Est venue l’heure de déclarer les revenus perçus au titre de l’année dernière. Vous avez réalisé un investissement dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel, celui-ci a été livré l’an dernier ?
C’est donc le moment de le déclarer à l’administration fiscale afin de pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt.
Comment faire ? C’est très simple, cependant, plusieurs étapes sont à respecter. On vous explique tout.
La déclaration 2044-EB
Dans un premier temps, il faut compléter la déclaration 2044-EB, qui correspond à la déclaration d’engagement de première location. Celle qui permet d’indiquer à l’administration fiscale que vous vous engagez à louer le bien en respectant les critères de la loi Pinel pour au moins 6 ans. Rien de plus simple. Il faudra simplement renseigner :
- l’adresse du bien
- la date d’acquisition
- la date d’obtention du permis de construire
- la date d’achèvement des travaux
- le prix de revient
- la date de mise en location
- le montant du loyer hors charge
- le nom du locataire
Attention cependant au montant du loyer déclaré. Il faut s’assurer qu’il ne dépasse pas le plafond de loyer Pinel. Il varie en fonction de la zone dans laquelle vous louez votre bien immobilier. Le plafond Pinel est à pondérer en fonction d’un coefficient multiplicateur dont l’une des composantes est la surface utile de l’appartement. Elle se calcule en ajoutant à la surface habitable la moitié des annexes dans la limite de 16M2. On définit comme annexe les terrasses loggia ou balcon etc.
Attention certaines annexes sont susceptibles d’être intégrées sous certaines conditions, c’est le cas des appartements en rez de jardin.
Une fois la surface utile établie et renseignée on peut calculer le coefficient applicable au plafond au mètre carré de la loi Pinel dont voici la formule : Coef =0.7 + 19 / Surface utile. (plafonné à 1.2)
Une erreur peut entraîner la requalification de votre investissement et par conséquent la perte de la réduction d’impôt Pinel.
Afin de vous assurer de la bonne optimisation de la déclaration de votre investissement Pinel, n’hésitez pas à poser vos questions à nos conseillers, ils restent disponibles.
La déclaration 2044 ou 2044 SPE
Il est question dans cette déclaration de renseigner le bilan foncier, c’est-à-dire les revenus et les charges liés à l’opération. En ce qui concerne les charges, vous allez devoir reporter :
- les intérêts d’emprunt
- l’assurance décès invalidité
- les charges de copropriété
- les frais de gestion
- les assurances locatives
- l’assurance propriétaire non occupant
- les travaux d’entretien
- la taxe foncière.
Ainsi, le résultat obtenu sera positif ou négatif.
S’il est négatif, vous êtes en déficit foncier et ne payez aucun impôt sur les revenus.
S’il est positif, vous êtes en bénéfice foncier et le montant devra s’ajouter aux revenus que vous déclarez.
La déclaration 2042 C
C’est le moment d’indiquer ce qui nous intéresse le plus, le montant de la réduction d’impôt à laquelle vous avez droit dans le cadre de votre investissement en loi Pinel.
Il est à reporter dans la rubrique : « charges ouvrant droit à une réduction d’impôt ».
La réduction d’impôt du dispositif Pinel est calculée sur base du coût d’acquisition du bien, mais là aussi tout dépend des modalités de votre acquisition. Si vous avez opté pour une acquisition Acte en main ou packagée, vous pourrez prendre comme base le prix global auquel vous appliquerez le taux de réduction d’impôt (2% ou 1% en fonction des années).
Si vous avez fait une acquisition simple ou décomposée, votre base de défiscalisation sera le prix du bien majoré des frais de notaire uniquement.
Attention au prix au mètre carré de votre appartement ! S’il excède 5500€ du mètre carré en prenant comme base la surface utile valable pour le calcul des loyers, vous ne pourrez pas défiscaliser sur la totalité du montant de votre acquisition. Vous devrez donc vous contenter de prendre cette surface utile et la multiplier par le plafond de 5500€ du mètre carré et appliquer la réduction Pinel sur cette base.
Questions fréquentes
Comment se calcule le montant de la réduction d’impôt Pinel à reporter sur la déclaration 2042 C ?
Le montant de la réduction Pinel à laquelle vous avez droit est de 2% du montant de l’investissement les 9 premières années puis de 1% de la 10ème à la 12ème année.
Où puis-je trouver les éléments tels que la date d’obtention du permis de construire et la date d’achèvement des travaux ?
Vous pouvez trouver ces éléments dans l’attestation d’achèvement des travaux, autrement appelée DAT. Si vous ne l’avez pas, demandez-la au promoteur immobilier qui a construit votre logement.
Quand vais-je percevoir mon avantage fiscal Pinel ?
L’avantage fiscal Pinel vous sera versé en intégralité à l’été.
A partir de l’année prochaine, il vous sera versé 60% de l’avantage fiscal en janvier, et les 40% restant à l’été. (Entre la fin du mois de juillet et le début du mois d’août), et ce jusqu’à la fin du dispositif.
Je ne suis pas obligé de choisir tout de suite la durée d’engagement dans le dispositif Pinel ?
Lors de la première déclaration, vous vous engagez pour la durée minimale, c’est-à-dire 6 ans.
Ce sera seulement au bout des 6 ans que vous indiquerez souhaiter proroger l’engagement pour 3 ans et c’est de nouveau à l’issue des 3 ans que vous pourrez décider de continuer, ou non, de louer dans le cadre du dispositif Pinel pour 3 ans supplémentaires.
Où puis-je trouver tous les éléments de charges liés à l’opération Pinel ?
Si vous faites appel à un gestionnaire, celui-ci vous enverra un document qui fait état de tous les éléments de dépenses et de recettes liés à la location elle-même. Vous n’aurez qu’à les reporter. Si vous gérez vous-même votre bien, vous devrez effectuer tous les calculs des dépenses engagées.
En ce qui concerne les intérêts d’emprunt, votre banque vous a normalement envoyé en début d’année un document qui synthétise l’intégralité des intérêts d’emprunt payés sur l’année dernière.
Si vous avez souscrit à l’assurance groupe de votre organisme prêteur, vous avez également dû recevoir de sa part un document qui fait état des primes d’assurance versées.
Si vous avez effectué une délégation d’assurance, c’est auprès de votre assureur qu’il faudra vous rapprocher.
Votre avis de taxe foncière est disponible en version téléchargeable dans votre espace personnel sur le site des impôts.
