Loi Pinel ou loi Denormandie : laquelle choisir ?

Mis à jour le 03/05/2024

Les dispositifs de défiscalisation immobilière ne sont pas réservés qu’aux biens neufs ou en VEFA, mais concernent également les biens anciens. La loi Denormandie permet effectivement de rénover un bien ancien et de bénéficier d’avantages fiscaux similaires. Quelles sont les autres différences et similitudes ? Nous comparons pour vous les deux dispositifs.

Cette loi a pour objet de réhabiliter les habitations de certaines villes moyennes, plus précisément des zones labellisées « cœur de ville » de certaines communes françaises en présentant le besoin, ou ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire.

La loi concerne les investissements ayant été réalisés entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 Elle donne droit au même taux de défiscalisation que la loi Pinel Plus. C’est par contre l’assiette de défiscalisation qui change. Celle-ci porte sur le montant du bien et des travaux réalisés.

Pour que l’investissement soit éligible, les travaux doivent :

• Représenter au moins 25% du montant total
• Permettre d’améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20% pour les logements en copropriété, ou 30% pour les logements indivviduels.
• avoir fait l’objet d’au moins 2 types de travaux parmi le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres.

L’achèvement des travaux doit intervenir au 31 décembre de l’année n+2 après l’acquisition.

En ce qui concerne les obligations liées à la location, le dispositif Denormandie répond aux mêmes exigences que le loi Pinel :

• Louer dans les 12 mois qui suivent l’achèvement des travaux
• Louer au titre de la résidence principale
• Louer nu (par opposition à meublé)
• Respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires en fonctions des zones.
• Le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal de l’investisseur.

La loi Pinel qui est venue remplacer le dispositif Duflot est une loi en faveur de l’investissement locatif. Pour pouvoir acquérir un bien dans le cadre du dispositif Pinel, il faut que l’acquisition de l’appartement ou de la maison (date de signature de l’acte authentique chez le notaire) intervienne entre le 1^er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Il faut investir dans l’immobilier neuf ou en VEFA et que celui-ci réponde aux dernières normes, en l’occurrence RT 2012.

En outre, l’objet de la loi Pinel est de créer du logement dans des zones présentant une forte tension locative à savoir zone A, Abis, et B1.

Initialement, la réduction d’impôt était de 12%, 18% ou 21% en fonction de l’engagement de location de 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Mais attention depuis 2023, pour bénéficier de ce taux de réduction d’impôt en 2024, il faut que le logement respecte plusieurs contraintes :

1. Soit être situé dans un QPPV (quartier prioritaire de la politique de la ville)
2. soit respecter un certain nombres de contraintes énergétiques et de confort  : respecter les normes RE2020 seuil 2025, présenter un DPE A et respecter des normes de confort (superficie, orientation, extérieur, etc)

Le montant de la réduction d’impôt est calculée sur le montant de l’investissement. Avec un montage financier spécifique, le montant de l’avantage peut être optimisé avec un calcul de la réduction d’impôts sur le montant non seulement du bien immobilier, mais sur tous les frais annexes : les frais de notaires, les frais de garanties bancaires et les intérêts intercalaires de construction.

Si le bien n’entre pas dans une de ces deux cases, alors la réduction d’impôt chute considérablement. Ainsi, si l’acquisition a été réalisée dasn les 2024 :

• 10.5% pour un engagement de location de 6 ans
• 12% pour un engagement de location de 9 ans
• 14% pour un engagement de location de 12 ans

Attention cependant au respect des plafonds d’investissement annuels qui ont évolués depuis le début du dispositif. En effet, depuis 2019, l’année de référence pour le respect des plafonds de 300 000€ et 5 500 euros/m2 n’est plus l’année de l’acquisition du bien immobilier mais celle de l’achèvement des travaux.

Ces deux dispositifs ont été mis en place par l’Etat pour favoriser l’investissement immobilier locatif. Ils offrent le même avantage fiscal si l’on respecte les nouvelles contraintes de la loi Pinel Plus, et soumettent les investisseurs aux mêmes obligations en termes de location. Le contraste principal réside dans le fait que la loi Pinel concerne les biens immobiliers neufs ou en VEFA alors que la loi Denormandie concerne les biens anciens réhabilités.

en terme de prix, à l’achat, le bien en loi Denormandie peut s’avérer être moins cher à l’acquisition, puisque concerne un bien ancien.

Néanmoins, il est aussi important de prendre en compte les frais de notaire dans le calcul du cout global. En effet, dans le cadre du dispositif Pinel, ils seront réduits alors que dans celui du dispositif Denormandie, les fais de notaires appliqués sont ceux de l’ancien.

Par ailleurs, la construction en VEFA implique un certain nombre d’assurances obligatoires, qui protège ainsi l’acquéreur, notamment la garantie décennale couvre les éventuels défauts de construction, et ce, pendant les dix ans qui suivent la livraison du bien.

Enfin, l’acquéreur qui investit dans l’ancien sera plus facilement confronté à la nécessité de faire des travaux, tel qu’un ravalement de façade par exemple, souvent inévitable après plusieurs années de vie d‘un bien immobilier. En achetant un bien neuf, l’investisseur ne s’expose pas à cette charge avant de nombreuses années.

En conclusion, l’acquisition d’un bien en loi de Normandie ou en Pinel doit etre réalisé une étude de l’investissement dasn sa globalité. Il ne faut pas simplement regarder la valeur faciale du foncier acheté, mais il est important de prendre en considération tous les frais annexes dans le calcul de la rentabilité financière de l’opération avant de se lancer.

Voir notre article : Les 9 avantages de l’immobilier neuf