De plus en plus de contribuables se tournent vers la loi Pinel, un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet d’utiliser le levier fiscal pour investir dans l’immobilier et ainsi répondre aux objectifs suivants : la réduction d’impôt, la constitution de patrimoine, la préparation de la retraite, et la protection de la famille.
Qu'est-ce que la loi Pinel 2022 ?
Héritière de la loi Duflot et de la loi Scellier, la loi Pinel tient son nom de la ministre du logement Sylvia Pinel. Initialement pensée pour la période du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2017, elle a été prorogée une première fois jusqu’au 31 décembre 2022, puis jusqu’au 31 décembre 2024 par la Loi de Finances pour 2021.
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation mis en place par l’Etat pour répondre au problème de la carence de logements : à ce jour, on compte 3 millions de mal logés et 1 million de logements manquants en France. Face à ce constat, l’Etat avait le choix : soit il subventionnait lui-même la construction, soit il faisait appel aux contribuables.
L’idée est donc qu’au travers du dispositif Pinel, les particuliers, pour bénéficier d’une réduction d’impôt, répondent à une problématique publique en lieu et place de l’Etat et investissent dans l’immobilier neuf. En clair, les particuliers bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu s’ils réalisent un investissement locatif.
De son côté, l’Etat est également gagnant puisqu’au-delà de la création d’emploi dans le bâtiment, il récupère la TVA sur l’investissement locatif ainsi que des taxes foncières et d’habitation.
Comment fonctionne la réduction d'impôt sur le revenu en loi Pinel ?
Quel taux de réduction d'impôt ?
Le dispositif Pinel offre des avantages fiscaux importants, mais le montant de la réduction d’impôt varie en fonction de deux paramètres : le montant de l’investissement et la durée de détention de l’appartement.
- 12% du montant de l’investissement pour 6 ans de location
- 18% de réduction d’impôts pour 9 ans de location
- 21% de réduction d’impôts pour 12 ans de location
Le taux de réduction d’impôt sera donc de 2% du montant de l’investissement chaque année les 9 premières années et 1% de réduction d’impôt par an les 3 dernières années.
Les investisseurs s’engagent dans un premier temps pour 6 ans seulement. C’est uniquement lors de la déclaration de revenus effectuée la 7ème année qu’ils doivent faire part de leur choix de poursuivre le dispositif ou non. S’ils décident de prolonger, ils s’engagent alors de nouveau pour 3 ans.
Exemple
Mr et Mme Pinello achètent un appartement de 300 000€.
Ils bénéficient d’une réduction d’impôt de 6 000€ chaque année durant 6 ans soit 36 000€.
Au terme des 6 ans, ils décident de rester dans le cadre de la loi : ils disposent alors de 3 années supplémentaires à 6000€ de réduction, soit 18 000€ de gain additionnel.
Au moment de choisir l’option fiscale à l’issue de la 9ème année, ils font part de leur souhait de continuer jusqu’à la douzième année et s’engagent de nouveau pour 3 ans avec 3 000€ d’économie annuelle ; soit 9 000€.
Au total, ils auront économisé 63 000€ d’impôts sur 12 ans.*
*sous réserve du respect des conditions de la loi Pinel
Quand vais-je bénéficier de la réduction d'impôt ?
Avec le dispositif Pinel, la réduction d’impôt est octroyée très rapidement, et la date ne dépend que de la nature du bien acheté.
Si vous avez acheté un bien neuf déjà construit, c’est la date d’achat qui sera prise en compte.
Si vous avez acheté un bien en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est l’année de fin des travaux qui sera prise en compte.
Les avantages de la loi Pinel 2022
Une forte réduction d'impôt
Le taux de réduction d’impôt pouvant atteindre 21% du montant de l’investissement dans la limite de 300 000€, la réduction totale peut donc atteindre 63 000€.
