Comment choisir son gestionnaire locatif ?

Lorsque vous mettez un bien immobilier en location, deux solutions s’offrent à vous :

• Soit vous pouvez le mettre en location et assurer la gestion courante vous même,
• Soit vous pouvez décider de confier cette mission à un gestionnaire locatif. Il vous déchargera de toutes les tâches administratives ou commerciales liées à la location et la gestion courante de votre bien en contrepartie d’un pourcentage de votre loyer.

Quelles sont les missions du gestionnaire locatif ? Combien ça coûte ? A quoi faut-il faire attention ? On vous dit tout dans cet article.

Le gestionnaire locatif doit assurer un certain nombre de missions dans le cadre de la gestion locative de votre bien. L’objectif n’étant pas simplement de louer votre appartement ou maison mais de vous décharger totalement de toutes les démarches qui y sont liées. En effet, l’agence de gestion locative se charge de tout : encaisser les loyers, faire les visites et les états des lieux, faire le nécessaire si le locataire rencontre un problème de plomberie ou autre, faire la publicité de votre bien, établir un récapitulatif annuel des recettes et dépenses pour vous permettre de faire votre déclaration de revenus, etc.

Voici plus en détail les différentes missions que doit assurer votre gestionnaire locatif :

• Recevoir et informer les locataires
• Recevoir et contrôler les réclamations et doléances des locataires,
• Percevoir, sans limitation, toutes sommes représentant les loyers échus ou à échoir, charges, dépôts de garantie, indemnités d’occupation, d’assurances, prestations, cautionnements, avances sur travaux, sommes pour remise ou décharge de contributions, et plus généralement, toutes sommes ou valeurs dont la perception est la conséquence de l’administration des biens, déposer ces divers fonds sur le compte du mandataire et les utiliser selon l’usage qui lui semblera le plus nécessaire ou utile, sous réserve d’un compte rendu de gestion qui devra être délivré au mandant.
• Donner quittances, reçus, et décharges, donner mainlevée de toute saisie, opposition et cautionnement.
• Conserver les dépôts de garantie, procéder à leur réajustement si besoin.
• Tenir les comptes des locataires, réviser annuellement les loyers en fonction de l’indice en vigueur, rédiger et signer tous baux de location ou avenants, les renouveler, les résilier, donner et accepter tous congés.
• Etablir et tenir les fichiers de location, constituer les dossiers,
• Rechercher des locataires, louer, et relouer les biens après avoir aviser le mandant de la vacance des biens.
• Réajuster les loyers, si nécessaire, en fonction de l’indice de référence des loyers et des facteurs économiques, pour se conformer au prix du marché.
• Substituer, faire appel à tout concours, effectuer toute publicité, et plus généralement mettre en oeuvre les moyens qu’il jugera nécessaires en vue de procéder à la recherche de locataire et de mener à bonne fin la conclusion de la location.
• Faire établir aux frais du mandant, dans le cadre des dispositions législatives ou réglementaires, tous les diagnostics obligatoires ainsi que tous documents indispensables à l’information du locataire. Le mandataire ne pouvant être tenu pour responsable du défaut de l’absence de ces documents si le bien a été loué sans son concours.
• Dresser ou faire dresser, tous constats d’état des lieux,
• Etablir l’arrêté de compte suite à l’état des lieux de sortie des locataires. Déterminer le montant des réparations locatives en tenant compte des éventuels coefficients de vétusté. Restituer le dépôt de garantie après déduction des sommes dues au mandant (dégradations immobilières, loyers impayés, charges et taxes, …)
• Le mandataire ayant la charge de restituer le dépôt de garantie aux locataires en fin de location, ces dépôts resteront au crédit du compte du mandant ouvert dans les écritures du mandataire. Si le mandant est dépositaire de ce dépôt il s’engage après réception de l’arrêté de compte à restituer ces fonds aux locataires dans les délais légaux.
• Procéder à tous règlements liés à l’administration du bien sur le compte du mandant, notamment les charges de copropriété, les factures, les sommes dues au titre des impositions et taxes, et les recouvrer éventuellement auprès des locataires. Faire toute réclamation ou toute demande de dégrèvement.
• Donner tous les éléments nécessaires à la déclaration annuelle des revenus fonciers.

