La SCI pour investir dans l’immobilier, est une option que beaucoup de français choisissent, et un sujet sur lequel vous êtes nombreux à nous poser des questions. Nous vous proposons de trouver, dans ce guide, les principaux avantages et inconvénients à louer un bien immobilier dans ce type de structure.
Les avantages de la détention d’un bien immobilier par le biais d’une SCI
La SCI permet d’éviter l’indivision
L’indivision est la forme juridique qui permet d’exercer à plusieurs le droit de propriété en attente d’un partage. Le bien concerné, que l’on appelle « indivis », est alors possédé par plusieurs personnes, sans que ces dernières puissent définir entre elles le détail des lots détenus. L’indivision est également définie comme la concurrence de plusieurs droits de même nature sur un même bien sans qu’il y ait division matérielle des parts de celui-ci.
Quelles sont les conséquences de cela ?
- Une bonne entente est obligatoire entre chaque indivisaire pour éviter les situations de blocage
- Selon l’article 815 du code civil, nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision. Ainsi, chaque indivisaire peut décider d’en sortir et ainsi forcer les autres indivisaires à vendre le bien.
La SCI pallie ces défauts. Chacun des associés de la SCI se verra attribuer des parts sociales qu’il pourra alors céder s’il le souhaite, sans pour autant pourvoir contraindre les autres à vendre. De plus, pour éviter les situations de blocage qui peuvent exister dans l’indivision, la SCI offre la possibilité de nommer un gérant, de prendre des décisions qui seront alors adoptées à la majorité, et ce, dans le cadre d’assemblées générales.
Toutes les règles et les rôles sont déterminés au moment de la rédaction des statuts.
La SCI permet de faciliter la transmission
Dans le cadre de la SCI, le bien immobilier est divisé en parts sociales. Cela permet alors de céder celui-ci progressivement, et ainsi éviter de payer des droits de donation ou de succession dans le cadre des abattements de 100 000 euros tous les 15 ans par parent et par enfant.
En dehors de la société, il n’est pas possible de céder le bien progressivement car il n’est pas découpé en parts bien déterminées. Le bien sera alors transmis en une seule et unique fois, et si sa valeur excède les 100 000€ d’abattements autorisés par enfant et par parent tous les 15 ans, des droits de donation devront être payés.
Les inconvénients de la détention par le biais d’une SCI
La SCI présente tout de même quelques inconvénients. Vous devez déjà supporter un coût de constitution de la société ainsi que des coûts de gestion courante.
Elle oblige aussi quelques formalités juridiques, administratives et comptables : Il nécessaire de tenir une comptabilité de trésorerie et de présenter un bilan annuel. Les comptes doivent être validés par tous les associés à l’occasion d’une assemblée générale annuelle.
Autre inconvénient : La location meublée n’est pas possible au sein d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu.
Pour pratiquer cette activité en meublé, il vous sera alors nécessaire d’opter pour une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. Un réel problème va alors se poser au moment de la revente : tous les amortissements comptables pratiqués sur la valeur du bien devront être réintégrés, et seront pris en compte dans le calcul de la plus-value. La taxation sera alors très forte.
Dernier point de vigilance au sujet de la SCI : les associés sont conjointement et indéfiniment responsables et solidaires des dettes de la société.
Voir notre article : Location nue ou meublée, régime réel ou micro : quelles incidences sur la fiscalité ?
Les avantages de la détention en nom propre
Un des premiers avantages : la simplicité d’acquisition. En effet, il n’y pas plus de formalités administratives que le simple montage du dossier bancaire si emprunt il y a, et la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire.
Aucune nécessité de création de société, aucune obligation comptable et juridique telle que comptabilité de trésorerie ou bilan annuel obligatoire.
Dans le cadre de la location meublée, le propriétaire pourra être soumis à l’impôt sur le revenu. La plus-value est alors soumise au régime de la plus-value immobilière des particuliers. Ce qui signifie que l’intégralité des amortissements pratiqués ne devront pas être réintégrées au moment de la revente dans le calcul de celle-ci comme c’est le cas dans la SCI.
Le principal inconvénient de la détention en nom propre : l’indivision
Si vous achetez un bien à plusieurs, à condition d’être mariés ou pacsés, vous êtes en indivision avec toutes les conséquences citées plus haut. Mariage ou Pacs constituent une protection contre l’indivision car ces contrats obéissent eux-mêmes à des règles définies.
Voir notre article : Le mariage n’est pas qu’une histoire d’amour : quel régime choisir ?
Dans le cas d’un achat immobilier entre deux personnes non soumises à l’un de ces contrats, la création d’une SCI pour y loger le bien est donc fortement recommandée.
Investir en Pinel par le biais d’une SCI, ça a du sens ?
Vous pensez à investir dans le cadre du dispositif Pinel ?
Dans un premier temps, il est nécessaire d’opter pour une SCI soumise à l’impôt sur le revenu et non à l’impôt sur les sociétés. En effet, le dispositif Pinel est à destination des particuliers, soumis à l’impôt sur le revenu.
Les plafonds des 300 000 euros d’investissement et des deux logements par année de livraison sont applicables au niveau de la société.
Les associés de la SCI se partageront la réduction d’impôt en fonction de leur quote part de détention de la société. Il est nécessaire que les associés aient leur domicile fiscal en France.
La société s’engage à louer le bien au moins 6 ans, prorogeable dans les conditions classiques du dispositif. Les associés de la société s’engagent à louer et conserver leur bien durant toute la durée d’engagement du dispositif. Il n’est pas possible de transmettre ses parts durant la période d’engagement.
Au terme du dispositif, les associés ont la possibilité de procéder à des donations échelonnées et donc de profiter des abattements de 100 000€ par parent et par enfant tous les 15 ans.
Pour obtenir plus d’informations, n’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact.
