SCPI : L'investissement immobilier à portée de tous

La SCPI est une société civile de placement immobilier, on peut également parler de pierre papier.

Il est possible de réaliser un investissement immobilier en direct en achetant un bien immobilier, mais il est également possible d’acquérir de l’immobilier à travers une SCPI. C’est un véhicule qui va gérer des actifs tels que des biens immobiliers. Contrairement à l’acquisition traditionnelle d’un bien immobilier en direct, les SCPI permettent aux investisseurs de détenir des parts dans un portefeuille immobilier diversifié géré par des professionnels.

Elle permet d’acquérir des parts d’immobilier avec notamment des bureaux, des commerces, de la logistique, des hôpitaux, des écoles, du e-commerce etc. En échange, les investisseurs perçoivent des revenus locatifs proportionnels à leur participation. Ces véhicules d’investissement sont réglementés et supervisés par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Lorsqu’un investisseur souscrit des parts de SCPI, il devient indirectement propriétaire d’un portefeuille de biens immobiliers détenus par la société de gestion. Les SCPI sont structurées de manière à mutualiser les risques locatifs, car elles gèrent généralement plusieurs dizaines, voire centaines de biens. Les loyers perçus par la société de gestion sont redistribués sous forme de dividendes, après déduction des frais de gestion.

L’investissement dans une SCPI est souvent considéré comme un placement à long terme. Il est recommandé de conserver ses parts pendant une durée minimale de 8 ans, afin d’amortir les frais initiaux et de maximiser les rendements.

On retrouve plusieurs types de SCPI qui peuvent être utilisées de différentes manières dans une stratégie patrimoniale.

SCPI de rendement

Une société civile de placement immobilier va s’occuper d’acheter plusieurs biens immobiliers en son nom et de trouver des locataires de qualité qui dégageront des loyers. Ce sont ces derniers qui feront office de rendement.

L’investisseur va acheter des parts de SCPI et obtiendra un rendement net de frais de gestion, de taxe foncière et d’assurance à hauteur de la valeur de ses parts.

Par exemple, il achète 0.2% de parts de SCPI , et il obtiendra un rendement de 0.2% du rendement total de la SCPI . Les investisseurs attirés par ce type de placement veulent généralement booster leur capital.

SCPI fiscale

La SCPI fiscale, comme son nom l’indique, confère un gain fiscal en fonction du montant investi, cependant les rendements seront moindres et les fonds mobilisés sont souvent bloqués plus longtemps. Dans la SCPI fiscale, on peut retrouver la SCPI Pinel et la SCPI Malraux. Le dispositif fiscal dépend donc de l’investissement choisi.

SCPI Pinel

La SCPI Pinel achète des biens neufs et procure un avantage fiscal sur le montant investi de 15% sur 9 ans à partir du 01/01/2023. Il y a cependant des conditions pour investir sur la SCPI Pinel comme :

• Le respect des plafonds de loyers des locataires,
• Le plafonnement de l’investissement à 300 000 euros.

C’est la société de gestion qui s’occupe de trouver des locataires qui répondent aux critères du dispositif Pinel et la SCPI qui sélectionne les biens éligibles également.

SCPI Malraux

La SCPI Malraux s’appuie sur le dispositif d’Etat qui consiste à préserver le patrimoine immobilier français, en restaurant des biens en vue de les louer. Il permet une réduction sur le montant des travaux effectués dans les biens à hauteur de 400 000 euros sur 4 ans.

Comme la plupart des dispositifs de défiscalisation, il possède des conditions :

• L’emplacement des biens doit respecter les zones prédéfinies par la loi Malraux,
• Les travaux réalisés doivent être sous surveillance d’un architecte des bâtiments de France,
• L’engagement de location est de 9 ans minimum
• Le bien doit être mis en location dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux.

La société de gestion va gérer la totalité des démarches en échange d’une rémunération.

SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value, aussi appelées SCPI de capitalisation, se distinguent des autres types par l’absence de rendement locatif. Leur objectif est de générer une appréciation significative de la valeur des biens immobiliers sur le long terme. Ce type de SCPI est idéal pour les investisseurs souhaitant faire fructifier leur patrimoine sans rechercher de revenus immédiats.

Imposition des revenus locatifs des SCPI de rendement

Les SCPI de rendement confèrent des loyers donc elles sont imposées de la même façon que les revenus fonciers. L’imposition se fait en fonction de la tranche marginale d’imposition soit 11%, 30%, 41 ou 45%, auxquels on ajoute les prélèvements sociaux de 17,2%.

