Loi LMNP Censi-Bouvard : fin du dispositif le 31 décembre 2021

par Sabrina Logre, conseillère en gestion de patrimoine chez Epsilium

 

Parmi toutes les lois de finances françaises existantes, vous avez certainement déjà entendu parler du statut Loueur Meublé Non Professionnel et de la loi Censi-Bouvard.

Si le statut LMNP reste possible en 2022, c’est cependant bientôt la fin du dispositif LMNP Censi-Bouvard : il prendra fin au 31 décembre 2021, après 12 années de vie.

Qu’est ce que le LMNP ? Qu’est ce que la loi Censi-Bouvard ? A qui s’adressent-ils ? Quelles sont leurs différences ? Quels avantages fiscaux donnent-ils ?

Nous vous expliquons tout sur ces statuts afin d’en comprendre le fonctionnement.

Le LMNP, c’est quoi ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel est un statut fiscal, et non un régime ou une loi, qui permet à chaque propriétaire d’un bien immobilier neuf et/ou ancien, de le mettre en location dite meublée. La location meublée met à disposition des locataires des meubles au sein du logement étant obligatoires pour respecter ce statut (liste des meubles sur www.service-public.fr).

Ce statut conditionne aussi la durée du bail qui peut varier de quelques jours à environ 12 mois (selon le profil du locataire et du logement).

LMNP, quelles conditions à respecter ?

Pour pouvoir rester dans ce cadre juridique, retenez ces trois notions :

• Recettes annuelles inférieurs à 23.000€ si la location est de très courte durée (location saisonnière, Airbnb …)
• OU les recettes annuelles ne doivent pas dépasser 50% des revenus du foyer
• Ne pas être déjà enregistré auprès du Registre du Commerce et des Sociétés.

Si ces conditions sont respectées, il faut ensuite enregistrer la demande au centre des impôts locaux et remplir le Cerfa approprié.

LMNP, pour qui ?

Chaque propriétaire peut mettre un de ces biens immobiliers en location sous le statut LMNP, dès lors que la pièce à vivre est supérieure à 9m². Il peut s’agir d’une chambre, d’un appartement, d’une maison, d’un gîte, ou d’un mobil-home. Il est bien sûr nécessaire de respecter les conditions de ce cadre juridique citées ci-dessus.

LMNP, quelle fiscalité ?

Tout propriétaire bailleur souhaitant devenir Loueur Meublé Non Professionnel, ne bénéficie pas d’avantage fiscal ou de réduction d’impôt directe, contrairement au LMNP CENSI-BOUVARD que nous détaillerons en deuxième partie.

Le LMNP peut permettre, selon la situation de chacun, d’optimiser la fiscalité, parfois même, sans l’alourdir. Deux options peuvent être choisies par l’investisseur locatif, à savoir le régime fiscal nommé MICRO-BIC ou celui du régime réel.

Régime du LMNP au MICRO-BIC :

La location meublée étant considérée comme une activité commerciale, les bénéfices réalisés font partie de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le formulaire de déclaration n°2031 permet de déclarer ses revenus locatifs meublés et de bénéficier d’un abattement de 50% si le plafond de 72.600€ est respecté. Le résultat notifié sur cette déclaration, est ensuite à rajouter sur votre déclaration de revenus standard. Il n’est donc pas possible dans ce régime fiscal de déduire les charges incombant au logement (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, travaux, assurances, taxe foncière…).

En fonction de la durée de location qui est envisagée, le plafond de recettes à respecter pour rester dans le cadre du LMNP est différent:

• Si le logement est loué meublé, de courte durée (de quelques jours à environ 4 mois), et qu’il n’est pas le domicile principal du locataire, il faut dans ce cas, ne pas dépasser 23.000€ de revenus annuels ou 50% des revenus globaux du foyer. Si vous dépassez ce seuil, vous intégrez un autre statut qui est celui du LMP (Loueur Meublé Professionnel).
• Si le logement est loué meublé, sur une durée plus longue (minimum 8 mois) et qu’il est le domicile principal du locataire, il est fixé de ne pas dépasser 72.600€ de revenus pour rester dans le statut LMNP au MICRO-BIC. Si les recettes locatives dépassent ce seuil, vous devez alors faire votre déclaration au régime du REEL.

