Comprendre les facteurs déterminants pour fixer le loyer
La fixation du loyer doit principalement prendre en compte la superficie et l’emplacement du logement.
Un loyer trop élevé peut conduire à des impayés, des départs fréquents de locataires, des frais supplémentaires pour la remise en état du logement et à des périodes de vacances locatives.
Pour fixer le montant du loyer de manière adéquate, il est conseillé d’utiliser un simulateur de loyer afin de connaître les loyers de référence applicables en prenant en compte la localisation, la taille, l’état du logement et les équipements disponibles.
La localisation du logement
Plus on se rapproche du centre-ville et donc des commodités et des principaux centres d’intérêt, plus les loyers sont élevés.
Les prix sont plus élevés dans les centres-villes et les zones tendues du fait d’une forte demande.
La carte des loyers moyens à Paris et Lyon illustre l’importance de la localisation et est un outil utile pour estimer le loyer, avec des données fournies par le Ministère de la Transition Écologique et le Ministère du Logement.
La taille et la configuration du logement
La taille globale du bien incluant le séjour, la cuisine et tout espace extérieur est un facteur influençant le prix de la location.
Le nombre de chambres est un déterminant majeur du prix de la location, un nombre plus élevé de chambres ayant tendance à augmenter le coût.
Les appartements disposant de plusieurs salles de bains peuvent se voir attribuer des loyers supérieurs, car ils offrent davantage de commodité et d’intimité pour les locataires.
L'état général et les équipements du logement
Les appareils modernes et de haute qualité augmentent significativement la valeur locative d’un appartement, car ils améliorent la fonctionnalité et l’attrait de la propriété.
Les technologies innovantes et les appareils économes en énergie peuvent être des atouts clés pour les locataires, augmentant potentiellement l’attrait et la valeur locative du bien.
Certaines fonctionnalités telles que la technologie sans givre, des zones de température flexibles ou des lumières conservant les vitamines dans les réfrigérateurs peuvent accroître le désirabilité d’une propriété et justifier des loyers plus élevés.
Il est estimé qu’un appareil haut de gamme peut contribuer à générer une augmentation moyenne de 4% des revenus locatifs mensuels.
Les appareils économes en énergie sont attrayants pour les locataires soucieux des coûts des services publics et de l’impact environnemental, permettant potentiellement d’obtenir un loyer plus élevé.
La présence de caractéristiques spéciales telles qu’un jardin, une terrasse ou une piscine peut commander un prix de location premium.
Une propriété qui reçoit beaucoup de lumière naturelle ou qui a d’excellentes vues peut exiger des prix de location plus élevés.
Les fonctionnalités de sécurité et les garanties sur les appareils peuvent également fournir une valeur ajoutée aux locataires, permettant éventuellement aux propriétaires de facturer plus pour la propriété locative.
L’état du bien, incluant la maintenance et les mises à jour régulières, peut justifier un loyer plus élevé.
Des commodités modernes telles qu’une cuisine ou une salle de bain rénovées, la climatisation, une buanderie dans l’unité, ou des fonctionnalités de maison intelligente peuvent ajouter au prix de location d’une propriété.
Les règlementations et les zones concernées
L’encadrement des loyers, qui limite l’évolution des loyers dans les zones tendues est fixé annuellement par décret, tandis que le plafonnement du loyer correspond au montant maximal permis en euros par mètre carré.
Le plafonnement des loyers est imposé dans certaines communes de la zone tendue avec des plafonds fixés annuellement par arrêté préfectoral en fonction du type de location, de l’époque de construction, du nombre de pièces et de la localisation du bien.
Actuellement, 24 communes réparties sur 7 territoires sont concernées par le plafonnement des loyers d’habitation.
En zone tendue, le propriétaire peut augmenter le loyer dans le cadre de travaux d’amélioration ou si le loyer est jugé sous-évalué, ceci s’appliquant tant à la location vide qu’à la location meublée.
Zones tendues et encadrement des loyers
Les zones tendues sont des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, engendrant une augmentation des loyers et des difficultés d’accès au logement.
L’encadrement des loyers à Paris, par exemple, se fait selon un arrêté préfectoral qui établit les loyers de référence par quartier, pièce et époque de construction, et le propriétaire doit justifier la conformité du loyer demandé à ces références dans le contrat de bail.
Le complément de loyer est applicable uniquement si le logement présente des caractéristiques de confort ou de localisation exceptionnelles justifiant un loyer dépassant les loyers de référence et ne doit pas excéder le loyer du locataire précédent, sauf en cas de travaux d’amélioration ou si le loyer était manifestement sous-évalué.
En cas de non-respect de l’encadrement des loyers, un locataire peut saisir la commission de conciliation et, si besoin, le tribunal judiciaire afin de demander une diminution du loyer et éventuellement des dommages et intérêts.
Les villes françaises où l’encadrement des loyers est actuellement en application comprennent Paris, Lille, Plaine commune, Lyon, Villeurbanne, Est Ensemble et Montpellier.
Plafonnement des loyers pour les dispositifs fiscaux
Les plafonds de loyer applicables aux dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel sont des éléments cruciaux pour les bailleurs souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux.