Un investisseur qui possède une tranche marginale d’imposition de 30% sera donc fiscalisé à 47,2%.

Particularités fiscales des SCPI

Attention, la fiscalité de la SCPI dépend de plusieurs variables : elle sera différente si l’investisseur est au régime réel ou au micro foncier. Les SCPI européennes seront également imposées différemment des SCPI françaises, généralement à la baisse.

Pour finir, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-value bénéficient elles aussi d’un régime particulier.

Pour la déclaration fiscale, il est possible de se rapprocher de professionnels ou de contacter directement la SCPI .

Capital des SCPI pour la déclaration fiscale

On retrouve deux types de fonctionnement au sein des SCPI :

La SCPI à capital variable

La société de gestion ne définit pas le nombre de parts, les investisseurs peuvent souscrire et revendre leur part à tout moment. Avec la capitalisation des investisseurs, la société de gestion peut acheter des nouveaux bâtiments et faire des travaux, afin de garantir le taux de rendement prévisionnel annoncé aux investisseurs.

Toutes les personnes qui souscriront à des parts de SCPI se verront informer des arbitrages réalisés au cours de l’année. La SCPI a une obligation de transparence vis à vis de ses actionnaires. Elle se doit donc de renseigner les fiches techniques sur les immeubles possédés.

La SCPI à capital fixe

Elle détermine à l’avance le nombre de parts qui seront disponibles, et de nouvelles parts seront disponibles lorsqu’un ou plusieurs investisseurs déjà présents décidera de revendre ses parts ou que la société de gestion décidera d’une augmentation du capital de la SCPI.

Il est possible pour chaque investisseur de choisir sa SCPI.

Croissance du marché des SCPI en France

Selon une étude de l’Association de Société de Placement Immobilier, le marché est en augmentation constante. Sur le graphique ci-dessous, on remarque que le montant de la collecte des SCPI est en croissance : on retrouve plus de 10 milliards d’euros en 2022, contre 6 milliards d’euros en 2020. On remarque donc l’appréciation de cet investissement dans le temps.

Source: Association Française des Sociétés de Placement Immobilier

Différentes classes d'actifs

On compte aujourd’hui plus de 209 SCPI différentes, on retrouve plusieurs classes d’actifs au sein de ces véhicules immobiliers, le principal restant l’investissement dans les bureaux à 63%.

Source: Association Française des Sociétés de Placement Immobilier

Les Français ont éprouvé de la méfiance vis à vis des bureaux après la crise sanitaire du Covid-19 et le développement du télétravail. Malgré cette méfiance, les SCPI ont conservé cet actif. Les bureaux n’ont effectivement pas déprécié, ils ont cependant évolué avec la création d’espaces plus ouverts.

Il est donc possible de choisir sa SCPI en fonction des actifs dont elle est composée. Certaines SCPI vont privilégier des classes d’actifs plus que d’autres : par exemple, les hospitalières vont principalement être composées de centres de santé et d’hôpitaux.

Zone géographique

L’un des aspects déterminants lors de l’investissement dans une SCPI est la zone géographique où se situent les actifs immobiliers du portefeuille. Le choix de ces zones peut avoir un impact significatif non seulement sur la performance de l’investissement, mais aussi sur la fiscalité appliquée aux revenus générés.

Il est possible de choisir les zones géographiques, la fiscalité sera différente en fonction de la localisation des biens au sein de la SCPI.

Les actifs à l’étranger bénéficient de la fiscalité du pays où ils se trouvent. Dans le graphique ci-dessous, on remarque que les actifs se situent principalement en région parisienne. Les SCPI investissent principalement là où elles vont avoir des demandes de location. Cela garantit une stabilité des revenus locatifs, essentielle pour maintenir un rendement régulier aux investisseurs.

Une acquisition de parts de SCPI est un atout dans la construction de son patrimoine immobilier. Le placement dans la pierre papier est un placement immobilier, donc considéré comme stable. L’immobilier, depuis des années, est au cœur du patrimoine des Français. Cette classe d’actifs varie très peu en tant de crise et ne subit pas autant de volatilité que les marchés financiers.

C’est un produit qui peut être intégré dans la stratégie patrimoniale, car il va permettre dans un premier temps de la diversification : les sociétés de gestion de SCPI proposent des parcs immobiliers relativement différents et sur tous les domaines. La majorité des SCPI possèdent des bureaux, mais on retrouve également des SCPI à thématique (santé, environnement, régions). L’actionnaire choisira celle qui lui correspond le mieux.