Statut LMNP au régime REEL :

C’est une fiscalité permettant de déduire des recettes toutes les charges liées au logement loué. Etant plus complexe que le régime MICRO-BIC, un comptable, que vous pouvez choisir, sera référant pour vous accompagner dans ces démarches. Il n’y a donc pas d’abattement dans ce cadre fiscal et il peut être choisi si :

• Vous déclarez plus de 72.600€ de revenus locatifs meublés annuel (durée standard).
• OU si vous souhaitez défalquer le montant de toutes vos charges réelles aux recettes perçues

Il peut être parfois intéressant d’opter pour ce régime, car dans ces conditions, il est possible de créer de la charge supplémentaire grâce à l’amortissement du bien qui vient aussi en déduction des revenus perçus. L’amortissement consiste à retrancher la perte de valeur du bien et de ses équipements d’un point de vue comptable afin de générer une charge supplémentaire à toutes les ressources perçues.

Si le résultat entre les loyers et les charges est positif, c’est ce que l’on nomme un « bénéfice foncier » qui sera à rajouter à vos revenus professionnels. Si le résultat entre les loyers et les charges est négatif, on parle alors d’un « déficit foncier ». Celui-ci peut être reportable sans limite de durée et sera déduit de vos futurs bénéfices des prochaines années.

Pourquoi faire du LMNP ?

C’est un cadre qui permet de conserver ses biens immobiliers, de les mettre en location meublée et d’optimiser sa fiscalité par des outils avantageux, comme l’amortissement du bien. Dans le temps, il permet de développer son patrimoine global, et d’en percevoir à terme des compléments de revenus pour la retraite notamment. C’est une alternative en tout cas, pour développer ses ressources futures sans alourdir sa fiscalité par des outils fiscaux avantageux.

Les conseils pour gérer au mieux le statut LMNP, et de ce fait tout investissement actuel et futur, est d’être accompagné par un conseiller en gestion de patrimoine. Il sera à même de vous écouter, comprendre vos attentes et vous transmettre toutes les informations et conseils nécessaires, pour ensuite optimiser au mieux votre future situation patrimoniale, fiscale, et financière.

Le dispositif Censi-Bouvard offre le statut LMNP, de par sa notion d’obligation de louer en meublé en plus d’une réduction d’impôt. Cette loi prendra fin le 31 décembre 2021, après 12 années de contribution au développement des résidences de services, attribuant en contrepartie des avantages fiscaux pour les investisseurs.

La loi Censi-Bouvard, c’est quoi ?

Le dispositif de la loi Censi-Bouvard, instauré en 2009, a été prorogé par la loi de finances 2019 jusqu’au 31 décembre 2021.

Cette loi a été créée pour soutenir l’Etat français dans l‘investissement en résidences de services (résidence étudiante, résidence senior et EHPAD) qui sont en forte demande depuis une dizaine d’années. Il s’agit d’un dispositif de défiscalisation sur 9 ans permettant d’acquérir un bien immobilier neuf, ou en vente en l’ état futur d’achèvement (VEFA), ou encore un bien ancien de plus de 15 ans totalement réhabilité. Le contrat de réservation devra être signé avant le 31 décembre 2021 pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux de la loi en question.

Cette nouvelle acquisition doit être mise en location dite meublée, et de ce fait, le dispositif Censi-Bouvard intègre le statut LMNP, détaillé en première partie.

Le dispositif de la loi Censi-Bouvard octroie une réduction d’impôt à chaque investissement immobilier participant à la construction de l’une de ces 3 résidences de services. L’avantage fiscal est fixé à 11% du prix d’achat (dans la limite de 300.000€ hors taxe par investissement et par an), pour une durée totale de 9 ans.

