La société civile immobilière, plus connue sous son acronyme SCI, est un outil patrimonial qui à pour but d’acheter à plusieurs (au moins 2 personnes) un bien immobilier sous forme d’investissement locatif ou non.
Dans cet article, nous allons répondre à la question : qu’est ce qu’une SCI, donner une définition, et expliquer son fonctionnement.
Qu’est ce qu’une SCI ?
Une SCI est une société civile immobilière. Elle est créée pour acheter et gérer un patrimoine immobilier et elle est soumise aux articles 1832 et suivants du Code civil. Elle permet à plusieurs investisseurs de s’occuper de la gestion commune d’un patrimoine immobilier.
Pourquoi créer une SCI ?
La SCI est une forme sociale très courante en France, elle peut être créée pour répondre à plusieurs objectifs :
- éviter l’indivision ou encore de détenir un patrimoine immobilier à plusieurs, en ayant un cadre plus sécurisant que l’indivision.
- organiser la succession et réduire la fiscalité qui y est liée.
- générer des profits grâce à la perception de revenus complémentaires grace à la mise location du bien.
- faire de l’achat revente afin de jouir des plus values.
- acquérir un bien que vous n’auriez pas pu acquérir seul en permettant d’augmenter la capacité d’achat.
Quels sont les différents types de SCI ?
Il existe plusieurs formes de SCI. Avant de créer une SCI, il est important de savoir quelles catégories vous conviendra le mieux.
La SCI Familiale
La SCI familiale regroupe des investisseurs avec un lien de parenté, préservant ainsi le patrimoine immobilier familial. Elle permet d’anticiper et faciliter la transmission du patrimoine d’une génération à l’autre . Cette structure favorise une gestion collaborative où chaque membre participe aux décisions.
Elle contribue à éviter les conflits en établissant des règles claires au sein de la famille. La SCI familiale offre aux membres d’une même famille des avantages fiscaux et permet l’optimisation de la transmission du patrimoine. Elle assure l’anonymat et la confidentialité selon les cas, préservant ainsi la vie privée.
La SCI de location/accession :
C’est une structure qui combine les avantages de la location et de l’accession à la propriété. Elle permet à des locataires d’acquérir progressivement le bien qu’ils occupent. La SCI détient le bien et les locataires deviennent progressivement associés en payant des loyers incluant une part d’acquisition.
À terme, ils peuvent acquérir les parts de la SCI et devenir pleinement propriétaires. Ce modèle offre aux locataires un moyen progressif d’accéder à la propriété tout en sécurisant leur situation. Il permet également aux investisseurs de valoriser leur patrimoine immobilier de façon évolutive.
La SCI de gestion :
Vise à optimiser la gestion et l’exploitation d’un patrimoine immobilier. Son objectif principal est la location et la gestion des biens, ainsi que la répartition des bénéfices entre les associés. Les propriétaires délèguent la gestion courante à la SCI, simplifiant ainsi leur implication.
Les avantages incluent la répartition des revenus locatifs et l’optimisation du patrimoine. Elle offre également une protection du patrimoine personnel des associés. La SCI de gestion est un choix stratégique pour une gestion immobilière efficace et harmonieuse
La SCI d’attribution :
Chaque associé détient un bien en propre qui lui est affecté. Les parts sociales correspondent à la valeur de chaque bien. Ils bénéficient ainsi d’une propriété individuelle tout en maintenant le droit d’une structure collective.
Les sociétés d’attribution offre flexibilité et personnalisation dans la gestion des biens immobiliers. Elle peut être adaptée aux besoins spécifiques de chaque associé, favorisant ainsi une organisation patrimoniale optimale.
La SCI de Construction/vente :
La structure juridique intervient dans la construction et la vente de biens immobiliers. Elle permet aux associés de collaborer pour financer et réaliser des projets immobiliers. Une fois les biens construits, la SCI les vend afin de réaliser des bénéfices répartis entre les associés. Elle offre une mutualisation des ressources et des compétences pour mener à bien des projets d’envergure. La vente des biens achevés marque la fin du cycle de vie de la SCI pour ce projet spécifique.
