La gestion locative

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier pour le mettre en location, il vous faut réaliser un certain nombre de missions afin d’assurer la bonne gestion du logement : c’est ce que l’on appelle la gestion locative. Cette dernière peut être directement prise en charge par le propriétaire mais peut également être confiée à un professionnel habilité à administrer le logement.

La gestion locative correspond à l’ensemble des tâches à accomplir avant, pendant, et après la mise en location d’un bien immobilier. Elle ne s’arrête pas à la simple location du logement mais englobe toutes les étapes nécessaires à réaliser pour accueillir le locataire dans les meilleures conditions. Elle comprend généralement :

• L’estimation du loyer (ou sa mise à jour)
• La réalisation de tous les documents indispensables à l’information du locataire
• La réalisation des diagnostics nécessaires à la mise en location du bien dans un cadre légal et réglementé
• La recherche et le choix du locataire
• La rédaction, la signature, le renouvellement et la résiliation du bail
• La réalisation des états des lieux d’entrée et de sortie
• La perceptions des loyers, des charges, des dépôts de garantie (puis leur restitution), des cautionnements et de toutes les sommes provenant de l’administration des biens
• L’envoi des quittances de loyers
• L’acquittement des appels de fonds du syndicat de copropriété
• La gestion des réclamations des locataires
• La réalisation de travaux d’entretien du bien ou de réparation en cas de sinistre
• La déclaration fiscale des revenus locatifs

Pour assurer la gestion de votre patrimoine immobilier, vous avez la possibilité d’effectuer vous même les différentes missions ou de les confier à un expert de la gestion locative (appelé gestionnaire ou mandataire) avec lequel vous signerez un mandat de gestion locative.

Par les propriétaires

Pour prendre en charge soi-même la gestion locative d’un bien, il n’est pas nécessaire de posséder la moindre accréditation. Il est néanmoins conseillé de bien vous renseigner sur les pratiques et les règles en vigueur afin d’optimiser au maximum votre mise en location.

Par un gestionnaire locatif

Si vous ne souhaitez pas prendre en charge vous-même la gestion locative de votre bien, vous avez comme solution de faire appel à un mandataire qui se chargera d’effectuer toutes les tâches en lien avec l’administration de votre logement. Il existe de nombreux gestionnaires, qui peuvent s’adapter aux différents profils de propriétaires et aux différents types de location.

Certains offrent un service entièrement en ligne, et les missions en direct sont réalisées par des prestataires externes. Cette forme de gestion locative présente un véritable avantage au niveau des frais de gestionnaire.

En France, depuis la loi Hoguet du 2 juillet 1970, le mandataire doit détenir une carte professionnelle pour pouvoir proposer un service de gestion locative. Cette carte est délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie et doit être marquée de la mention « gestion immobilière ». Depuis 2015, elle doit également être renouvelée tous les 3 ans.

Pour obtenir la carte, il faut :

• justifier d’une aptitude professionnelle (diplôme ou expérience)
• disposer d’une garantie financière
• bénéficier d’une assurance en responsabilité civile professionnelle
• attester d’une absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer la profession

Lorsque vous confiez votre gestion locative à un professionnel, vous signez avec le gestionnaire un mandat de gestion locative qui lui accorde le droit d’accomplir, au nom du propriétaire, un certain nombres de tâches d’administration du logement. Le contrat précise toutes les conditions de gestion de votre location ainsi que les services que le mandataire doit réaliser. Il est signé pour un engagement d’un an et peut être prolongé par une reconduction tacite.

Le mandat de gestion locative peut également intégrer, si vous le souhaitez, des garanties locatives pour couvrir tous les risques liées à la mise en location du bien. Ces garanties concernent généralement la prise en charge des loyers impayés et des frais de détériorations, la protection juridique en cas de litige, et le versement de loyers lors d’une vacance du logement. Les missions que le gestionnaire doit accomplir dépendent de l’agence avec qui vous traitez, mais aussi de vos besoins.

Comment résilier un mandat de gestion locative ?

Il est possible de résilier un mandat de gestion locative à n’importe quel moment. Vous devrez néanmoins payer des pénalités de rupture anticipée si cette rupture de contrat ne se fait pas dans le cadre légal.

Si vous ne souhaitez pas être redevable de frais ou de pénalités, vous pouvez résilier votre mandat en respectant le cadre mis en place par la loi Chatel. Celle-ci oblige le mandataire à informer son client, au moment de chaque anniversaire du mandat, du droit et du délai dont il dispose pour résilier son contrat de gestion locative. Le mandataire doit alors envoyer un courrier recommandé au gestionnaire pour l’informer de son souhait de résilier le mandat de gestion. Si le mandataire ne vous a pas prévenu de votre droit de résiliation, vous pouvez alors clore votre contrat à n’importe quel moment, sans nécessiter de respecter un délai.