Les résidences de services accueillent des personnes ayant des habitudes et des besoins communs. Des services sont alors mis en place pour le confort des locat

 

aires et, souvent, des parties communes sont à la disposition des habitants de la résidence, afin d’apporter la convivialité souhaitée et recherchée.

La loi Censi-Bouvard est un dispositif fiscal permettant un investissement immobilier dans trois types de résidences : les résidences étudiantes, les résidences seniors et les EHPAD.

Les résidences étudiantes

Ces résidences sont de plus en plus demandées aux alentours de grandes villes universitaires (Paris, Nantes, Toulouse, Montpellier et bien d’autres villes…). Ces étudiants partent souvent loin de leur domicile pour entreprendre leurs études, loin de leur famille, et recherchent une proximité des lieux et des commodités qu’ils utilisent au quotidien.

Une résidence étudiante doit avoir certains atouts pour attirer la population ciblée, comme les transports, un quartier vivant et dynamique, les écoles universitaires à proximité, et des facilités au sein même de la résidence étudiante pour travailler en groupe avec les autres.

Les résidences seniors

Elles sont recherchées par des personnes ne souhaitant plus les contraintes de la vie seule et qui n’arrivent plus à gérer leur résidence principale souvent trop grande pour eux. Ils souhaitent partager des moments de vie avec d’autres seniors au sein même de la résidence occupée.

Ce sont des habitations que l’on retrouve dans des villes où la population est vieillissante tout en restant dynamique, et ont aussi ce besoin de proximité pour l’accès aux commerces, et aux loisirs de jeunes retraités.

Les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes)

Ce sont des établissement où les personnes y vivant ont besoin d’un suivi médical quotidien. Ces établissements sont nécessaires partout en France au vu de l’allongement de durée de vie, du coût que représente le soin à domicile pour les familles, et l’inquiétude de laisser un proche seul dans son foyer.

Pour intégrer le dispositif de la loi LMNP Censi-Bouvard, votre investissement locatif en meublé doit respecter 4 conditions pendant ces 9 ans.

Le logement acquis doit être de l’immobilier neuf, en VEFA ou acheté il y a plus de 15 ans et totalement réhabilité

L’investissement locatif par le biais du Censi-Bouvard, peut être acheté neuf avec la déclaration d’achèvement des travaux mais jamais habité, ou en cours de construction (VEFA), voire acheté avant 2006 et totalement réhabilité. Quelque soit le choix et la typologie de résidences à choisir, tous les logements doivent être loués en meublé.

Un exploitant doit être nommé pour la gestion globale de la résidence de services

Ce gestionnaire détermine le cadre juridique de la résidence. Il est également responsable de la gestion locative et administrative de chaque logement. L’exploitant de la résidence est lié à chaque propriétaire par un bail commercial pour une durée minimale de 9 ans reconductibles, et garantit le paiement des loyers même si le locataire subit un imprévu financier. Le bail commercial assure donc une tranquillité pour les investisseurs qui sont déchargés des contraintes administratives. Un gardien veillant au confort et à la sécurité du domaine est aussi présent sur place pour le bien-être des locataires.

La résidence de services doit proposer à ses résidents 3 services obligatoires

Pour être dans le dispositif du Censi-Bouvard, le gestionnaire de la résidence doit proposer des prestations au locataire. Celui-ci pourra opter pour 3 services minimum et aura le choix entre le service d’accueil, le petit-déjeuner, le ménage et la blanchisserie.

L’investisseur doit contracter le statut LMNP et être imposé dans le régime du BIC

La dernière condition pour être dans le cadre de la loi Censi-Bouvard et bénéficier des avantages fiscaux, c’est d’avoir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel et donc de déclarer les revenus locatifs dans le cadre des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Vous pouvez vous faire accompagner par un de nos conseillers en gestion de patrimoine qui saura s’occuper de tout, afin de respecter ce cadre juridique.