La mutualisation des risques

L’un des avantages de cet investissement est la réduction des risques d’impayés. Quand on réalise un investissement locatif classique, si le locataire ne paie pas les loyers, cela devient vite problématique, alors que dans les SCPI, les locataires sont multiples et sélectionnés au préalable par la société de gestion. Si un des locataires ne paie pas des loyers, l’actionnaire percevra tout de même un rendement.

La gestion des biens et des locataires est assurée par des professionnels expérimentés dans les SCPI, ce qui présente plusieurs avantages supplémentaires:

• Réactivité en cas de problèmes : En cas de difficultés avec un locataire (impayés, résiliation du bail, etc.), la société de gestion dispose des ressources et de l’expertise pour intervenir rapidement, que ce soit pour recouvrer les loyers, relouer le bien ou négocier des solutions avec le locataire.
• Maintenance et valorisation des biens : Les sociétés de gestion s’assurent également de l’entretien et de la valorisation continue des biens immobiliers, ce qui contribue à maintenir leur attractivité pour les locataires actuels et futurs, réduisant ainsi le risque de vacance locative.

La diversification

Comme nous l’avons vu dans cet article, la SCPI est diversifiée par ses actifs, elle peut posséder plusieurs actifs dans des thématiques différentes, ce qui permet de diversifier au maximum son patrimoine tout en diluant le risque et en procurant des rendements intéressants.

La gestion déléguée

Le marché des SCPI est en augmentation depuis quelques années : la SCPI est attractive pour plusieurs raisons mais la principale est la gestion déléguée. En effet, l’épargnant ne s’occupe de rien. Il ajoute seulement le capital et empoche les rendements, c’est la société qui va s’occuper d’acheter les biens, de les restaurer si besoin, de sélectionner les locataires et de s’assurer que les loyers seront bien versés.

Capital de départ

L’avantage est également le capital de départ limité. Il est possible d’investir des petites sommes au sein d’une SCPI, bien que certaines sociétés exigent un minimum d’investissement (souvent 200 euros la part). Le besoin en apport peut donc être moins important, que ce soit à crédit ou comptant.

Frais de gestion

La SCPI comprend de nombreux avantages, mais en contrepartie il existe des inconvénients tels que les frais de gestion qui sont souvent élevés. Les frais importants correspondent au travail effectué par la société pour la gestion du bien.

La liquidité

La SCPI ne garantit pas la liquidité immédiate, il est donc préférable de l’appréhender comme un placement long terme au même titre qu’un achat de bien individuel.

L'imposition

Il faut savoir que détenir des parts de SCPI revient à détenir un bout d’immeuble, donc les parts de SCPI rentrent dans la base taxable de l’IFI.

La fiscalité des SCPI de rendement reste également un inconvénient : en effet les revenus locatifs sont lourdement imposés en France. Pour contourner cet inconvénient, la solution peut être de détenir des SCPI au sein du contrat assurance vie. En effet, cela permet de bénéficier des avantages fiscaux du contrat d’assurance vie et de ne pas être imposé sur les revenus locatifs.

Les risques liés à l'investissement en SCPI

Rendements non garantis

Les rendements dépendent de la gestion des biens, des fluctuations du marché immobilier, et des taux d’occupation des locataires.

Risques de carence locative réduits par la diversification

Bien que le risque soit mutualisé grâce à la diversité des actifs, les SCPI ne garantissent pas une absence totale de vacance locative.

Les SCPI offrent une solution d’investissement accessible et attrayante, permettant de profiter des avantages de l’immobilier sans les contraintes de gestion directe. Grâce à une gestion déléguée par des professionnels, elles garantissent une diversification des risques et des revenus réguliers, tout en rendant l’immobilier accessible avec un capital de départ limité.

Cependant, elles comportent quelques inconvénients, comme des frais de gestion élevés, une fiscalité souvent lourde et une liquidité limitée, ce qui en fait un placement à envisager sur le long terme. Ces aspects nécessitent une bonne compréhension de leur fonctionnement et une adaptation aux objectifs financiers de chaque investisseur.

Malgré ces limites, les SCPI restent une option idéale pour diversifier son patrimoine. Elles s’adressent à une grande variété de profils : ceux cherchant des revenus passifs, une optimisation fiscale ou une valorisation du capital. Bien choisies, elles constituent un pilier solide dans une stratégie patrimoniale, alliant sécurité et performance sur le long terme.