Pour 2023, les plafonds de loyer mensuel par m2, charges non comprises, dans le cadre de la loi Pinel en métropole, ont été fixés à 18,25 € pour la zone A bis, 13,56 € pour le reste de la zone A, 10,93 € pour la zone B1, et 9,50 € pour les zones B2 et C, marquant une hausse de 1,4% par rapport à 2022.
En outre-mer, les plafonds de loyer mensuel par m2 pour la loi Pinel outre-mer, charges non comprises, pour 2023 sont de 11,19 € pour les départements d’outre-mer, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, et 13,56 € pour la Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Iles Wallis et Futuna.
Pour le dispositif Cosse (conventionnement Anah), les plafonds de loyer mensuel par m2 pour les baux conclus ou renouvelés en 2023 sont similaires aux plafonds de la loi Pinel pour le secteur intermédiaire, et pour les secteurs sociaux et très sociaux, les plafonds sont de 12,76 € en zone A bis pour le secteur social et 9,94 € pour le secteur très social. Ces plafonds sont mis à jour par rapport à l’année précédente.
Choisir entre location meublée ou nue
La location meublée implique la fourniture d’un logement entièrement équipé par le propriétaire, ce qui peut justifier un loyer plus élevé par rapport à la location vide.
Pour le locataire, la location meublée peut engendrer une situation précaire et un sentiment d’instabilité due à la possibilité pour le propriétaire de modifier ou de ne pas renouveler le bail.
Du côté du propriétaire, la location meublée peut offrir des loyers plus élevés, mais requiert un investissement initial et des coûts d’entretien réguliers pour le mobilier et les équipements.
En location meublée, il est légalement requis de fournir un équipement minimal permettant une vie confortable, et il faut considérer la durée du bail ainsi que la fréquence potentielle de rotation des locataires.
Utiliser des outils et des références pour estimer le loyer
Les simulateurs en ligne offrent une estimation rapide et gratuite du loyer, basée sur des données à jour du marché immobilier local, et prennent en compte des éléments tels que l’emplacement et l’état du bien.
Certains simulateurs, comme celui proposé par Foncia, permettent une estimation personnalisée en prenant en compte des paramètres spécifiques au bien, tels que les équipements ou l’indexation future du loyer.
Les observatoires des loyers régionaux ou locaux, comme ceux de Paris, Lyon ou les départements d’Outre-Mer, offrent des références de prix au mètre carré mensuel pour comparer et évaluer le loyer adéquat.
Les organismes tels que l’Observatoire Clameur et l’ADIL fournissent également des données fiables sur les loyers pratiqués pour aider les propriétaires à fixer leur loyer.
Consulter les annonces immobilières ou se référer à la carte des loyers du ministère de la Transition écologique permet aux propriétaires de se baser sur des exemples concrets du marché pour déterminer le loyer.
Réviser et ajuster le loyer en cours de bail
Le loyer peut être révisé annuellement en respectant les limites de l’Indice de Référence des Loyers si le contrat de bail prévoit une clause de révision.
Si le loyer n’a pas été révisé avec l’ancien locataire dans les 12 mois précédant la signature d’un nouveau bail, le nouveau loyer peut aussi être ajusté par rapport à l’IRL.
Lorsque des travaux d’amélioration sont effectués, le propriétaire peut procéder à une augmentation exceptionnelle du loyer, à condition que ces travaux apportent une plus-value réelle au confort existant.
Cette augmentation suite aux travaux doit être accordée par le locataire ou clairement stipulée dans une clause du bail ou un avenant.
Le montant de l’augmentation du loyer après des travaux d’amélioration doit être détaillé dans le bail initial ou dans un avenant à ce dernier.
L’IRL est un indice qui suit l’inflation et sert de référence aux propriétaires pour ajuster le loyer dans le cadre légal des augmentations, y compris en zones tendues.
Les obligations du propriétaire bailleur lors de la fixation du loyer
Le contrat de bail doit mentionner le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, ce qui permet au nouveau locataire de vérifier la conformité du loyer.
Le propriétaire bailleur doit fournir une liste spécifique de documents justificatifs lorsqu’il loue un bien, comme une pièce d’identité, un seul justificatif de domicile, des preuves de la situation professionnelle et des revenus du locataire et de la caution.
Pour une caution personne morale, il est nécessaire de fournir un extrait K bis ou les statuts de la société ainsi que le justificatif d’identité du représentant légal.
Il est illégal pour un propriétaire bailleur de demander des justificatifs qui ne sont pas sur la liste autorisée, et le non-respect de cette règle peut mener à une amende allant jusqu’à 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.
Gérer les augmentations de loyer et les litiges
En cas de contestation d’une augmentation de loyer, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC).
Si la commission départementale de conciliation ne parvient pas à un accord, le locataire a 3 mois pour saisir le juge des contentieux de la protection.
Pour les litiges inférieurs ou égaux à 5 000 €, une conciliation auprès d’un conciliateur de justice est requise avant la saisie du juge.
Les litiges supérieurs à 5 000 € permettent également une conciliation, et il est recommandé d’y recourir avant de saisir le juge.
Les démarches auprès d’un conciliateur de justice sont gratuites, et le locataire ou le propriétaire dispose de 3 ans pour saisir le juge en cas de litige.
En cas de litige sur le complément de loyer, la saisie de la CDC est obligatoire dans les 3 mois suivant la signature du bail.
Le propriétaire doit fournir la preuve que le complément de loyer est justifié par des caractéristiques particulières en cas de litige.