Si ces 4 conditions sont respectées, l’investisseur pourra récupérer la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) payée à l’Etat lors d’un achat immobilier neuf. Il est aussi possible que la TVA soit prise en charge par le promoteur et, dans ce cas, vous acquiescez le bien en prix Hors Taxe. C’est alors le promoteur qui réglera la TVA et qui en demandera le remboursement ultérieurement.

La loi Censi-Bouvard, pour qui ?

Cette loi peut répondre aux besoins de tout contribuable souhaitant une réduction d’impôt sur plusieurs années. Ce dispositif permet un achat immobilier à un prix plus modéré que le dispositif de la loi Pinel. Bien sûr, la fiscalité, ne sera pas autant optimisée qu’un projet sous la loi Pinel, mais le Censi-Bouvard est souvent la clé d’entrée pour des investisseurs ayant une fiscalité à minima de 1000€ annuel, alors que le dispositif Pinel répond à une fiscalité souvent au delà de 2500€ par an.

Le Censi-Bouvard est aussi un bon conseil pour les contribuables avec un seuil d’imposition plus élevé, souhaitant investir pour des raisons autres que fiscales. C’est un investissement qui peut répondre à des valeurs de contribution d’aide pour les personnes âgées, pour les étudiants, ou les seniors… C’est aussi un projet immobilier permettant de plafonner l’utilisation de la niche fiscale (de 10.000€ en France) pour ceux qui ont des opérations de défiscalisation en cours et qui peuvent encore réduire de peu leur fiscalité.

Elle peut être une solution et un conseil à prodiguer pour ceux qui souhaitent être décharger de tout, et d’avoir le confort de percevoir les revenus sans dépendre du paiement des charges, gérées elles-mêmes par l’exploitant de la résidence.

C’est une opération immobilière et un projet de vie permettant de bénéficier d’avantages fiscaux sur 9 ans, et aussi de développer son patrimoine, de préparer sa retraite, voire de percevoir à terme des compléments de revenus, et contribuer ainsi à des résidences ayant des particularités de plus en plus demandées en France.

La Loi Censi-Bouvard, quelle fiscalité ?

Plusieurs notions fiscales sont à prendre en considération.

C’est un projet immobilier et une loi de défiscalisation

Le Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’ impôt de 11% du prix hors taxe de votre investissement immobilier (dans la limite de 300.000€ HT par an) sur une durée totale de 9 ans. Au delà d’un prix d’achat de 300.000€ HT, il y a déperdition fiscale, c’est-à-dire que les 11% ne seront appliqués que dans la limite des 300.000€ HT d’investissement.

Le dispositif de la loi Censi-Bouvard permet aussi de récupérer la TVA payée sur tout logement neuf, dès lors que l’exploitant de la résidence propose à minima trois des quatre services indiqués plus haut. Pour pouvoir récupérer la TVA, un imprimé spécifique est à remplir et à renvoyer au centre des impôts dont dépend votre bien acheté sous la loi Censi-Bouvard. Sous trois à six mois, le remboursement de la TVA peut être fait.

Exemple : Vous investissez dans une résidence de services pour un montant de 120.000€ TTC, vous allez pouvoir réduire vos impôts de 11.000€ sur 9 ans, soit 1222€/année. Sachant que vous pourrez récupérer la TVA de 20% payée au moment de l’achat de l’immobilier neuf (soit 20.000€), vous bénéficiez d’un avantage fiscal total de 31.000€.

C’est aussi un projet d’optimisation fiscale sur votre déclaration

La loi Censi-Bouvard nous fait intégrer le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, du fait de la location du logement en meublé et d’en percevoir des revenus locatifs au régime du BIC.

La fiscalité sera donc au choix pour le contribuable, à savoir le régime MICRO-BIC ou le régime réel.

Opter pour le régime MICRO-BIC

Grâce à ce régime fiscal, vous pouvez avoir un abattement de 50% sur vos revenus locatifs s’ils sont inférieurs à 72.600€. Cette option est préférable dans le cas où toutes les charges liées au logement de la résidence ne dépassent pas 50% des recettes perçues.