Des possibilités de sorties anticipées
La loi Pinel offre trois possibilités de sortie anticipée du dispositif avant les termes légaux des 6, 9 et 12 ans :
- Le décès
- L’invalidité
- La perte d’emploi
Dans le cas de la perte d’emploi, l’investisseur peut revendre son bien, rembourser le capital restant dû à la banque sans perdre les économies d’impôts générées.
Les conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel 2022
Plusieurs règles ont été mises en place pour encadrer la loi Pinel. Ces règles, qui n’existaient pas forcément dans les dispositifs précédents, sont aussi des éléments de sécurisation de l’investissement.
Les conditions liées à l'investissement
La principale condition à respecter pour bénéficier du dispositif Pinel est d’investir dans une zone éligible à la loi parce que présentant une forte tension locative, ce qui restreint l’investissement en loi Pinel à 10% du territoire français. Il s’agit des zones A, A Bis et B1. Les zones B2 et C sont exclues de ce dispositif de défiscalisation.
En fonction des zones, il est nécessaire de respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
Le locataire peut être l’enfant ou le parent de l’investisseur, à condition qu’ils n’appartiennent pas au même foyer fiscal.
La limite d’investissement annuelle est de :
- 300 000 euros
- deux logements
A l’origine, cette limite d’investissement se comptait sur l’année d’investissement, c’est à dire l’année de la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire. Depuis le 1er janvier 2020, c’est l’année de l’achèvement des travaux qui est pris en compte dans le calcul du plafond.
Le logement doit être loué nu, par opposition à meublé, comme habitation principale, et la durée minimale de l’engagement de location est de 6 ans. Le logement doit être loué au plus tard un an après l’achèvement de sa construction, ou après son acquisition.
Les conditions liées au bien
Pour entrer dans le cadre du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel, le bien doit être neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), et ainsi respecter les dernières normes en termes de performance énergétique. Il doit effectivement respecter les normes RT 2012, qui encadre les constructions neuves en France, et dont l’objet est de limiter la consommation énergétique des bâtiments.
Fin du dispositif Pinel pour les maisons neuves
Depuis le 1er janvier 2021, la réduction d’impôt Pinel concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. Elle ne concerne plus le logement individuel et pavillonnaire.
Les conditions liées à la location
Les plafonds de loyer en loi Pinel
Pour bénéficier de la réduction d’impôt en loi Pinel, il est nécessaire de respecter les plafonds de loyer en fonction de la zone lors de la mise en location. Les plafonds les plus élevés se trouvent en zone A bis, et les moins élevés en zone B1; la zone B2 et la zone C n’étant plus éligibles depuis le 1er janvier 2018.
Ces plafonds de loyer sont fixés par la loi, et régulièrement réactualisés.
Méthode de calcul du loyer en loi Pinel
Le calcul du plafond de loyer Pinel se réalise en prenant en compte la surface habitable du logement ainsi que 50% de la surface des annexes.
Il faut ensuite appliquer à cette surface un coefficient multiplicateur déterminé par la formule suivante : 0,7 + 19/ S (S=surface). Ce coefficient multiplicateur est plafonné à 1,2.
Ce coefficient multiplicateur doit ensuite être multiplié par la surface et par le plafond de loyer appliqué dans cette zone.
NB : La surface maximale des annexes retenue après déduction des 50% sera de 8m2.
Exemple de calcul de loyer en loi Pinel
Je loue un appartement de 35 m² avec 10m² de terrasse en zone A. Le plafond de loyer est de 12,95€ par m2.
La surface pondérée à prendre en compte dans le calcul est : 35 + (10 x 50%) = 40m2.
Je détermine ensuite le coefficient multiplicateur à appliquer : 0,7 + 19/40 = 1,175
Maintenant, je peux calculer le loyer maximal auquel je peux louer mon appartement :
1,175 x 12,95 x 40 = 608,65 €.
Je pourrais donc louer mon appartement de 35m² et 10m² de terrasse en zone A au prix maximal de 608,65€.
