Taxation de la plus-value lors d’une vente immobilière : comment la calculer ?

La plus-value d’un bien immobilier est déterminée en effectuant la soustraction du prix auquel vous l’avez acheté au prix auquel vous le vendez.

Le prix d’achat comprend les frais d’acquisition qui correspondent au frais de notaire, ainsi que les travaux.

On peut retenir dans le cadre des frais d’acquisition 7,5% du prix d’achat ou les frais réels en fonction de ce qui est le plus avantageux pour le vendeur.

En ce qui concerne les travaux, on retient les frais réels ou, en cas de détention depuis plus de 5 ans, un montant forfaitaire de 15% du prix du bien.

Il convient également de soustraire les frais liés à la cession qui correspondent aux frais d’agence ou aux frais de diagnostic de performance énergétique (DPE) par exemple.

Voici en résumé le calcul qui permet de déterminer le montant de la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier :

Plus-value immobilière = (Prix de vente – frais liés à la cession) – (Prix d’achat + frais d’acquisition + travaux)

Une fois le montant de la plus-value déterminé, il est question de savoir sur quelle part de cette plus-value vous allez être taxé. En effet, il est possible de pratiquer un abattement à compter de 6 ans de détention. Le taux d’abattement augmente avec la durée de détention.

Il existe 2 abattements distincts :

• Un abattement au niveau de la plus-value,
• Un abattement au niveau des prélèvements sociaux

L’abattement au niveau de la plus-value

• Vous ne bénéficiez d’aucune exonération sur la plus-value si au moment de la vente, vous détenez le bien depuis moins de 6 ans. Vous serez alors taxé sur l’intégralité de la plus-value immobilière réalisée.
• Vous devez appliquer un abattement de 6 % par année de détention à compter de la 6^ème année et jusqu’à la 21^ème.
• Vous devez appliquer un abattement de 4 % pour la 22^ème année de détention du bien immobilier.
• Vous bénéficiez d’une exonération totale de taxation sur la plus-value pour une vente immobilière qui intervient au-delà de 23 ans de détention.

L’abattement au niveau des prélèvements sociaux

• Vous ne bénéficiez d’aucune exonération sur les prélèvements sociaux si au moment de la vente, vous détenez le bien depuis moins de 6 ans. Vous serez alors taxé sur l’intégralité de la plus-value immobilière.
• Vous devez appliquer un abattement de 1,65 % par année de détention à compter de la 6^ème année et jusqu’à la 21^ème.
• Vous devez appliquer un abattement de 1,60 % pour la 22^ème année de détention du bien immobilier.
• Vous appliquerez un abattement de 9% pour chaque année de détention au-delà de la 22^ème année et jusqu’à la 30^ème.
• Vous bénéficiez d’une exonération totale au niveau des prélèvements sociaux pour une vente immobilière qui intervient à compter de 30 ans de détention.

Prenons un exemple de calcul de la part taxable de la plus-value et tout sera bien plus clair.

D’abord, calculons l’abattement sur la plus-value :

Vous venez de ventre un bien acquis 11 ans auparavant. Cette vente vous permet de réaliser une plus-value de 12 000€.

Comme expliqué dans notre article ; vous devez appliquer un abattement au niveau de la plus-value de la 6^ème à la 11^ème année, c’est à dire 6 x 6% soit 36%.

L’abattement sur la plus-value dont vous bénéficiez est de 12 000 x 36 %, c’est-à-dire 4 320€.

Vous allez donc devoir déclarer en plus-value non pas 12 000€ mais 12 000- 4 320 soit 7 680€.

 

Maintenant, calculons le deuxième abattement, celui à appliquer sur les prélèvements sociaux.

Vous devez appliquer un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6^ème à la 11^ème année, c’est-à-dire 1,65% x 6 soit 9,9 %. Vous bénéficierez donc d’un abattement de : 12 000 € x 9.9% soit 1 188 €. Vous serez redevable des prélèvements sociaux sur la base de 12 000-1 188 € soit 10 812€.

Une fois les abattements nécessaires appliqués et la part de la plus-value immobilière taxable déterminée, il reste à calculer le montant de l’impôt dont il sera nécessaire de s’acquitter.

Il vous faudra appliquer le taux de :

• 19% sur la part taxable de la plus-value
• 17,2% sur la part taxable au titre des prélèvements sociaux

Reprenons l‘exemple vu plus haut.

Le calcul de la taxation sur la plus-value

Une fois l’abattement appliqué, je dois déclarer au niveau de la plus-value 7 680€. Vous serez imposés à hauteur de 19% sur cette somme. Vous devrez donc vous acquitter de 1 461€ d’impôts sur la plus-value.

Le calcul du montant des prélèvements sociaux sur la plus-value

Dans notre exemple, nous avons calculé que nous devrions nous acquitter des prélèvements sociaux sur la base de 10 812 €. Montant auquel nous allons appliquer 17,2% de prélèvements sociaux : 10 812 x 17,2 %, c’est-à-dire que nous serons redevables de 1 859 €.

Attention, si la plus-value s’avère être supérieure à 50 000€, vous devrez vous acquitter d’un impôt plus important de 2 à 6%.

Dans certains cas, vous pouvez être exonéré de taxation sur la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier.

• En voici les principaux :
  • Si vous détenez le bien depuis plus de 30 ans
  • Si vous vendez votre résidence principale
  • Si vous vendez pour la première fois un bien immobilier qui permettrait de financer l’achat de la résidence principale
  • Si la vente du bien immobilier est inférieure à 15 000 euros
  • Si la vente est réalisée par une personne âgée ou handicapée (en cas d’invalidité ou de résidence dans un établissement spécialisé)
  • En cas d’expropriation

Dans tous les cas évoqués ci-dessus, peu importe le montant de la plus-value réalisée, vous ne devrez vous acquitter d’aucun impôt.