L’investissement locatif à travers une SCI est un sujet qui attire votre attention ? Nous vous exposons dans ce guide son fonctionnement et ses avantages.
Qu'est ce qu'une SCI ?
Une SCI (Société Civile Immobilière) est une forme juridique de société qui a pour objet principal la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Contrairement aux sociétés commerciales, la SCI n’a pas une activité commerciale, mais une activité civile, c’est-à-dire qu’elle ne produit pas de biens ou de services pour les vendre à des clients.
La SCI permet aux personnes physiques ou morales de s’associer pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers en commun et de partager les bénéfices et les pertes liés à cet investissement.
Les associés de la SCI peuvent ainsi détenir une partie ou la totalité de l’immeuble en fonction de leur participation financière dans la société. Au niveau de la fiscalité, il est possible d’opter pour deux différentes SCI :
- La SCI à l’IS qui sera soumise à l’impôt sur les sociétés
- La SCI à l’IR qui sera soumise à l’impôt sur le revenu
La création d’une SCI entraîne un cadre juridique, et donc des obligations légales à respecter.
Comment créer une société civile immobilière ?
Pour commencer, il est important de savoir qu’il est nécessaire d’être au minimum 2 personnes pour constituer une SCI : les personnes qui investissent dans le capital social de l’entreprise deviennent donc des associés et détiennent des parts sociales à hauteur de leur apport dans la société.
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) implique les étapes suivantes :
Rédaction des statuts de la SCI :
Les statuts doivent contenir les informations relatives à la dénomination de la société comme les modalités de fonctionnement de la société, la répartition des parts sociales entre les associés, l’objet social, le capital social, le siège social, la durée de la société. Les statuts de la société doivent impérativement être signé par les associés.
Dépôt du capital social :
La création d’un compte bancaire bloqué dédié à la société est nécessaire, le capital social soit être déposé sur ce compte. Le montant minimum de dépôt de capital social pour la création de la société civile immobilière est de 1 euro.
Immatriculation de la SCI :
Une fois les statuts rédigés et le capital social déposé, il convient d’immatriculer la SCI au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) auprès du greffe du tribunal de commerce.
Pour cela, il est nécessaire de fournir une copie des statuts, une attestation de dépôt des fonds, un justificatif de domiciliation de la SCI et une déclaration sur l’honneur de non-condamnation des associés.
Publication de l'avis de création de la SCI :
Un avis de création de la SCI doit être publié dans un journal d’annonces légales (JAL) du département où se situe le siège social de la société. Cette annonce doit contenir les informations relatives à la dénomination de la SCI, le siège social, l’objet social, le capital social, la durée de la société et la date d’immatriculation de la SCI au RCS.
Une fois toutes ces formalités accomplies, la SCI peut démarrer son activité.
Les avantages de créer une SCI
La création d’une SCI confère des avantages dans certaines situations; elle permet tout d’abord d’acquérir de l’immobilier à plusieurs, donc d’augmenter sa capacité de financement. Le fait d’augmenter sa capacité de financement va permettre d’investir plus, et ainsi potentiellement posséder plus de biens afin d’augmenter la rentabilité des opérations. C’est donc un excellent outil pour se constituer un patrimoine immobilier.
La SCI confère un cadre juridique, qui permet, grâce aux statuts, d’intégrer des clauses spécifiques et de rendre les actions au sein de la société plus flexibles. Sa gestion s’en trouve simplifiée, car les moyens, qu’ils soient financiers, humains ou matériels sont mutualisés entre les différents associés .
La SCI a également comme avantage la protection du patrimoine personnel, car en créant la société civile, les associés mettent une frontière entre la société et leur patrimoine personnel en cas de litiges ou dettes liés à l’immobilier détenu. Cependant, il faut être vigilant, car les associés d’une SCI sont liés indéfiniment par les dettes, ce qui signifie que si un des associés ne peut pas couvrir sa part de dettes, les autres devront le faire pour lui et si la société se retrouve dans l’incapacité de couvrir la dette, les banques ou l’administration fiscale pourront finir par demander un acquittement de dettes sur les détentions personnelles.
Les investisseurs se dirigent souvent vers la SCI pour la facilité de transmission de biens immobiliers qu’elles permet. En effet, il est possible de créer des SCI de famille pour investir dans l’immobilier. L’intégration des enfants au sein de la société facilitera la transmission du patrimoine immobilier, car il sera possible de transmettre les parts de la société sans avoir à vendre les biens.
