements comprennent au minium :

• La literie
• Les volets ou rideaux dans les chambres
• Les plaques de cuisson
• Le réfrigérateur doté d’un compartiment à congélation d’une température de -6°C
• Le four ou le micro-ondes
• La vaisselle
• Les ustensiles de cuisine
• La table et les chaises
• Les étagères de rangement
• Les éclairages
• Le matériel d’entretien ménager

Ainsi, le choix de votre logement est primordial dans la réussite de votre investissement locatif. En effet, le prix du loyer que vous déterminez, dépend du type de bien que vous achetez, de son état, de sa localisation, des prestations liées et bien évidemment de sa superficie. Il est, par ailleurs, important de se renseigner avant de fixer le montant du loyer pour que celui-ci soit bien en accord avec les prix du marché et éviter de rencontrer des difficultés lors de la mise en location du bien.

Réussir la gestion locative de votre bien

Lorsque vous mettez en location un bien immobilier, vous devez réaliser un certain nombre de tâches pour assurer la bonne gestion du logement et accueillir le locataire dans les meilleures conditions. Cela passe notamment par la recherche de locataires, la rédaction du bail, la réalisation d’états des lieux, la gestion des réclamations du locataire, la réalisation de travaux d’entretien, la déclaration de vos revenus fonciers, etc.

Néanmoins, si vous ne voulez pas prendre en charge vous même la gestion de votre location, vous avez la possibilité de la déléguer à un professionnel accrédité qui vous offrira des solutions et des conseils adaptés vos besoins. Ce moyen représente néanmoins un coût non négligeable. Il est donc important de vous renseigner sur les différents tarifs proposés avant de choisir votre gestionnaire locatif.

L’un des principaux avantages d’ investir dans l’immobilier est de pouvoir bénéficier d’une fiscalité avantageuse. En effet, certains dispositifs comme celui de la loi Pinel offrent d’importantes réductions d’impôt. Toutefois, il est souvent nécessaire de remplir plusieurs conditions d’éligibilité pour en bénéficier.

De plus, en mettant en location un bien immobilier, vous avez la possibilité de générer un revenu supplémentaire stable sur le long terme. Le montant dégagé dépendra néanmoins de son emplacement, de son état et de celui du marché immobilier. Ces fonds complémentaires, provenant des loyers du locataire, pourront par exemple vous permettre d’augmenter votre pouvoir d’achat, de préparer votre retraite ou bien de financer un projet.

Par ailleurs, l’investissement locatif peut vous permettre de développer un patrimoine immobilier. C’est en effet un des seuls placements où il vous est possible de bénéficier d’un crédit immobilier qui finance 90 à 100% votre achat immobilier. Il est donc possible de développer votre patrimoine sans l’ajout d’un apport personnel. Vous pourrez ensuite entreprendre le remboursement du prêt grâce aux loyers perçus. Ainsi, vous pourrez progressivement rembourser votre dette et augmenter votre patrimoine. Le logement pourra également prendre de la valeur avec le temps ce qui vous permettra de bénéficier, lors de la revente, de ressources supplémentaires grâce à la plus-value.