Opter pour le régime réel

Cette option fiscale ne permet pas d’abattement sur les loyers perçus, mais permet de déduire l’ensemble des charges annuelles du logement (amortissement comptable du bien, intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, frais de gestion locative…) des recettes. Cette fiscalité reste intéressante dans le cas où vous avez des charges représentant plus de 50% des recettes annuelles.

Dans le cas où l’impôt payé par le contribuable serait inférieur à la réduction d’impôt Censi-Bouvard, le solde non-utilisé peut être reporté sur l’impôt des 6 prochaines années (sous condition que le logement acquis par cette loi soit toujours en location au moment du report).

Vous avez jusqu’au 31 décembre 2021 pour bénéficier des avantages du dispositif Censi-Bouvard. Pour cela, il vous faut signer le contrat de réservation avant cette date.

L’avantage fiscal cesse à la 9e année du projet et les investisseurs ont plusieurs options quant au devenir de leur logement dans la résidence de services.

Il faut savoir que même si l’avantage fiscal n’existe plus, le logement doit être loué dans les mêmes conditions que pendant la durée de vie du projet de défiscalisation. Il doit aussi répondre aux critères de la résidence dans sa globalité.

Cela implique qu’une résidence étudiante ne peut qu’héberger des étudiants et ce, quelque soit la durée de détention du bien. Le bail commercial échu avec le gestionnaire de la résidence pourra être renouvelé ou non, selon les ambitions de l’investisseur.

L’objectif premier étant de traiter la réduction d’impôt sur le moyen terme, le dispositif Censi-Bouvard, comme tout autre dispositif défiscalisant, est un outil précieux permettant à échéance de se constituer un patrimoine. Il permet aussi de percevoir des compléments de revenus plus ou moins rapidement selon l’existence ou non d’un financement immobilier.

Au terme des 9 ans, différentes options sont possibles pour le propriétaire concernant son logement meublé.

1ère solution: revendre le bien

Il est possible de revendre votre acquisition immobilière afin de vous dégager du capital, valorisé lui-même par la réduction d’impôt récupérée sur les 9 ans et par la plus-value potentielle du logement (si votre achat a les commodités nécessaires). Le capital récupéré pourra être placé, réinvesti pour un futur projet immobilier ou encore transféré par donation. Il peut aussi être judicieux de le revendre afin de continuer à réduire vos impôts par un autre dispositif venant remplacer le Censi-Bouvard.

2e solution : conserver le bien et continuer la gérance avec l’exploitant

La réduction d’impôt n’étant plus possible avec la loi Censi-Bouvard après 9 ans, vous pouvez cependant conserver le logement. Il est possible de renouveler le bail commercial avec le gestionnaire de la résidence de services, de manière à continuer la location en meublé. Vous garderez le même régime fiscal pour la déclaration de vos revenus locatifs (BIC). Et vous conserverez également le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel dès lors que vous respectez les conditions de plafond du LMNP.

En conservant ce logement, vous contribuerez à générer des futurs compléments de revenus. Ils peuvent être immédiats si vous percevez davantage de recettes que de charges. Si ce n’est pas encore le cas, c’est à plus long terme que vous en bénéficierez, notamment pour préparer la retraite par des compléments de revenus en plus de vos futures pensions.

Si vous optez pour ce régime fiscal, votre comptable pourra créer l’amortissement du bien, afin d’avoir une charge supplémentaire à déduire des recettes perçues et ainsi, minimiser votre résultat de revenus fonciers et vous éviter d’alourdir votre fiscalité.

Chaque étape reste simple une fois le mécanisme compris. Sachez vous faire accompagner quelque soit votre choix et vos projets par des professionnels afin de répondre de la meilleure manière à vos objectifs.

Contactez-nous pour échanger autour de vos projets et bénéficier de l’accompagnement de nos conseillers en gestion de patrimoine : nous vous offrons un bilan personnalisé de votre situation et vous conseillons sur les meilleures solutions pour vous.