En fonction des profils, des projets, et des objectifs patrimoniaux, il est important de s’entourer de professionnels qui pourront vous conseiller au mieux dans toutes vos démarches.
La souplesse fiscale est un des autres avantages de la SCI : il est possible de choisir entre deux régime d’imposition.
Fiscalité de la SCI
Deux différentes impositions sont possibles, comme évoqué ci dessus, et nous allons donc étudier les deux fiscalités. Il est important de préciser que la fiscalité de la société civile immobilière peut être complexe : s’entourer de spécialistes reste la meilleure solution.
SCI à l'IR
Imposition des bénéfices :
Une SCI à l’IR est soumise à l’imposition des bénéfices au niveau des associés et non pas au niveau de la société elle-même. Les bénéfices de la SCI sont donc répartis entre les associés et sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Régime d'imposition :
Les bénéfices de la SCI à l’IR peuvent être imposés selon deux régimes différents : le régime réel ou le régime microfoncier.
Le régime réel permet de déduire toutes les charges liées à la propriété du bien immobilier (intérêts d’emprunt, travaux, taxes foncières, assurance etc.), alors que le régime microfoncier est applicable uniquement si les recettes des loyers ne dépassent pas 15 000 euros et ce régime offre un abattement de 30% sans possibilité de réduction de charges.
Déclaration fiscale :
La déclaration fiscale annuelle doit être réalisée par chaque associé : chacun doit déclarer sa part des bénéfices de la SCI à l’IR. Les formulaires qui doivent être utilisés sont les formulaires 2044 ou 2042.
SCI à l'IS
Amortissement :
La SCI à l’IS peut bénéficier de la déduction des amortissements sur les biens immobiliers et les travaux de rénovation. Il y a uniquement en SCI à l’IS que l’on bénéficie de cet amortissement. Attention cependant, à la revente, l’amortissement vient s’ajouter aux plus-values des biens réalisés donc augmente la taxation.
Il est donc intéressant d’opter pour ce régime si l’on ne projette pas de revendre les biens et que les associés sont dans une optique de transmission.
Imposition des bénéfices :
Une SCI à l’IS est soumise à l’imposition des bénéfices au niveau de la société . Les bénéfices de la SCI sont donc imposés au taux de l’IS, qui est de 25% pour les bénéfices.
Régime d'imposition :
La SCI peut opter pour un régime d’imposition simplifié, qui confère un abattement de 1.5% des recettes locatives. La société peut également bénéficier du régime réel d’imposition comme pour l’imposition à l’IR, qui permet de déduire toutes les charges liées à la propriété du bien immobilier.
Déclaration fiscale :
Les associés sont imposés sur les dividendes qu’ils perçoivent et non sur leur part de bénéfices, ils doivent le préciser lors de la déclaration d’impôt.
L’impôt sur les dividendes sera appliqué et les associés pourront donc choisir entre le PFU de 30% qui comprend l’impôt et les prélèvement sociaux, ou le barème progressif.
Les formulaires de déclarations concernés sont les 2065 pour le résultat annuel et 2072 pour le résultat spécial des sociétés immobilières.
Investir en direct ou via une SCI ?
Le fait d’investir en nom propre ou à plusieurs sans passer par la société civile immobilière, vous place automatiquement dans l’indivision.
Si vous souhaitez un cadre légal bien défini, il serait mieux d’opter par la SCI. Cependant celle-ci possède ses limites. En effet, la responsabilité des associés dépend du nombre de parts sociales qu’ils détiennent et le coût de création de la SCI avec la rédaction des statuts peut être relativement élevé.
Les formalités et les démarches administratives à suivre peuvent s’avérer plus ou moins compliquées. Dans la SCI, on peut établir des clauses dans les statuts afin de définir comment, et sous quelles formes, seront prises les décisions.
Le réel atout de la SCI se retrouve dans la transmission grâce à la cession des parts sociales en démembrement ou grâce aux abattements successifs qui peuvent être réalisés.
Le choix dépendra donc de vos projets et de vos objectifs.
En revanche, si vous optez pour la SCI, la rédaction des statuts est très importante et il faut que celle-ci soit personnalisée en fonction de vos projets. N’hésitez pas à vous entourer de spécialistes afin d’anticiper tous les aléas de l’investissement.