C’est un modèle efficace pour réaliser des opérations immobilières d’envergure en limitant les risques financiers individuels. Elle permet aux investisseurs de diversifier leurs placements dans le secteur de l’immobilier.
Quelles sont les caractéristiques de la SCI ?
Il existe des caractéristiques fondamentales au sein des sociétés civile immobilières.
Durée de vie d’une SCI
La durée maximale de la vie d’une SCI est de 99 ans. il existe malgré tout des possibilités d’inclure des dispositions dans les statuts pour prolonger la vie de la société.
Objet social d’une SCI
Les associés d’une SCI ont la liberté de choisir l’objet social de la société en fonction de leurs objectifs et de leurs projets.
Il existe deux cas particuliers où l’objet social peut avoir un caractère commercial, c’est-à-dire concerner des activités liées à des transactions commerciales :
Mise en location de logements meublés : Dans ce cas, la SCI peut avoir pour objectif la mise en location de logements meublés. Cela signifie qu’elle peut acquérir des biens immobiliers et les meubler en vue de les louer. Cette activité est considérée comme commerciale, car elle implique des contrats de location et des transactions financières.
Achat pour revente de biens immobiliers : Une SCI peut également avoir pour objet l’achat de biens immobiliers en vue de leur revente. Cela signifie qu’elle peut acquérir des propriétés dans le but de les revendre à un prix supérieur, réalisant ainsi un bénéfice. Cette activité est clairement de nature commerciale, impliquant des opérations d’achat et de vente.
Le capital social d’une SCI
Le capital social peut être défini de manière flexible dans les statuts des sociétés, sans qu’un montant minimum imposé par la loi soit requis. Il est envisageable de constituer une SCI avec un capital variable, préservant ainsi l’anonymat des associés . Cette approche permet de faire varier librement le capital social d’une entreprise entre un seuil minimum et un seuil maximum, sans nécessiter de formalités particulières pour ajuster le capital en fonction de ces bornes.
Les associés d’une SCI
Pour créer une SCI, il faut au moins 2 associés qui peuvent être des personnes physiques ou morales Le statut d’associé peut être occupé par des mineurs ou des majeurs protégés.
les apports dans une SCI
Apports en nature : Les apports en nature consistent à apporter des biens matériels ou immatériels autres que de l’argent. Cela peut être des biens meubles ( mobilier, équipement informatique) ou des biens immobiliers ( terrains, immeubles). Lorsque des biens immobiliers sont apportés, il est impératif que les statuts de la SCI soient rédigés par un notaire, conformément à la réglementation. La valeur du bien doit également être évaluée.
Apports en numéraire : Ce sont ni plus ni moins que des sommes d’argent qui sont injectées dans la SCI afin d’acheter des biens immobiliers par exemple.
L’imposition de la SCI
Il est possible de créer une SCI sous deux régimes distincts, la création d’une SCI à l’IR donc taxé à l’impôt sur le revenu, c’est à dire que tous les loyers perçus seront déclarer en tant que revenus fonciers.
Si vous souhaitez créer une SCI sous le régime de l’impôt des sociétés, alors à ce moment là, les bénéfices seront imposés à l’IS et le bilan de la société civile immobilière devra être réalisé par un cabinet d’ expert comptable.
Comment fonctionne une SCI ?
Dans une SCI, chaque investisseur détient des parts sociales, les parts sociales sont attribués au prorata de la participation au capital social.
Lors de la rédaction des statuts de votre société, il va être obligatoire de désigner une gérance, elle peut être composée d’une ou de plusieurs personnes. Il existe également la possibilité de prévoir les obligations et les modalité de contrôle des associés lors de l’assemblé générale obligatoire annuelle.
Les obligations
L’organisation d’une assemblé générale est obligatoire et permet de réunir les associés afin de discuter des objectifs et des décisions prises sur l’année passée et celle a venir. L’AG représente l’organe décisionnel principal de la SCI assurant la transparence, la démocratie et la conformité aux règles. Elle permet donc aux associés d’exercer leurs droits et de participer activement à la vie et à la direction de la SCI.
