Vous vous apprêtez à investir dans l’immobilier locatif ou à acquérir votre résidence principale ? Vous vous posez des questions sur l’immobilier neuf mais vous entendez souvent que le neuf est trop cher et que cela ne vaut pas forcément le coup ?
Avant de pouvoir l’affirmer, il est essentiel de se poser une question : « Plus cher par rapport à quoi ? »
En effet, il n’est pas cohérent de comparer le neuf et l’ancien sur le simple prix affiché dans la vitrine de l’agence immobilière qui ne tient pas compte des frais annexes et surcouts lié à cet achat. Oui, il est vrai que l’immobilier neuf est souvent plus cher que l’ancien en prix au mètre carré. Mais ça n’est pas toujours le cas, et surtout il offre de nombreuses protections juridiques et des avantages fiscaux et techniques méconnus qui font que l’opération peut s’avérer très rentable.
Nous faisons le point avec vous sur les 9 avantages que propose l’immobilier neuf.
Les frais de notaire réduits dans le neuf
Les frais de notaire sont moins chers lorsque vous faites une acquisition dans le neuf.
En achetant un bien neuf, vous ajouterez au prix de l’acquisition 2 à 3% du montant du bien alors qu’en achetant un bien dans l’ancien, c’est de 7 à 8% du montant du bien que vous devez ajouter au prix global.
Pour un bien d’une valeur d’achat de 250 000€, les frais de notaires dus sont de 7 500€ dans le cadre du neuf. Ils sont de 20 000€ dans le cadre d’une acquisition dans l’ancien même récent.
Vous avez donc déjà rajouté 12 500€ au prix global de votre achat avec un investissement dans l’ancien.
Un appartement aux dernières normes thermiques
Les appartements neufs doivent répondre aux dernières normes thermiques en vigueur. Il s’agit actuellement des normes RT 2012. Elles permettent de réaliser d’importantes économies d’énergie qui vous permettront ainsi de réduire considérablement le montant de vos factures de gaz ou d’électricité. Encore une économie réalisée en achetant dans le neuf qui n’est pas suffisamment prise en compte au moment de l’achat ! Pour exemple, un appartement sous la norme RT 2012 consommera entre 50 et 80 KWH/m2/An contre 300 à 400 dans un appartement ou une maison classique !
Au-delà de respecter les dernières normes thermiques, l’appartement doit aussi répondre à des normes phoniques strictes qui permettent de vous isoler du bruit de l’extérieur et de vos voisins.
Une protection juridique forte : pas de dépenses de travaux ou d’entretien avant 10 ans
La garantie financière d’achèvement
Elle est obligatoirement souscrite par les promoteurs auprès d’un organisme extérieur qui peut être une banque ou un assureur et est conditionnée à un quota de réservation sur le programme. Elle permet à l’investisseur d’être assuré que la construction ira jusqu’à son terme quelle que soit la contrainte rencontrée par le promoteur : faillite, contrainte technique etc.
La garantie décennale
Un appartement ou une maison individuelle neuve bénéficient d’une couverture juridique appelée garantie décennale, qui comme son nom l’indique vous couvre pendant 10 ans contre toute défection au niveau du gros œuvre. Une fissure ? Une fuite ? Un problème de canalisation ? Le constructeur a l’obligation légale de prendre à sa charge toutes les réparations pendant les dix ans qui suivent la livraison du bien. Au-delà de la garantie, il s’avère que pour une construction de qualité dans un cadre classique un acheteur dans le neuf peut dormir sur ses deux oreilles pendant au moins 15 ans notamment pour ce qui est d’un éventuel ravalement de façade.
La garantie dommage ouvrage
L’assurance dommage-ouvrage permet d’être rapidement remboursé dans le cadre d’un sinistre de la totalité pour l’intégralité des travaux de réparation nécessaires liés à des dommages qui sont couverts par l’assurance décennale. Cela permet de ne pas attendre qu’une décision de justice soit rendue pour pouvoir réparer le sinistre. L’assurance dommage ouvrage vous couvre pendant 10 ans.
La garantie biennale
Au-delà de la garantie décennale qui vous couvre contre toute défection liée à l’ouvrage, et qui vous dispense pendant 10 ans des éventuelles dépenses souvent rencontrées dans l’ancien en cas de nécessité de ravaler la façade, refaire la toiture, réparer une fuite, vous bénéficierez dans le neuf de la garantie biennale.
Elle court pendant 2 ans à compter de la réception du bien et garantit le remplacement gratuit de tous les éléments dissociables de l’ouvrage en cas de dysfonctionnement : volets, robinetterie, radiateur, etc.
La garantie de parfait achèvement
Lors de la réception du bien, vous allez effectuer une visite afin de dresser un procès-verbal de livraison. Vous y indiquerez toutes les malfaçons ou problèmes de finition : carreaux rayés, traces de peinture, etc. Vous avez un an pour en faire part au promoteur par voie de courrier recommandé avec accusé de réception si vous ne vous en êtes pas rendu compte le jour de la livraison. Il a ensuite l’obligation légale de lever toutes les réserves émises. De manière générale, cette garantie couvre l’intégralité des vices cachés lié à la construction.