Pour mener à bien toutes les missions citées ci-dessus , l’agence de gestion immobilière va naturellement facturer des honoraires de gestion au propriétaire bailleur. Ces frais de gestion locative varient entre 6 et 10% du montant du loyer hors charge.

Les tarifs appliqués par le professionnel doivent être clairement affichés et lisibles :

• À l’entrée des locaux de l’agence
• Depuis l’extérieur sur la vitrine de l’agence
• Sur le site internet de l’agence

Les prix doivent être affichés TTC et non HT.

Honoraires de gestion lors de la mise en place d'un locataire

En plus de ce tarif de base, le gestionnaire perçoit des honoraires supplémentaires au moment de la mise en location, pour la visite du logement par le locataire, la création de son dossier et la rédaction du bail . Des frais qui sont partagés entre le propriétaire et le locataire.

Encadrés par la loi Allur, les frais de mise en location payés par le locataire :

• ne peuvent pas dépasser un certain plafond selon la zone géographique
• doivent être inférieurs aux frais payés par les propriétaires.

Quel est le plafond des honoraires de visite du logement, création du dossier locataire et rédaction de bail ?

Ces frais sont définis en fonction de la surface du bien locatif et de la zone dans laquelle il se situe :

• zone très tendue : 12 euros/m² de surface habitable
• zone tendue : 10 euros/m² de surface habitable
• zone non tendue : 8 euros/m² de surface habitable

Lorsqu’un bien est mis en location, il est fortement conseillé d’y adosser des assurances locatives. Il y a plusieurs assurances différentes obligatoires ou non :

• l’assurance Propriétaire non occupant : elle est la seule obligatoire pour mettre en location un appartement et coûte entre 60 et 100€ par an.
• L’assurance Loyers Impayés : autrement appelée GLI, elle n’est pas obligatoire mais très fortement recommandée. En effet, elle vous couvre si vous rencontrez un défaut de paiement de la part du locataire. L’assurance loyers impayés souscrite dans la cadre de la gestion locative EPSILIUM vous couvre dès le premier euro d’impayé, sans aucune franchise et jusqu’à 70 000€ d’impayés. Selon les assureurs, il peut y avoir une franchise de 3 mois pendant laquelle vous ne percevrez pas votre loyer, il est donc important de regarder le niveau de couverture proposé par les assurances des gestionnaires avant de s’engager.
• L’assurance Vacance Locative : elle vous couvre en cas d’absence de locataire entre deux locataires. Selon la zone dans laquelle se situe votre bien et la tension locative qu’elle présente, cette assurance peut être annulée. En effet, elle présente très souvent une franchise de 2 à 3 mois, avant de s’activer et de prendre le relai. Or, dans une zone dite tendue, le bien est généralement reloué avant la fin de la période de franchise. De plus, le locataire ayant un préavis d’un mois à respecter (3 mois dans les zones moins tendues), le gestionnaire a le temps de mettre en place le nécessaire pour trouver un locataire avant la fin du préavis.

Il est important de bien choisir son gestionnaire locatif et de bien analyser le contrat de gestion locative avant de s’engager. En effet, il n’est pas rare que des agences de gestion facturent, en plus des honoraires de base compris entre 6 et 10%, des frais supplémentaires pour réaliser certaines prestations comme :

• la déclaration fiscale
• l’entremise de la négociation en vue de la location
• le paiement des charges de copropriété
• les frais de suivi de travaux
• etc

Chez Epsilium, pas de frais supplémentaires, pas de mauvaises surprises, tout est inclus dans le tarif de base.

Certes, faire appel à une agence de gestion locative représente un coût. Néanmoins, l’intégralité des frais de gestion sont déductibles de vos revenus fonciers dans le cadre de votre déclaration de revenus. Le coût réel est donc bien moindre que le coût facial.

Pour rappel, vous pouvez déduire de vos revenus fonciers plusieurs éléments de charges, à savoir :

• taxe foncière
• charges de copropriété
• assurances locatives (PNO, GLI , vacances locatives)
• intérêt d’emprunt du crédit
• assurance décès invalidité
• frais de gestion locative
• etc