L’investissement immobilier est un moyen efficace de générer des revenus locatifs complémentaires et d’assurer un patrimoine pour sa retraite. Cependant, il est essentiel d’optimiser cet investissement pour en tirer le meilleur parti. Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une solution intéressante permettant de profiter d’avantages fiscaux et d’une gestion simplifiée. Dans cet article, nous allons vous montrer comment optimiser votre investissement immobilier grâce au LMNP.
Qu'est-ce que le LMNP?
Le statut LMNP concerne les personnes qui louent des biens meublés sans exercer cette activité à titre professionnel. Les avantages fiscaux du LMNP sont nombreux : abattement forfaitaire, régime micro-BIC ou BIC réel, exonération de la taxe foncière dans certaines situations et récupération de la TVA sur l’achat du bien et les travaux.
Pour bénéficier du statut LMNP, il faut respecter certaines conditions : ne pas être inscrit au registre du commerce en tant que loueur professionnel (LMP), ne pas dépasser 23000€ de revenus annuels, et proposer une location meublée avec un minimum d’équipements.
Comment fonctionne le LMNP?
Les revenus issus de la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers classiques. Cette distinction offre plusieurs avantages pour l’optimisation fiscale :
- Régime micro-BIC : si vos recettes annuelles sont inférieures à un certain seuil, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus locatifs. Cela simplifie grandement la déclaration fiscale et limite l’imposition.
- Régime réel : si vos recettes dépassent le seuil du micro-BIC ou si vous optez volontairement pour ce régime, vous pouvez déduire de nombreuses charges (intérêts d’emprunt, travaux, amortissement du bien…) de votre assiette taxable. Cela permet souvent de réduire considérablement l’impôt sur les revenus locatifs. L’amortissement comptable de la valeur du bien étant le poste le plus important de la déduction fiscale que l’on va opérer sur les recettes.
Investir dans les villes attractives
Il est judicieux d’investir dans des villes où la demande locative est forte et les perspectives de croissance économique et démographique sont positives. Il est aussi important de sélectionner des villes qui présentent un fort potentiel en termes de location meublée, notamment pour les étudiants ou les professionnels en mobilité.
Choisir le bon exploitant pour une résidence gérée en LMNP
Investir en LMNP dans une résidence gérée (étudiante, senior, tourisme…) nécessite de choisir un exploitant solide et expérimenté. Voici quelques critères à prendre en compte :
- La notoriété et la solidité financière de l’exploitant
- La qualité des prestations proposées aux locataires
- Le taux d’occupation moyen constaté dans les résidences gérées par l’exploitant
- Les modalités du bail commercial (durée, indexation des loyers, répartition des charges…)
Exemple de fiscalité LMNP
Nous achetons un appartement 180 000 euros que nous louons 600€ par mois soit un loyer annuel de 7200 euros.
Option fiscale 1: l'abattement forfaitaire de 50% ( Micro BIC )
En optant pour l’abattement forfaitaire à 50 % , nous déduisons de nos recettes 3600 €. Notre bénéfice industriel et commercial (BIC) sera de 3600 €. Nous serons donc fiscalisé sur ce résultat de 3600€. Si notre tranche marginale d’imposition est de 30%, nous pairons alors 1080€ d’impôt ainsi que 619e de CRG CRDS (17,2%) soit au total un montant d’impôt de 1699€
Option fiscale 2 : le régime réel
En optant pour le régime réel , on ne va pas appliquer d’abattement forfaitaire mais on va directement déduire les charges liées à cette investissement durant l’année d’imposition à savoir
- L’amortissement comptable du bien : 5202€
- Les intérêts d’emprunt s’élevant à 780 €
- Les charges de copropriété : 550 €
- La taxe foncière qui s’élève à 353 €
- nos frais de comptabilité pour un montant de 600 €
Ce qui nous amène à un total des charges déductibles de 7485 €
Nous allons donc déduire de nos recettes de 7200 € , un montant de charges déductibles de 7485€ réduisant à néant notre fiscalité sur les loyers !
Conclusion
En conclusion, le statut LMNP offre plusieurs leviers pour optimiser vos investissements immobiliers notamment grace au principe de l’amortissement comptable qui un levier d’optimisation fiscale très puissant.
Il convient néanmoins de bien étudier chaque aspect (fiscalité, choix du bien, exploitation…) pour profiter pleinement des avantages offerts par cette solution. N’hésitez pas à consulter un professionnel spécialisé dans la gestion de patrimoine comme Epsilium par exemple pour vous accompagner dans votre projet.