Une exonération de taxe foncière pendant 2 ans
Le neuf permet de bénéficier, en fonction de la commune dans laquelle vous investissez d’une exonération totale ou partielle de la taxe foncière pendant deux ans, que vous achetiez pour y habiter ou pour louer le bien.
Pour en bénéficier, il suffit de remplir une déclaration H2 (formulaire n°6652) pour un appartement situé dans un immeuble collectif.
Pour une maison individuelle, c’est une déclaration H1 (formulaire 6650) qu’il vous faudra remplir.
Dans les 2 cas, vous avez 90 jours suivant la date de l’achèvement des travaux pour réaliser cette déclaration.
La possibilité d’acheter à prix réduit avec une TVA à 5.5%
Vous pouvez dans certains cas bénéficier d’une ristourne importante sur l’achat d’un bien dans le neuf avec un achat soumis à une TVA réduite à 5.5% au lieu de 20%. Il faut pour cela que l’acquéreur respecte le plafond de ressources en vigueur, que le bien soit situé en zone ANRO et que vous achetiez pour faire de ce bien votre résidence principale.
En achetant un appartement à 250 000€, c’est une économie de 36 250 € que vous effectuez !
La possibilité de bénéficier d’un prêt à taux zéro
Cumulable avec la TVA à 5.5%, deux autres dispositifs permettent d’accéder à la propriété beaucoup plus facilement dans le neuf, c’est le prêt à taux zéro plus communément appelé PTZ ou le prêt social location accession (PSLA) qui permet à l’acquéreur, de bénéficier du statut de locataire pour un certain temps puis à l’issue de cette période, de décider ou non d’acquérir le bien. Seuls les biens agréés par l’État peuvent proposer ce dispositif.
Il faut pour pouvoir bénéficier du PTZ et du PSLA respecter des plafonds de ressources qui vont notamment déterminer l’enveloppe dont vous allez pouvoir bénéficier.
La possibilité de bénéficier d’un bien fonctionnel et facile à vivre
Un bien dans l’ancien dispose généralement de petites pièces et d’un agencement pas forcément optimisé. Toute modification souhaitée doit faire l’objet de nouvelles dépenses. Les biens neufs, eux, sont conçus par des architectes qui ont comme mission de créer des appartements qui soient très fonctionnels, et lumineux avec de grandes ouvertures, et avec des placards intégrés dans les chambres.
Ils sont pour l’essentiels adaptés à un usage pour les personnes à mobilité réduite (Normes PMR), ce qui garantit un certain nombre d’éléments de sécurité et de confort pour les potentiels occupants. (ascenseurs, accessibilité salle de bain, largeur de porte etc.)
Un aspect fondamental dans l’achat d’un bien neuf est aussi la présence quasi systématique d’un parking associé à l’appartement, souvent contraint par le permis de construire délivré par la mairie. C’est souvent un confort non négligeable dans des milieux urbains.
Le confort indissociable de l’achat dans le neuf c’est aussi la possibilité de se voir offrir un accès extérieur que ce soit sous la forme d’une terrasse, d’un balcon. Mais c’est aussi l’opportunité de se voir attribuer un jardin qui dans le cas d’une formule d’acquisition à usage exclusif pourra en plus être entretenu par la copropriété.
Aujourd’hui, beaucoup de constructions de logements neufs se voient intégrés à des Eco quartier, qui sont des projets d’aménagement multifacettes permettant de concevoir une ville durable qui réponde aux besoins de tous les usagers en favorisant un cadre de vie sain, en privilégiant les énergies renouvelables, en préservant la biodiversité, en développant les filières locales et les circuits courts. Ainsi, on y trouve des jardins et potagers partagés, des ruches sur les toits, la circulation à l’intérieur du quartier se fait exclusivement à pied, etc.
Un habitat sur mesure
Vous avez également la possibilité de choisir la couleur des murs et du sol mais aussi le revêtement : parquet, carrelage, moquette.
Vous souhaitez agencer votre salle de bain d’une manière différente que celle proposée par le promoteur ? Vous pouvez lui demander la modification grâce à une demande de TMA (travaux modificatif acquéreurs).
Vous entrez dans les lieux, vous n’avez aucun travaux à effectuer pour mettre le bien à votre goût. Encore une économie de temps et d’argent réalisée grâce à l’investissement neuf.
La possibilité de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 21% du prix du bien
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier pour le mettre en location, le neuf, grâce au dispositif de défiscalisation Pinel vous permet de réaliser une économie de 21% du prix du bien pour un engagement de location de 12 ans. Sur un bien à 250 000 €, c’est 52 500€ d’économie d’impôt réalisée.
Vous l’avez compris, au-delà du simple prix du bien immobilier, il est important de prendre en considération plusieurs paramètres afin de pouvoir comparer le prix d’un bien neuf ou ancien : tous les frais liés à l’investissement (frais de notaires), toutes les futures dépenses (économie d’Energie, travaux d’entretien, travaux de rénovation, etc.) et les mesures en faveur du neuf (TVA 5,5%, PTZ, Pinel, exonération de taxe foncière). La principale erreur que connait un acquéreur est de s’arrêter à la lecture du prix facial.