Les responsabilités et les sujets pouvant être évoqués au sein de l’assemblé générale sont les suivants :
- Validation des comptes annuels : Elle est chargée d’approuver les comptes annuels, y compris le bilan, le compte de résultat et l’annexe. A noter qu’en fonction du régime d’imposition choisie la société doit avoir un livre des recettes ou un bilan. Cela permet d’évaluer la santé financière de la SCI et d’orienter les décisions futures.
- Affectation des résultats : L’AG décide de l’utilisation du résultat net de l’exercice, telle que la distribution des dividendes, la réserve des bénéfices ou leur report.
- Nomination et révocation des gérants : Elle a le pouvoir de nommer et de révoquer les gérants, de définir leurs rémunérations et d’établir leurs prérogatives dans la logistique de la société.
- Modification des statuts : Le changement de l’objet social, du capital social, du siège social ou d’autres dispositions importantes, requiert l’approbation de l’AG.
- Décisions exceptionnelles : Les décisions majeures, comme la dissolution de la SCI, la fusion avec une autre société, l’augmentation ou la réduction du capital social, doivent être avalisées par l’Assemblée Générale Extraordinaire (AGE).
- Surveillance de la gestion : Les associés, par le biais de l’AG, exercent un contrôle sur la gestion de la SCI et expriment leurs avis sur les orientations stratégiques et les décisions cruciales prises par les gérants.
Ce regroupement est obligatoire, tous les associés doivent être informé du lieu, de la date et de l’heure du rendez-vous.
Quel est l’intérêt de créer une SCI ?
La création d’une SCI peut être intéressante en fonction des objectifs et des besoins de chacun, il est possible d’intégrer une société civile immobilière déjà constituée ou de la créer de toute pièce. Les intérêts d’opter pour ce type de montage peuvent être divers.
Facilité de gestion
L’un des avantages majeurs est la simplification de la gestion du patrimoine immobilier. En regroupant plusieurs biens immobiliers au sein d’une même entité, cela facilite la centralisation des opérations. Plutôt que de gérer individuellement chaque propriété, les associés peuvent gérer et administrer l’ensemble de leur portefeuille immobilier au travers d’une société civile immobilière, ce qui permet une meilleure organisation et une efficacité accrue dans la prise de décisions.
De plus, la répartition des parts sociales reflète la participation de chaque associé. Cela permet d’organiser clairement les responsabilités et les droits de chaque membres . Les statuts de la SCI peuvent préciser les modalités de prise de décisions, définir les rôles des gérants et des associés afin d’établir des mécanismes pour résoudre d’éventuels conflits, ce qui contribue à une gestion harmonieuse du patrimoine immobilier.
La SCI : outil de transmission
La SCI peut être utilisée pour regrouper des individus de la même famille dans un cadre juridique (SC Familiale), ce qui facilite la gestion des biens familiaux et la transmission intergénérationnelle. C’est un outil efficace pour préparer et organiser le futur des enfants ou héritiers. Les associés peuvent prévoir dans les statuts les modalités de transmission de leurs parts sociales, anticipant ainsi les futurs changements de propriétaires.
Il est également de réaliser des donations, en effet les associés peuvent faire des donations de parts sociales à leurs héritiers de leur vivant tout en gardant la jouissance et la gestion des biens. Cette transmission progressive du patrimoine immobilier peut être particulièrement avantageuse dans le cadre d’une stratégie de succession, en minimisant les droits de mutation.
Elle permet donc de réaliser des montages pour réduire la fiscalité de la succession. La structure permet de rédiger des clauses en fonction des besoins
Augmentation de la capacité d’achat
S’associer avec une ou plusieurs personne dans une SCI dans le but d’acquérir des biens immobiliers permet de réaliser des investissement que nous n’aurions pas pu faire seul, faute de capacité de financement.
Déclaration de revenus : IS ou IR ?
<h2>Conclusion</h2>
La SCI peut répondre à un certain nombre d’objectifs mais n’est cependant pas obligatoire pour réaliser des investissements immobiliers. Aussi, avant de vous lancer, il est fortement recommander de se faire accompagner de personnes compétentes. Vous pouvez vous faire accompagner d’un expert patrimonial qui établira un bilan de votre situation et de vos objectifs avant de vous préconiser le montage d’une SCI ou non.