Les conditions liées au locataire
Dans le cadre du dispositif Pinel, il est également obligatoire de respecter des plafonds de ressources dans le choix de ses locataires. Le revenu fiscal de l’année N-2 ne doit pas dépasser un certain montant qui diffère en fonction des zones.
Ces plafonds de ressources des locataires dépendent également de si ce dernier est une personne seule ou en couple, s’il a 1 personne à charge, 2 personnes à charges, 3 personnes à charge ou 4 personnes à charge.
Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel 2022 ?
Le zonage est défini par le niveau de tension du marché immobilier local.
En 2022, les zones éligibles au dispositif Pinel sont la zone A bis, la zone A, et la zone B1.
La zone A bis regroupe Paris et 76 communes de la petite couronne. La zone A concerne les autres zones les plus tendues comme le reste de la petite couronne parisienne, la Côte d’Azur, la partie française de l’agglomération genevoise, et les grandes métropoles comme Lille, Lyon, Marseille, ou Montpellier. Enfin, la zone B1 compte le reste de l’Ile de France, les agglomérations de plus de 250 000 habitants comme Bordeaux ou Grenoble, la Corse, et les départements d’Outre Mer.
Voir notre article : Les villes où investir en loi Pinel en 2022
A qui s'adresse le dispositif Pinel ?
La Loi Pinel concerne les ménages dont le montant d’impôt sur le revenu est supérieur à 2 500€/an même s’ils n’ont pas d’épargne car il est possible d’acheter sans apport dans le cadre de la loi Pinel.
Jusqu'à quand pourra-t-on profiter de la loi Pinel ?
La Loi Pinel devait initialement s’achever en 2017, avant d’être prolongé jusqu’au 31 décembre 2022. Finalement, elle a été reconduite une dernière fois, jusqu’en décembre 2024, où elle prendra officiellement fin.
Cependant, cette prolongation devrait également s’assortir d’évolutions, et de nouvelles conditions pour investir en loi Pinel.
Un nouveau dispositif Pinel pour 2023 ?
De nouveaux changements ont été annoncés, et pas des moindres : le taux de réduction d’impôt octroyée aux investisseurs sera revu à la baisse.
Alors qu’il était était de 12% pour un engagement de 6 ans, 18% pour un engagement de 9 ans, et 21% pour un investissement de 12 ans jusqu’à aujourd’hui, le taux de réduction d’impôt ne sera plus, en 2023, que de 10,5%, 15% et 17,5% respectivement pour 6, 9 et 12 ans.
Enfin, pour la dernière année du dispositif, 2024, ces taux baisseront une nouvelle fois : 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans, et 14% pour 12 ans.
En revanche, si vous respectez les critères du Super Pinel, vous pourrez continuer à bénéficier des anciens taux.
Super Pinel
Pour permettre au dispositif de rester attractif malgré la baisse annoncée des taux de réduction d’impôt, le gouvernement et la ministre du logement Emmanuelle Wargon réfléchissent à la création d’une nouvelle version du dispositif : le Super Pinel.
Il permettrait alors de conserver les taux de réduction d’impôt actuels, à la condition que le logement neuf acquis dans le cadre de l’ investissement Pinel valident certaines exigences.
Les conditions du Super Pinel
Alors que les logements acquis dans le cadre du dispositif Pinel devaient respecter les normes thermiques RT 2012, ceux acquis dans le cadre du Super Pinel devront respecter la réglementation environnementale RE 2020, attestant d’une performance énergétique de 30% supérieure. Cette nouvelle réglementation concernera les permis de conduire déposés à partir du 1er janvier 2022.
D’autres critères comme la qualité d’usage du bien seront également pris en compte pour améliorer la qualité de vie des habitants : surface minimale, hauteur sous plafond, exposition, ou encore surface par pièce.
Voir aussi notre guide : Connaissez-vous bien les avantages et inconvénients de la loi Pinel ?