Par ailleurs, il vous est possible de résilier votre mandat à tout moment, si le gestionnaire à commis une faute grave ou un manquement. Vous devrez alors envoyer au mandataire un courrier recommandé justifiant par une preuve la faute qui a été commise. Evidemment, le gestionnaire a la possibilité de contester cette résiliation.

Enfin, le mandat de gestion locative est automatiquement rompu lorsque survient un changement de propriétaire ou que celui-ci décède. Toutefois, la reconduction du mandat est limitée à une durée maximale, généralement fixée à 30 ans. Après ce terme, le mandat doit être signé à nouveau par toutes les parties.

Que vous choisissiez de confier votre gestion locative à un gestionnaire ou que vous la preniez en charge vous-même, vous serez confronté à des points positifs comme à des points négatifs. Néanmoins, ces différents aspects sont à considérer en fonction votre situation ainsi que de vos besoins.

La tranquillité

Le principal intérêt de confier la gestion de votre bien à un professionnel est de pouvoir bénéficier d’une sérénité dans la gestion de votre bien. En effet, le gestionnaire prend en charge la majorité des démarches à effectuer, qu’elles concernent la gestion courante, les problèmes techniques ou les aspects juridiques et financiers.

Vous n’aurez pas besoin d’échanger directement avec le locataire, de récupérer les loyers, d’entreprendre et de suivre les procédures de réparation du logement, d’établir les contrats, d’effectuer les états des lieux, et autres. Le mandataire peut également vous aider à remplir vos déclarations fiscales.

La tranquillité, l’ accompagnement et le coté pratique que vous offre la gestion du processus locatif par un professionnel de confiance représente par ailleurs un avantage considérable pour les propriétaires qui ne résident pas dans la ville où est située le bien ou qui possèdent plusieurs logements mis en location.

Le temps

La gestion locative demande un important investissement de temps et d’énergie ainsi qu’une bonne organisation de la part du propriétaire. En effet, en plus des différentes missions qu’il a à effectuer, le propriétaire doit se montrer disponible et réactif afin de prendre les dispositions nécessaires en cas d’imprévu, et de répondre le plus rapidement possible aux demandes du locataire. Il existe, cependant, de nombreuses solutions informatiques qui permettent d’assister les particuliers dans la gestion de leur résidence locative.

L'expertise

Pour gérer correctement la location d’un bien, il est nécessaire de posséder un certain nombre de connaissances concernant les règles et les procédés de la location immobilière. Il faut, entre autre, connaitre les droits et les obligations respectifs du locataire et du bailleur, que ce soit de manière fiscale ou juridique. Il est également conseillé d’avoir un minimum de notions en termes d’immobilier et de rentabilité financière. L’un des avantages de travailler avec un professionnel est que vous n’avez pas à connaitre toutes ces informations puisque le mandataire s’en charge pour vous. De plus, le gestionnaire possède généralement un réseau et des outils de communication importants permettant de diffuser l’annonce et de trouver un locataire rapidement.

Les garanties

Par ailleurs, la gestion locative par une agence immobilière vous donne accès à des garanties et des prestations aux tarifs avantageux (assurance loyers impayés, prestations d’entretien, travaux, etc.). Elle vous assure également d’avoir un logement toujours conforme aux dernières réglementations en vigueur : en effet, l’administrateur du bien s’occupe de faire entretenir votre logement en fonction des normes et de vous conseiller sur les futures rénovations à entreprendre.

Les coûts

Une des contraintes incontestables de la gestion locative par un professionnel est qu’elle nécessite un investissement financier de la part du propriétaire. En effet, le propriétaire doit payer au mandataire un certain nombre de frais qui varient selon les prestations réalisées. Ces coûts sont généralement divisés en deux parties :

• La commercialisation du bien, pour des frais se situant généralement entre 15 et 19% des loyers (hors taxes et hors charges)
• La gestion courante, pour des frais se situant entre 6 et 8% des loyers en moyenne

Attention ! Les coûts liés aux travaux de rénovation et aux actes juridiques ne sont pas systématiquement inclus dans le tarif de base des agences. Certains professionnels demandent des frais supplémentaires pour la réalisation de ces prestations. Pour éviter de dépenser plus d’argent que nécessaire, il est donc conseillé de choisir une agence ou un gestionnaire qui englobe un maximum de services dans les tarifs de la gestion courante.

Il n’existe pas de réelle réglementation concernant le montant des frais de gestion locative. Les agences immobilières sont libres de fixer leurs prix comme elles le souhaitent. Elles ont néanmoins l’obligation d’afficher nettement leurs honoraires, et de vérifier que les propriétaires et les locataires des biens partagent le montant à payer de façon à ce que la somme que le locataire paye ne soit pas supérieure à celle du propriétaire.

Les frais payés par le locataire doivent porter uniquement sur la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’établissement de l’état des lieux d’entrée. Les autres coûts de gestion locative sont payés uniquement par le propriétaire. Le détail de rémunération des agences est systématiquement précisé dans le mandat de gestion locative.