Au mois de Juillet, la mairie de Paris a pris l’initiative d’envoyer, pour la première fois, des amendes à 24 propriétaires ne respectant pas l’encadrement des loyers. Depuis le début de l’année, plus de 900 signalements ont été reçus par la mairie de la part de locataires qui paient un loyer excessif aux plafonds imposés par l’Etat.
Par ailleurs, selon la mairie de Paris, environ un tiers des nouveaux baux signés dans la capitale en 2021 dépassait les plafonds de loyer établis.
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers a été instauré pour la première fois en 2019 par la ville de Paris. Depuis cette date, les propriétaires sont tenus de respecter un montant plafond par mètre carré (loyer de référence majoré), lors de la signature ou du renouvellement d’un bail de location. Ce plafond s’applique au loyer sans les charges locatives, indiqué dans le bail. Son montant varie selon le quartier, le type de location (meublé ou vide), le nombre de pièces et l’année de construction du logement. L’objectif de l’encadrement des loyers est de limiter les hausses abusives des loyers dans le secteur privé.
Cependant, malgré ce dispositif, de nombreux bailleurs ne respectent pas la réglementation. Pour faire face à ce problème, depuis le 1er janvier, l’État a délégué le contrôle de l’encadrement des loyers aux autorités municipales de Paris pour les logements situés dans la capitale.
Il est important de noter que les logements sociaux tels que les HLM (Habitations à Loyer Modéré), les logements conventionnés APL (Aide Personnalisée au Logement) et ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), ainsi que les locations saisonnières et les logements régis par la loi de 1948, ne sont pas soumis à l’encadrement des loyers à Paris. Tous les autres types de logements, qu’ils soient meublés, non meublés, en collocation, des premières locations, etc., sont bien concernés par l’encadrement des loyers.
Qu'est-ce que risquent les propriétaires ?
Depuis le 1er janvier 2023, le non respect de l’encadrement des loyers par un propriétaire à Paris donne la possibilité au locataire de signaler cette situation à la mairie. En conséquence, le propriétaire en infraction recevra d’abord une mise en demeure émanant de la ville, lui demandant de réduire le montant du loyer afin de se conformer à la réglementation en vigueur.
Si le propriétaire ne se conforme pas à cette mise en demeure et continue de percevoir un loyer supérieur aux plafonds légaux, la mairie de Paris lui adressera alors un courrier officiel réclamant qu’il s’acquitte d’une amende.
Le propriétaire dispose alors d’un délai d’un mois pour régulariser le loyer avant de devoir payer l’amende. Le montant de cette dernière varie en fonction de la gravité de l’infraction et du dépassement constaté. Les amendes peuvent aller jusqu’à 5 000 euros pour les particuliers, tandis que pour les entreprises, elles peuvent atteindre 15 000 euros. Par ailleurs, le propriétaire peut également être tenu de rembourser les sommes perçues en excès, par rapport aux loyers de référence majorés, depuis le début du contrat de location.
Il est important de noter que la mairie de Paris a renforcé les contrôles et les sanctions afin de dissuader les propriétaires de ne pas respecter l’encadrement des loyers et de protéger les locataires contre les abus en matière de loyers.
Ainsi, selon Ian Brossat, adjoint chargé du logement à la mairie de Paris, parmi les 24 propriétaires ayant reçu une amende ce mois-ci, 17 sont des particuliers. Sur cette part, 5 propriétaires ont reçu l’amende maximale, représentant ainsi près d’un tiers des cas. Concernant les 7 entreprises concernées, une seule d’entre elles doit s’acquitter du montant maximal de l’amende.
Comment déclarer un dépassement de loyer ?
Pour connaitre le dépassement de votre loyer, vous devez d’abord recueillir les informations relatives à :
- L’adresse du bien,
- Le montant du loyer (charges comprises et hors charges),
- Le complément de loyer,
- Le type de location (meublé ou vide),
- Le nombre de pièces,
- La date de signature du bail,
- La superficie,
- La période de construction.
Il est essentiel de conserver des preuves du dépassement de loyer, comme le contrat de location, les quittances de loyer, les annonces de location, les comparaisons avec les loyers de référence, etc. Ces documents pourront vous être utile lors de la procédure de signalement.
Ensuite, pour vérifier que le loyer que vous payez dépasse le plafond de loyer de référence majoré, vous devez vous rendre sur le site de la ville de Paris et remplir toutes les informations demandées. Le site vous fournira une fiche de vérification qui pourra servir de preuve que le contrat de location ne respecte pas la réglementation.
Si votre loyer est trop élevé, il est conseillé, dans un premier temps, de contacter votre propriétaire pour tenter de trouver un accord à l’amiable afin de récupérer les montants perçus illégalement et de faire baisser votre loyer conformément à la réglementation, et cela sans passer par une procédure judiciaire.
Dans le cas où votre propriétaire n’accepte pas d’accord, vous pouvez signaler le dépassement de loyer via le site web de la ville de Paris. Celle-ci vérifiera la complétude du signalement et confirmera le dépassement de loyer. Ensuite, elle contactera le propriétaire afin qu’il mette le bail en conformité et qu’il vous restitue les montants trop perçus. Si le propriétaire ne prend toujours aucune mesure et n’envoie pas de réponse, la mairie prononcera une amende à son encontre.
A noter que si vous n’êtes plus locataire, vous avez la possibilité de demander le remboursement du trop payé à votre ancien propriétaire dans un délai rétroactif de 3 ans. Par exemple, si la date actuelle est le 1er août 2023, vous pouvez demander un remboursement pour tous les loyers payés depuis août 2020.
